Entscheidungsreferenz: cc • N° 21-21.943 • 2023-01-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter eines Geschäfts in Antibes, in der Rue d'Antibes, und Ihr Mietvertrag steht zur Verlängerung an. Der Eigentümer kündigt Ihnen eine deutlich höhere Miete an, aufgrund einer Entfristung (d.h. die Miete ist nicht mehr durch den Index begrenzt, sondern kann zum ortsüblichen Marktwert festgesetzt werden). Sie legen Widerspruch ein, und die Sache geht vor den Richter für Gewerbemieten. Aber hier ist die Frage, die alle Beteiligten umtreibt: Kann dieser Richter zusätzlich zur Festsetzung der Miete entscheiden, dass die Erhöhung über mehrere Jahre gestreckt wird, um die Belastung abzumildern? Der Kassationshof hat am 25. Januar 2023 geantwortet: Nein, das liegt nicht in seiner Zuständigkeit. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Frau Y, Mieterin eines Geschäftsraums in Le Cannet, die ein Bekleidungsgeschäft betreibt, erlebt 2018 die Verlängerung ihres Mietvertrags. Der Eigentümer, Herr Z, teilt eine entfristete neue Miete mit, die von 12.000 € auf 18.000 € pro Jahr steigt, also eine Erhöhung von 50 %. Die Mieterin ficht diesen Betrag an und ruft den Richter für Gewerbemieten an. Sie beantragt hauptsächlich, die Miete auf 14.000 € festzusetzen, und hilfsweise, falls die Miete auf 18.000 € festgesetzt wird, die Erhöhung gemäß Artikel L. 145-34 des Handelsgesetzbuchs (der eine jährliche Streckung der Erhöhung auf 10 % der gezahlten Miete vorsieht) über drei Jahre zu strecken. Das erstinstanzliche Gericht setzt die Miete auf 16.000 € fest, lehnt jedoch die Anwendung der Streckung ab, da es der Ansicht ist, es könne hierzu nicht entscheiden. Die Mieterin legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Aix-en-Provence bestätigt das Urteil, jedoch aus einem anderen Grund: Es ist der Ansicht, die Streckung erfolge automatisch und der Richter müsse sie nicht anordnen. Die Mieterin legt Kassation ein. Der Kassationshof muss daher entscheiden: Hat der Richter für Gewerbemieten die Befugnis, die Streckung anzuwenden?
Die Begründung des Gerichts — im Detail
Der Kassationshof beginnt mit der Wiedergabe des Wortlauts von Artikel L. 145-34 des Handelsgesetzbuchs. Dieser Artikel bestimmt, dass im Falle einer Entfristung die Mieterhöhung 10 % der gezahlten Miete pro Jahr nicht übersteigen darf. Aber Achtung: Dieser Text betrifft nur die Zahlungsabwicklung, nicht die Festsetzung der Miete. Die Miete wird zwar zum ortsüblichen Wert festgesetzt (z.B. 18.000 €), aber der Vermieter kann nur eine jährlich begrenzte Erhöhung (10 % der vorherigen Miete) verlangen. Der Gerichtshof stellt klar, dass dieser Streckungsmechanismus von der Mietfestsetzung zu unterscheiden ist. Der Richter für Gewerbemieten ist jedoch gemäß Artikel R. 145-23 des Handelsgesetzbuchs nur für Streitigkeiten über die Festsetzung des Mietpreises bei Verlängerung oder Erneuerung zuständig. Er ist daher nicht befugt, über die Streckung zu entscheiden. Das Berufungsgericht, das mit der Berufung befasst ist, kann nicht mehr Befugnisse haben als der ursprüngliche Richter. Folglich ist der Antrag auf Streckung vor dem Richter für Gewerbemieten unzulässig. Es handelt sich nicht um eine Rechtsprechungsänderung, sondern um eine Bestätigung: Der Kassationshof hatte bereits in einem Urteil vom 16. September 2020 (Nr. 19-14.058) so entschieden. Die Streckung gilt von Rechts wegen, ohne dass der Richter eingreifen muss. Es ist Sache des Vermieters, im Mietvertrag oder in der Mitteilung die Streckung vorzusehen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Mieter: Wenn Sie eine entfristete Miete anfechten, können Sie beim Richter nicht mehr die Streckung der Erhöhung beantragen. Sie müssen dies direkt beim Vermieter tun, oder, falls der Vermieter es bereits vorgesehen hat, muss der Richter es nicht anordnen. In der Praxis bedeutet dies: Wenn der Eigentümer die Streckung nicht einhält, ist nicht der Richter für Gewerbemieten zuständig, sondern das ordentliche Tribunal de grande instance (bzw. Tribunal judiciaire). Für vermietende Eigentümer: Sie müssen im Mietvertrag oder in der Verlängerungsurkunde unbedingt die Streckung der Erhöhung vorsehen, sonst können Sie sie nicht einseitig anwenden. Zum Beispiel in Le Cannet: Wenn die Miete von 10.000 € auf 15.000 € steigt, können Sie im ersten Jahr nur 11.000 € verlangen (10.000 + 10 %), im zweiten Jahr 12.100 € usw., bis 15.000 € erreicht sind. Wenn Sie dies schriftlich versäumen, könnte der Mieter sofort die volle Miete verlangen (Sie können aber faktisch strecken, indem Sie nur die 10 % in Rechnung stellen). Achtung: Wenn der Mieter die Miethöhe anficht, muss er dies vor dem Richter für Gewerbemieten tun, aber die Frage der Streckung muss woanders entschieden werden. Dies verkompliziert die Verfahren. Ich habe Fälle erlebt, in denen Mietern die Streckung vom Richter für Gewerbemieten verweigert wurde und sie ein anderes Gericht anrufen mussten, um sie durchzusetzen, mit zusätzlichen Kosten.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- 1. Verfassen Sie einen präzisen Mietvertrag: Geben Sie die Modalitäten der Entfristung und Streckung klar an. Zum Beispiel: „Im Falle einer Entfristung wird die Miete zum ortsüblichen Wert festgesetzt, aber die jährliche Erhöhung darf 10 % der Miete des Vorjahres nicht übersteigen.“ Dies vermeidet Unklarheiten.
