参考判决： cc • N° 18-10.989 • 2019-04-04 • 查看判决 →
想象一下：您是Capbreton（卡普布雷通）一处可观海景的大地块的所有者。市政府决定征用一小部分以拓宽道路。您获得了被征用部分的补偿，但剩余部分——即“剩余部分”——却贬值了：难以进入、面积减少、视野受阻。您要求为这一“剩余部分贬值”获得额外补偿。但征用方辩称您的土地是可建设用地，且判例排除了对可建设用地的此类补偿。该怎么办？
这个对Landes（朗德省）及其他地区数百名业主至关重要的问题，已在最高法院2019年4月4日的一项判决（第18-10.989号）中得到解决。最高法院撤销了上诉法院的一项判决，该判决仅以地块被划为可建设区为由拒绝给予剩余部分贬值补偿。简言之，仅凭土地是可建地这一事实，并不足以自动排除对未被征用部分所遭受的价值损失获得补偿的权利。
这一判决对相关业主来说是一股清风。它提醒我们，无论财产的规划性质如何，完全赔偿损害的原则必须优先。解读这一可能改变您与征用方未来谈判格局的判决。
事实：一个每天都会发生的故事
E先生是Capbreton（卡普布雷通）多块地块的所有者，这些地块被地方城市规划划为可建设区。市政府启动了征用程序，用于实施一项公共规划项目，只征用了其部分土地。被征用人接受了被征用部分的主要补偿，但要求对剩余部分贬值（剩余部分所遭受的价值损失）给予额外补偿。
征用法官（主管法庭）裁定给予此项补偿，认为剩余部分确实贬值了。但市政府提起了上诉。上诉法院随后推翻了这一判决，其依据很简单：剩余地块是可建地，因此不可能贬值，因为其市场价值仍然很高。根据上诉法官的意见，剩余部分贬值补偿仅适用于不可建地（农业用地、自然用地）。
E先生提起了上诉（向最高法院申诉）。他质疑这种自动排除。最高法院支持了他的观点：撤销了上诉判决，并将案件发回另一家上诉法院，要求其重新审查实际遭受的损害，而不局限于土地的可建性质。
h2>法院的推理——深入剖析
最高法院依据完全赔偿损害的原则，该原则源于《民法典》第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为造成他人损害，有过错者应负责赔偿”。在征用事项中，这一原则体现为必须赔偿因征用造成的直接、物质和确定的全部损害。
问题是：剩余部分贬值补偿（规定于征用法典第L.13-13条，现为L.322-2条）能否仅因剩余土地是可建地而被拒绝？上诉法院给出了肯定答案，依据是市场研究表明可建地块销售良好。但最高法院提醒，补偿“无论被征用财产的性质如何”均应支付，即无论其规划分类如何。换言之，即使是可建地也可能遭受贬值：例如，面积损失、难以进入、视野受阻等。
在本案中，上诉法院仅因剩余土地是可建地就排除了补偿权，而未具体审查剩余部分是否遭受了价值损失。这样做违反了完全赔偿原则。最高法院谴责了这种过于机械的方法。它要求初审法官逐案审查是否存在实际损害，而不考虑财产的可建性质。
这一推理符合保护业主权利的趋势。最高法院提醒，征用是对财产权的侵犯（《人权宣言》第17条），必须严格限制并公平补偿。
对您的实际影响
土地所有者：如果您被部分征用，现在即使您的土地是可建地，也可以要求剩余部分贬值补偿。但请注意：您需要证明价值损失的实际情况（例如，通过专业评估）。具体例子：在Mimizan（米米藏），一块2000平方米可建地的所有者，其中500平方米被征用用于通往海滩的道路。剩余1500平方米的可利用面积和吸引力下降。他可以要求额外补偿，按前后价值差额计算。
房地产开发商：如果您持有土地储备（用于建设的土地），请注意部分征用可能导致此项补偿权。在与地方政府谈判时考虑这一风险。
承租人：间接相关，因为对业主更高的补偿可能延迟或增加征用项目成本。但您对此项补偿没有直接权利。
共有产权人：如果共有产权被部分征用（例如用于扩建公共道路），管理委员会可以代表全体行动。剩余部分贬值补偿随后按份额比例分配给各共有产权人。
如果您处于这种情况，您应：1）请专家（测量师、公证人）评估征用前后剩余部分的价值；2）在程序中明确要求补偿（向征用法官提出）；3）对任何自动排除补偿的决定提出异议。期限与征用程序相同（通常为1至2年）。金额因贬值程度而异：剩余部分价值的10%至30%。
鲜为人知的是：剩余部分贬值补偿还可能包括工程期间对财产的使用损失。请不要犹豫提出要求。
避免此类纠纷的四点建议
- 在征用前进行土地评估：一旦收到项目通知，委托专家评估您财产的实际价值并预测可能的价值损失。这将使您从一开始就能谈判获得公平的补偿。
- 不要忽视剩余部分：许多业主只关注主要补偿而忽略了剩余部分。然而，这往往是赔偿的重要组成部分。请保持警惕。
- 保留所有规划文件：划为可建区并非障碍，但需要能够证明贬值。收集照片、平面图以及任何证明环境变化的证据。
- 从一开始就咨询专业律师：了解征用法律的律师将帮助您建立强有力的案卷并与地方政府谈判。程序错误可能代价高昂。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于保护性系列。最高法院此前已裁定（第三民事庭，2017年10月12日，第16-21.583号）剩余部分贬值补偿不限于不可建地。但一些上诉法院继续适用旧的限制性判例。2019年的判决因此是一个明确的提醒。
但需注意：补偿并非自动。业主必须证明确定和直接的损害。例如，如果剩余部分保持可建性且其价值未下降（相同面积、相同通道），则无需补偿。法院对证据的要求日益严格。
未来，可以预见针对剩余部分贬值补偿的请求将会增加，包括对可建地。地方政府因此必须将这一成本纳入其征用预算。实践中，这可能会增加规划项目的成本，但也可能促进更好的友好协商。
行动前检查清单
- ✅ 我是否收到了部分征用通知？
- ✅ 我是否评估了征用前后剩余部分的价值？（请专家）
- ✅ 我是否在结论中提出了剩余部分贬值补偿的要求？
- ✅ 我是否保留了所有证明价值损失的文件（地方城市规划、照片、证明）？
- ✅ 我是否咨询了专业律师？
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