参考判决： cc • N° 17-24.312 • 2018-12-06 • 查看判决 →
想象一下：您是米米藏（Mimizan）湖边的所有者，收到市镇政府的信函，通知您部分土地将被征用以修建一条通道。您就失去的面积获得了补偿，但剩余部分呢？如果剩余土地变得不那么可用、可建或吸引人，您能否获得额外赔偿？这正是法国最高法院（Cour de cassation）2018年12月6日判决所提出的问题。答案是肯定的，但需满足某些条件。
该判决涉及以公共利益为由的征用程序（当国家或集体为公共利益项目强制您出售财产时）。它澄清了一个关键点：一旦土地是可建设的，剩余部分的贬值损失即可获得赔偿。但请注意，法官也提醒，如果总结性陈述（mémoire récapitulatif）在法定时效届满后提交，只要考虑了诉讼的演变，程序期限并不构成障碍。解读如下。
事实：每天都会发生的故事
米米藏（Mimizan）的所有者M. X拥有一块5000平方米的可建设土地。市镇决定征用1000平方米以修建通往未来住宅区的通道。征用被宣布，并确定了被征用面积的赔偿额。但M. X提出异议：他认为剩余部分（4000平方米）因变得封闭、通行困难且形状不规则导致建设不便而贬值。他要求就所谓的“剩余部分贬值”获得赔偿。
争议提交至波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）。M. X提交了一份包含补充材料的总结性陈述，特别是司法鉴定报告，以证明其土地贬值了20%。市镇反对称，该陈述是在《征用法典》第R. 13-49条（code de l'expropriation）规定的两个月期限（鉴定报告提交后交换陈述的期限）之后提交的。上诉法院驳回了这一论点并审理了实质问题。它判给M. X 15000欧元作为剩余部分贬值的赔偿，认为由于土地是可建设的，这一损失的原则即已成立。市镇向最高法院提起上诉。
转折点：市镇以程序瑕疵（迟交的陈述）为由试图撤销赔偿。但最高法院在2018年12月6日的判决（n° 17-24.312）中驳回了上诉。它认为，上诉法院考虑了诉讼的演变，无需检查陈述是否在期限内提交。简言之，只要陈述提供了对解决争议有用的材料，超期并不致命。
法院的推理——解析
核心问题有两个：一方面，当土地是可建设时，剩余部分贬值的赔偿原则是否成立？另一方面，如果陈述是有用的，违反《征用法典》第R. 13-49条（鉴定报告提交后两个月内提交陈述）的期限是否会受到制裁？
关于第一点，最高法院确认，由于土地是可建设的，剩余部分贬值的损失原则已经确定。这一表述很强烈：它意味着所有者无需证明损失的存在，只要土地是可建设的且因部分征用而遭受贬值即可。赔偿金额仍需评估，但赔偿权自动得到承认。法院依据《征用法典》第L. 13-13条（现为《以公共利益为由的征用法典》第L. 321-1条），该条规定赔偿必须涵盖所有直接、物质和确定的损失。
关于第二点，法院提醒，第R. 13-49条设定了鉴定后提交陈述的期限，但该期限并非无效条款（即不遵守不会自动导致陈述被驳回）。上诉法院可以考虑诉讼的演变，接受迟交的陈述，只要它提供了有用的补充材料。换言之，程序不能成为司法真相的障碍。
这一推理证实了法院倾向于赔偿被征用所有者的趋势，同时放宽程序规则以免剥夺当事人的权利。但请注意：这并不意味着所有迟交的陈述都会被接受；陈述必须有新材料（如鉴定报告）作为理由，并且法官认为审查它符合司法利益。
对您的实际影响
如果您是部分被征用的可建设土地的所有者，这一判决是个好消息。您现在可以要求剩余部分贬值的赔偿，而无需证明损失存在；只要您的土地是可建设的即可。具体来说，如果您的土地在面积、形状、通行方面受损，或变得朝向不佳，您有权获得额外赔偿。
