Demande entre codéfendeurs : quand elle n'est pas reconventionnelle (Cass. civ., 3 déc. 2008)

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un bien à Évron, dans la Mayenne, et vous signez un compromis de vente avec un acquéreur. Tout semble bien se passer, mais la condition suspensive d'obtention de prêt n'est pas réalisée à la date prévue. Le vendeur et l'acquéreur s'accusent mutuellement de ne pas avoir fait le nécessaire. Le notaire, pris entre deux feux, se retrouve assigné en justice. Et voilà que l'un des codéfendeurs (le notaire) demande à être garanti par l'autre (l'acquéreur) sans que ce dernier n'ait rien demandé contre lui. Est-ce une demande reconventionnelle ? La réponse n'est pas anodine : elle détermine les délais de procédure, les frais et, au final, qui paiera quoi. Dans cette affaire, la Cour de cassation a tranché : ce n'est pas une demande reconventionnelle. Une décision qui change la donne pour tous les acteurs d'une vente immobilière.

Alors, qu'est-ce qu'une demande reconventionnelle exactement ? C'est une demande que le défendeur (celui qui est attaqué) forme contre le demandeur (celui qui a attaqué). Par exemple, si votre voisin vous poursuit pour un mur mitoyen, vous pouvez lui réclamer des dommages-intérêts pour un préjudice subi : c'est reconventionnel. Mais ici, le notaire (codéfendeur) a attaqué l'acquéreur (autre codéfendeur) sans que ce dernier n'ait rien demandé à personne. Pour la Cour, ce n'est pas une demande reconventionnelle, mais une demande « incidente » entre codéfendeurs. Et ça change tout sur le plan procédural.

Ce que cette décision vous dit, c'est que si vous êtes propriétaire, acquéreur ou professionnel de l'immobilier, vous devez être attentif à la nature des demandes que vous formez ou qui vous sont opposées. Une erreur de qualification peut vous faire perdre des mois de procédure ou vous exposer à des frais imprévus. À Laval comme ailleurs, la règle est claire : ne confondez pas demande entre codéfendeurs et demande reconventionnelle. Explications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Y., propriétaire d'un terrain à Évron, signe un compromis de vente avec M. Z. Le prix est fixé, une condition suspensive d'obtention de prêt est prévue au plus tard le 15 février 2006, prorogée au 28 février. Mais au 28 février, M. Z. n'a pas obtenu son prêt. Que se passe-t-il ? Le compromis prévoit que si la condition n'est pas réalisée, le vendeur peut conserver une indemnité d'immobilisation de 2 540 euros (somme déjà versée par l'acquéreur). Mais M. Z. estime que le notaire, Me A., n'a pas fait les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt. Le vendeur, lui, considère que c'est la faute de l'acquéreur.

M. Y. (vendeur) assigne donc Me A. (notaire) et M. Z. (acquéreur) devant le tribunal de grande instance de Laval pour faire constater la caducité du compromis et obtenir l'indemnité. Dans cette procédure, Me A. (codéfendeur) forme une demande contre M. Z. (autre codéfendeur) : il lui réclame de le garantir de toute condamnation. Problème : M. Z. n'a formé aucune demande contre Me A. Le tribunal doit donc déterminer si cette demande de garantie est une demande reconventionnelle ou non.

La cour d'appel de Rennes (qui couvre Laval) a dit que oui, c'était une demande reconventionnelle. Conséquence : la procédure suivait des délais spécifiques (délai de forclusion pour former une demande reconventionnelle). Mais la Cour de cassation a cassé cet arrêt le 3 décembre 2008, estimant que la demande d'un codéfendeur contre un autre qui n'a élevé aucune prétention à son encontre n'est pas reconventionnelle. C'est une demande incidente, soumise à des règles différentes.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 64 du Code de procédure civile (qui définit la demande reconventionnelle comme celle par laquelle le défendeur forme une demande contre le demandeur). Elle rappelle que, pour être qualifiée de reconventionnelle, la demande doit être formée par le défendeur contre le demandeur initial. Ici, Me A. et M. Z. sont tous deux défendeurs (assignés par M. Y.). M. Y. est le demandeur. La demande de Me A. contre M. Z. n'est pas dirigée contre le demandeur, mais contre un codéfendeur. Donc ce n'est pas une demande reconventionnelle.

