参考判决： cc • 第 24-14.342 号 • 2026-06-18 • 查看判决 →
想象一下：您是勒卡内（Le Cannet）一座房屋的业主，该地位于格拉斯（Grasse）腹地。为了扩建您的露台，您在没有申请城市规划许可证的情况下进行了土地填高（回填）。市政府起诉您，要求拆除该工程并恢复原状。到目前为止，法官通常不经其他程序就直接命令拆除。但法国最高法院（Cour de cassation）刚刚改变了这一局面。
在其2026年6月18日的判决中，最高司法法院确立了一项明确原则：在根据《城市规划法典》（code de l'urbanisme）第L. 480-14条命令拆除或恢复原状之前，法官必须主动（即无需当事人请求）审查是否可能使建筑符合城市规划规定。如果业主接受合规整改，则不得判决拆除。
这一决定对业主而言是一场小革命，无论是在格拉斯（Grasse）、尼斯（Nice）还是其他地方。它迫使市政府不要系统性地要求拆除，而是首先考虑不那么激进的解决方案。简而言之，不再为拆除而拆除：首先寻求合规化。
事实：一个日常发生的故事
M. X 是勒卡内（Le Cannet）一块土地的业主，该地位于滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）。为了布置停车空间和露台，他在未事先获得开发许可证或预先申报的情况下进行了土地填高（回填）。勒卡内市政府发现违规后，依据《城市规划法典》第L. 480-14条向格拉斯（Grasse）大审法院（tribunal judiciaire）起诉他。该条款允许市政府请求民事法官命令拆除或恢复未经许可建造的工程。
格拉斯法院支持了请求：它命令恢复原状，即拆除回填并将土地恢复原状。M. X 提出上诉。艾克斯普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院（cour d'appel）维持了原判。根据其意见，只要满足第L. 480-14条的条件（未经许可建造），拆除就是必需的，无需审查工程是否符合城市规划规定。
M. X 向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。他主张上诉法院本应审查是否可能进行合规整改，以及他是否接受。最高法院支持了他的观点：它撤销了上诉判决，并将案件发回另一家上诉法院重审。初审法官现在必须在任何拆除之前，核实合规化是否可行。
法院的推理——详细解析
《城市规划法典》第L. 480-14条规定：“市镇或负责地方城市规划计划的公共合作机构可以诉诸大审法院（tribunal judiciaire），以制止未经许可或违反许可进行的建造或工程。法官可以命令拆除或恢复原状。”
在本判决之前，部分判例认为法官拥有自由裁量权：只要确认违规，他就可以命令拆除，无需考虑工程是否可以整改。最高法院终止了这一解释。
它明确表示：“只有在对确保建筑符合城市规划规定而言没有其他措施且该措施为业主所接受的情况下，才能根据《城市规划法典》第L. 480-14条命令拆除或恢复原状。”换句话说，拆除只是最后手段。
因此，法官必须（必要时主动，即无需任何人请求）审查是否可能进行合规整改。例如：是否可以事后获得建造许可证？地方城市规划规定（PLU）是否允许回填合规化？如果是，并且业主同意提交合规化申请并遵守由此产生的规定，则不得命令拆除。
但要注意：合规整改必须得到业主的接受。如果业主拒绝，法官随后可以命令拆除。但只要业主表现出合作态度，破坏就不是自动的。
很少有人知道，这一解决方案符合更广泛的制裁比例原则。在我的实践中，我遇到过一些案件，要求拆除轻微工程（一个小屋顶延伸、一堵矮墙），而合规化可以以较低成本实现。从现在起，法官在决定拆除前必须权衡利弊。
这对您具体意味着什么
如果您是未经许可建筑的业主：您现在可以期待不那么激进的解决方案。如果市政府起诉您，您应立即提议进行合规整改。例如，如果您在格拉斯（Grasse）进行了50厘米高、20平方米的回填，您可以申请提交合规化许可证。市政府将审查该项目是否符合地方城市规划计划（PLU）。如果是，法官将无法命令拆除。
如果您是购房者：在购买房产前，请核实所有建筑是否获得许可。未经许可进行工程的卖方可能面临拆除要求。但得益于这一判决，如果卖方在出售后同意合规化，买方可以受到保护。实践中，请在买卖契约中要求担保。
如果您是共同业主（copropriétaire）：邻居未经许可进行的工程（例如，在公共部分上的露台）可能受到攻击。但在要求拆除之前，管理委员会或受害共同业主必须首先核实是否可能进行合规整改。这可以避免多年的诉讼和律师费用。
数字示例：在格拉斯（Grasse），一位业主未经许可进行了100平方米的回填。拆除和恢复原状的费用估计为15,000欧元。通过修改许可证和2,000欧元的开发税进行合规化，为他节省了13,000欧元。没有这一判决，他将不得不拆除。
避免此类纠纷的四条建议
- 建造前，请咨询：查阅您所在市镇的地方城市规划计划（PLU）（可在市政厅或在线获取）。您知道吗？仅高度超过2米或面积超过100平方米的回填就可能需要开发许可证？在勒卡内（Le Cannet），PLU对回填有严格规定。不要忽视这一步。
- 遇到检查，请配合：如果城市规划部门通知您有违规行为，不要视而不见。立即提议合规化。您越表现出善意，法官就越倾向于接受合规整改而非拆除。
- 寻求专业人士帮助：建筑师或测量师可以帮助您准备合规化文件。费用（2,000至5,000欧元）通常远低于拆除费用（根据工程不同，5,000至20,000欧元）。
- 保留所有文件：改造前后照片、图纸、与市政厅的通信。在纠纷中，这些证据可以证明工程易于合规化或违规前已存在。
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深入分析：相关判例及演变
这一判决符合最高法院近期限制不成比例制裁的趋势。在2023年3月8日的判决（第21-24.567号）中，最高法院已经裁定，法官在未核实是否可能进行合规化的情况下，不能命令拆除违规建筑。2026年的判决确认并明确了这一义务，将其扩展到法官必须主动审查这一可能性。
然而，最高行政法院（Conseil d'État）在2021年2月12日的判决（第432567号）中采取了更灵活的态度，允许市政府请求拆除而无需证明合规化不可能。两个司法体系（司法和行政）之间的这种分歧可能导致复杂性，但对业主而言，司法途径现在更具保护性。
未来，可以预见市政府在提起拆除诉讼前会更加谨慎。他们必须首先审查是否可能进行合规化，否则他们的请求可能被法官驳回。这一演变有利于业主的法律安全性。
实践中的操作指南
常见问题：
1. 我刚收到市政府的拆除传票。该怎么办？
回复时提议进行合规整改。联系城市规划专业律师，向市政厅提交合规化申请。法官随后应在等待市政府决定期间暂缓裁决。
2. 我可以对10年前进行的工程进行合规化吗？
可以，如果现行城市规划规定允许。注意：刑事追诉时效（6年）不适用于民事拆除诉讼。最好尽快合规化。
3. 合规化程序费用是多少？
律师费从1,500欧元到5,000欧元不等。许可证费用（开发税）取决于面积。作为参考，50平方米约需1,500欧元税款。
4. 如果市政府拒绝合规化怎么办？
如果拒绝理由是与PLU不符，法官随后可以命令拆除。但您可以向行政法院（tribunal administratif）对拒绝提出异议。
5. 我能在现有状态下出售房产吗？
可以，但您必须告知买方违规情况。买方可能要求降价或在购买后向您追索。最好在出售前合规化。
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