以塔诺斯（Tarnos）为例：您拥有一块2000平方米的可建设土地，其中500平方米被征用于绕行道路项目。剩余部分（1500平方米）变成L形，通行受限。鉴定人估计贬值15%。如果初始价值为100欧元/平方米，您的损失为1500平方米 × 100欧元 × 15% = 22500欧元。在此判决之前，市镇可以以剩余土地仍可建设为由质疑赔偿原则本身。现在，原则已确立：即使您仍可在剩余部分上建设，您也应获得赔偿。
对于承租人，该判决没有直接影响，因为征用涉及所有者。但如果您是被征用地块上的土地或房屋的承租人，您可能有权获得搬迁赔偿（因丧失使用权）。对于买受人，请保持警惕：如果您购买了一块部分被征用的土地，请检查剩余部分贬值的赔偿是否已支付给原所有者，因为这会影响物业的价值。
如果您处于这种情况，必须迅速行动：对征用赔偿提出异议的期限通常为征用令通知后两个月。请咨询专业律师以评估您的损失并及时提交陈述，即使该判决放宽了期限规则。
避免此类纠纷的四点建议
- 在收到征用项目通知后立即进行独立鉴定。不要依赖行政部门的估算。司法或友好鉴定人将评估您剩余部分的贬值并形成有力证据。
- 不要无保留地接受首次报价。市镇或国家往往低估剩余部分的贬值。提出有论据的反建议，附上您所在地区（如米米藏或塔诺斯）的可比销售实例。
- 尽可能遵守程序期限，但超期了也不要放弃。如本判决所示，如果迟交的陈述带来新材料，可以被接受。但最好避免风险：在鉴定报告后两个月内提交您的结论。
- 从一开始就咨询征用法律专业律师。在我的实践中，我遇到过一些案件，所有者因未能正确计算损失而损失了数千欧元。律师将帮助您准备完整的案卷并与征用当局谈判。
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深入：相关判例与演变
该判决属于一系列有利于所有者的判例。早在2006年2月21日的判决（n° 04-17.283）中，最高法院已裁定，即使剩余土地仍可建设，只要贬值得到证实，就必须赔偿剩余部分贬值。2018年的新意在于，因可建设性而自动认定损失原则成立，从而减轻了所有者的举证责任。
相反，2012年的一个判决（n° 11-19.202）似乎更为严格，要求所有者证明具体的价值损失。2018年的判决澄清了最高法院的立场：仅凭土地是可建设这一事实就足以推定损失，即使损失可能很小。这符合更好地保护财产权的方向，符合《人权和公民权宣言》第17条（该条保障在征用情况下获得公正和事先赔偿的权利）。
未来，可以预见法院将对赔偿金额的评估更为严格，但对原则更为宽松。因此，市镇必须为可建设土地的部分征用预留更多预算。在米米藏等可建设用地稀缺且昂贵的地方，这可能会增加开发项目的成本。
要点总结
常见问题：
- 部分征用后，我能就剩余土地的贬值获得赔偿吗？可以，如果您的土地是可建设的，赔偿原则即已成立。您需要请鉴定人评估贬值。
- 如果我超过提交陈述的期限怎么办？不要气馁。如果您有新材料（如鉴定报告），仍可向法官提交，如果对解决争议有用，法官可以接受。
- 赔偿金额通常是多少？取决于价值损失，通常在剩余部分价值的10%到30%之间。例如，对于价值10万欧元的土地，赔偿额可能在1万到3万欧元之间。
- 我必须请律师吗？非强制，但强烈建议。征用程序技术性强，专业律师将最大化您获得公正赔偿的机会。
- 该判决适用于非可建设土地吗？不，判决强调可建设性。对于农业或自然土地，剩余部分贬值损失必须具体证明。
检查清单：如果您被部分征用应做什么
- 检查您的土地是否可建设（地方城市规划）。
- 进行征用前后价值的独立鉴定。
- 不要接受首次赔偿报价。
- 在征用令通知后两个月内咨询专业律师。
- 在期限内提交总结性陈述，或最迟在审理结束前提交。
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