Ce raisonnement est logique : la qualification de « reconventionnelle » a des conséquences procédurales importantes, notamment en matière de délais (article 70 du Code de procédure civile : la demande reconventionnelle n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires). Si on la qualifie à tort de reconventionnelle, on peut la déclarer irrecevable pour cause de délai dépassé. La Cour de cassation met un terme à cette confusion : une demande entre codéfendeurs est une demande « incidente », régie par l'article 325 du même code (qui permet à un tiers d'intervenir, ou à un codéfendeur de former une demande contre un autre).

La décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure (notamment Civ. 2e, 18 mars 2004, n° 02-13.302) mais elle apporte une clarification utile. Les juges du fond avaient tendance à qualifier trop largement les demandes de reconventionnelles, ce qui créait de l'insécurité juridique. Désormais, la règle est simple : si vous êtes assigné en justice avec une autre personne, et que vous voulez demander quelque chose à cette autre personne, vous ne faites pas une demande reconventionnelle, mais une demande incidente. Les délais sont ceux de la procédure ordinaire, pas ceux, plus stricts, des reconventions.

Concrètement, dans notre affaire, cela signifie que la demande de Me A. contre M. Z. était recevable, même si elle aurait pu être irrecevable si elle avait été qualifiée de reconventionnelle (car formée après un certain délai). Le vendeur M. Y. n'a donc pas pu se prévaloir de la caducité de cette demande pour éviter que le notaire soit condamné à le garantir.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire bailleur à Laval : si vous assignez votre locataire et un artisan en raison de malfaçons, et que l'artisan demande à être garanti par le locataire (sans que le locataire n'ait rien demandé), cette demande n'est pas reconventionnelle. Vous ne pouvez pas invoquer un délai de forclusion pour la faire rejeter. L'artisan pourra donc se retourner contre le locataire même tardivement dans la procédure.

Pour un acquéreur comme M. Z. : si vous êtes assigné avec le notaire, et que le notaire vous réclame une garantie, vous ne pouvez pas arguer que sa demande est irrecevable parce que tardive (sous l'angle de la reconvention). Vous devez vous défendre sur le fond. Dans notre affaire, cela a permis au notaire d'obtenir la garantie de l'acquéreur, qui a dû rembourser l'indemnité d'immobilisation au vendeur.

Pour un professionnel de l'immobilier (agent, notaire) : si vous êtes assigné avec un client, vous pouvez former une demande contre lui sans craindre un rejet pour tardiveté, à condition que votre demande se rattache aux faits de l'affaire (article 325 du CPC). C'est un filet de sécurité : vous pouvez appeler en garantie votre client même après les premiers échanges.

