Referenzentscheidung: cc • N° 17-70.040 • 2018-03-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Gewerbelokals in Mandelieu-La Napoule, vermietet an ein Restaurant. Der Mietvertrag läuft aus, und Sie möchten die Miete auf den ortsüblichen Mietwert anheben. Doch der Mieter widerspricht, und Sie fragen sich: Welcher Richter ist zuständig? Das Tribunal de grande instance oder der Gewerbemietzinsrichter? Eine scheinbar technische Frage, die jedoch Monate und Tausende Euro kosten kann, wenn Sie das falsche Verfahren wählen. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 9. März 2018 (Nr. 17-70.040) eine klare Antwort gegeben: Ausschließlich der Gewerbemietzinsrichter ist für die Festsetzung des ungedeckelten Mietzinses zuständig. Eine Entscheidung, die das Leben von Vermietern und Mietern vereinfacht und die ich für Sie analysieren werde.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Dupont (Name geändert) ist Eigentümer eines Gewerbelokals in Nizza, direkt im Stadtzentrum. Er vermietet das Lokal seit 2010 an ein Bekleidungsgeschäft, mit einer anfänglichen Miete von 1.500 € pro Monat. Im Jahr 2015, anlässlich der Verlängerung des Mietvertrags, ist Herr Dupont der Ansicht, dass die Miete im Vergleich zum Markt zu niedrig ist. Er beantragt daher eine Aufhebung der Mietpreisbindung (d.h. eine Erhöhung über den Gewerbemietzinsindex hinaus) auf 2.500 €, entsprechend dem ortsüblichen Mietwert. Der Mieter lehnt ab mit der Begründung, die Voraussetzungen für die Aufhebung der Deckelung seien nicht erfüllt.
Herr Dupont ruft daraufhin das Tribunal de grande instance (TGI) von Nizza an, um die Miete festsetzen zu lassen. Doch der Mieter erhebt eine Einrede der Unzuständigkeit: Seiner Ansicht nach sei allein der Gewerbemietzinsrichter, eine spezialisierte Kammer des TGI, für dieses Begehren zuständig. Das TGI erklärt sich für unzuständig, und Herr Dupont legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence bestätigt die Unzuständigkeit des TGI und verweist die Sache an den Gewerbemietzinsrichter. Daraufhin legt Herr Dupont Kassationsbeschwerde ein.
Er argumentiert, dass die gesetzlichen Bestimmungen die Zuständigkeit des Gewerbemietzinsrichters für die Festsetzung des ungedeckelten Mietzinses nur dann vorsehen, wenn die Aufhebung der Deckelung auf einer Änderung der Eigenschaften des Lokals oder einer Verpflichtung der Parteien beruht, nicht jedoch bei einer bloßen Anpassung an den ortsüblichen Mietwert. Doch der Kassationshof folgt dieser Argumentation nicht.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
In seinem Urteil vom 9. März 2018 weist der Kassationshof die Beschwerde von Herrn Dupont zurück und bestätigt, dass der Gewerbemietzinsrichter allein für die Festsetzung des ungedeckelten Mietzinses zuständig ist, unabhängig vom Grund der Aufhebung der Deckelung. Die Begründung stützt sich auf Artikel L. 145-56 des Handelsgesetzbuchs, der bestimmt: „Der Gewerbemietzinsrichter entscheidet über Streitigkeiten betreffend die Festsetzung der Miete bei Gewerbemietverträgen.“ Der Kassationshof stellt klar, dass diese Zuständigkeit ausschließlich ist, auch wenn es um die Festsetzung des ungedeckelten Mietzinses zum ortsüblichen Mietwert geht.
Der Gesetzgeber wollte, dass alle Fragen des Gewerbemietzinses von einem spezialisierten Richter entschieden werden, um eine einheitliche Rechtsprechung und eine schnelle Bearbeitung zu gewährleisten. Das Argument von Herrn Dupont, der Gewerbemietzinsrichter sei nur für Aufhebungen der Deckelung aufgrund materieller Veränderungen (Bauarbeiten, Nutzungsänderung usw.) zuständig, wird zurückgewiesen. Der Kassationshof erinnert daran, dass die Zuständigkeit des Gewerbemietzinsrichters allgemein ist: Sobald es um die Festsetzung einer Miete geht, muss er angerufen werden.
Ob Sie nun Eigentümer oder Mieter sind: Wenn Sie eine Gewerbemiete anfechten oder festsetzen lassen möchten, müssen Sie sich an den Gewerbemietzinsrichter wenden, nicht an das Tribunal judiciaire (früher TGI) in seiner allgemeinen Besetzung. Achtung: Diese Zuständigkeit erstreckt sich nicht auf andere Streitigkeiten wie die Kündigung des Mietvertrags oder Nebenkosten, die vor das Tribunal judiciaire gehören.
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Sie reiht sich ein in ein Urteil des Kassationshofs vom 13. Juli 2016 (Nr. 15-18.286), das bereits die ausschließliche Zuständigkeit des Gewerbemietzinsrichters für Anträge auf Mietfestsetzung bekräftigt hatte. Es handelt sich also nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine bloße Klarstellung.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen für Vermieter und Mieter von Gewerbemietverträgen, insbesondere in den Gerichtsbezirken Grasse und Nizza.
Für den Vermieter: Wenn Sie der Ansicht sind, dass die Miete Ihres Gewerbelokals auf den ortsüblichen Mietwert angehoben werden muss (z.B. weil der Markt im Bahnhofsviertel von Nizza von 200 €/m² auf 300 €/m² gestiegen ist), müssen Sie den Gewerbemietzinsrichter anrufen, nicht das Tribunal judiciaire. Andernfalls wird Ihr Antrag für unzulässig erklärt, und Sie verlieren wertvolle Zeit. Beispiel: Ein 50 m² großes Lokal in Nizza, derzeitige Miete 1.000 €/Monat, geschätzter ortsüblicher Mietwert 1.500 €. Der potenzielle Gewinn beträgt 500 €/Monat, also 6.000 €/Jahr. Ein Verfahrensfehler kann Sie Monate der Verzögerung bei der Durchsetzung dieser Erhöhung kosten.
Für den Mieter: Wenn Ihr Vermieter eine unangemessene Erhöhung verlangt, können Sie den ortsüblichen Mietwert vor dem Gewerbemietzinsrichter anfechten. Stellen Sie sicher, dass Sie prüfen, ob die