Exemple chiffré : à Laval, un compromis de vente d'une maison à 200 000 € prévoit une indemnité d'immobilisation de 10 % (20 000 €). Si la condition suspensive de prêt n'est pas levée, le vendeur peut réclamer cette somme. Si l'acquéreur et le notaire sont assignés, le notaire peut demander à l'acquéreur de le garantir. Sans cette décision, la demande du notaire aurait pu être déclarée irrecevable comme tardive, et le notaire aurait dû payer de sa poche. Avec cette décision, l'acquéreur reste garant.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier la qualification des demandes dans votre procédure. Ne laissez pas un juge qualifier à tort une demande incidente de reconventionnelle : cela peut vous faire perdre des droits. Un avocat spécialisé vous aidera à présenter correctement vos demandes.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez soigneusement vos compromis de vente : prévoyez précisément les conditions suspensives, les délais et les conséquences de leur non-réalisation. À Évron comme ailleurs, un compromis flou est une source de contentieux. Faites-le relire par un avocat avant signature.
• Conservez toutes les preuves de vos démarches : si vous êtes acquéreur, gardez les justificatifs de demandes de prêt, les courriers à la banque, les relances. Si vous êtes notaire, documentez chaque étape. En cas de litige, ces preuves sont cruciales pour établir qui a fauté.
• En cas d'assignation, ne tardez pas à former vos demandes : même si la demande entre codéfendeurs n'est pas soumise au délai strict des reconventions, mieux vaut agir vite pour éviter toute contestation. Consultez un avocat dès réception de l'assignation.
• Qualifiez correctement vos demandes en justice : si vous êtes codéfendeur et souhaitez réclamer quelque chose à un autre codéfendeur, intitulez votre demande comme « demande incidente » ou « appel en garantie », pas « demande reconventionnelle ». Une erreur de qualification peut entraîner une irrecevabilité.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 2008 s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 2004 (Civ. 2e, 18 mars 2004, n° 02-13.302), la Cour avait jugé que la demande d'un codéfendeur contre un autre n'est pas reconventionnelle. Plus récemment, en 2016 (Civ. 3e, 15 décembre 2016, n° 15-26.693), elle a rappelé que la demande en garantie entre codéfendeurs est une demande incidente, recevable même après l'expiration du délai pour former une demande reconventionnelle.

La tendance est donc à la stabilité : les juges du fond doivent distinguer clairement les deux types de demandes. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que la Cour de cassation continue de sanctionner les décisions qui qualifient abusivement de reconventionnelles des demandes entre codéfendeurs. Cela signifie que les avocats doivent être particulièrement vigilants dans la rédaction de leurs conclusions.

Si vous êtes concerné par un litige immobilier, sachez que cette jurisprudence s'applique à tous les contentieux, pas seulement aux compromis de vente. Elle concerne aussi les baux, les copropriétés, les servitudes, etc. Partout où plusieurs personnes sont assignées ensemble, la règle est la même.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une demande reconventionnelle ?
Une demande reconventionnelle est une demande formée par le défendeur contre le demandeur initial. Par exemple, si vous poursuivez votre voisin pour nuisance, il peut vous réclamer des dommages-intérêts pour harcèlement : c'est reconventionnel. Elle doit être formée dans un délai strict (en général, avant que le juge ne rende son jugement, mais parfois plus tôt selon la procédure).

Quelle est la différence avec une demande incidente entre codéfendeurs ?
La demande incidente entre codéfendeurs est celle qu'un défendeur forme contre un autre défendeur (pas contre le demandeur). Elle n'est pas soumise aux mêmes délais que la reconventionnelle. Exemple : dans un litige locatif, le propriétaire assigne le locataire et le garant. Si le locataire demande au garant de payer les loyers impayés, c'est une demande incidente.

Puis-je encore former une demande contre mon codéfendeur si le procès est déjà avancé ?
Oui, tant que la procédure n'est pas clôturée (c'est-à-dire tant que le juge n'a pas fixé la date des plaidoiries). Cependant, il est conseillé de le faire le plus tôt possible pour éviter toute contestation. Consultez un avocat pour connaître le délai exact dans votre cas.

Quels sont les risques si je qualifie mal ma demande ?
Si vous qualifiez à tort votre demande de reconventionnelle, le juge pourrait la déclarer irrecevable si le délai est passé. Inversement, si vous la qualifiez d'incidente alors qu'elle est reconventionnelle, vous risquez de violer les règles de procédure et de voir votre demande rejetée. Mieux vaut laisser un avocat qualifier la demande.

Cette décision s'applique-t-elle à toutes les procédures ?
Oui, elle s'applique à toutes les procédures civiles, qu'il s'agisse de ventes, de baux, de copropriété, etc. Dès lors que plusieurs personnes sont assignées comme défendeurs, une demande entre elles est incidente, pas reconventionnelle.

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