Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 96-11.102 • 1998-01-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines Gebäudes in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Cannes, im Wohnviertel Kalifornien. Sie haben es an ein Lebensmittelgeschäft vermietet. Eines Abends bricht ein Feuer aus. Die Feuerwehr rückt an, aber das Gebäude wird größtenteils zerstört. Sie kontaktieren Ihren Versicherungsmakler, um den Schaden zu melden. Und dann der Schock: Ihr Makler antwortet Ihnen, dass Sie für dieses Objekt nicht versichert sind. Er dachte, die Versicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft decke das gesamte Gebäude ab, einschließlich Ihres Sondereigentums. Sie stehen ohne Entschädigung da und müssen die Wiederaufbauarbeiten selbst finanzieren. Was tun?
Diese leider häufige Situation wirft eine entscheidende Frage auf: Wie weit reicht die Beratungspflicht des Versicherungsmaklers? Darf er sich auf die Angaben des Verwalters verlassen, oder muss er selbst den Umfang der Deckung überprüfen? Der Kassationsgerichtshof hat 1998 in einem Urteil entschieden, das weiterhin maßgeblich ist. Und die Antwort ist klar: Der Makler als unabhängiger Fachmann darf sich nicht passiv auf die Aussagen des Verwalters stützen. Er muss nachprüfen.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte hinter dieser Entscheidung erzählen, die Argumentation der Richter analysieren und vor allem praktische Tipps geben, wie Sie vermeiden, in eine solche Situation zu geraten. Denn als auf Immobilienrecht spezialisierte Anwältin habe ich zu viele Fälle gesehen, in denen ein Informationsmangel hätte vermieden werden können. Ob Sie vermietender Eigentümer, Wohnungseigentümer oder sogar Verwalter sind – dieses Urteil betrifft Sie.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich passiert
Herr X ist Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nizza, im Viertel Ariane. Seine Einheit umfasst ein eigenständiges Gebäude, das nur aus Sondereigentum besteht. Als guter Eigentümer kontaktiert er einen Versicherungsmakler, die Firma Dedeyan, um eine Versicherung für dieses Gebäude abzuschließen. Der Makler wendet sich an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, um die bereits von der Gemeinschaft abgeschlossenen Deckungen zu erfragen. Der Verwalter teilt ihm mit, dass das Gebäude „im Wesentlichen“ durch die Versicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft versichert sei. Im Vertrauen auf diese Aussage geht der Makler davon aus, dass das Gebäude von Herrn X bereits gedeckt ist, und schließt keine Zusatzpolice ab. Er schreibt dem Verwalter einen Brief, in dem er ihn bittet, ihn zu informieren, „falls diese Angabe nicht mehr zutrifft“.
Einige Monate später zerstört ein Brand das Gebäude vollständig. Herr X wendet sich an seinen Makler, um eine Entschädigung zu erhalten. Doch der Makler antwortet ihm, dass er nie eine Versicherung für dieses Gebäude abgeschlossen habe, da er dachte, es sei bereits durch den Vertrag der Gemeinschaft gedeckt. Es stellt sich jedoch heraus, dass die Versicherung der Gemeinschaft nur die Gemeinschaftsflächen abdeckte, nicht die Sondereigentumseinheiten. Herr X bleibt ohne jede Entschädigung. Er verklagt daraufhin den Makler auf Schadensersatz wegen Verletzung seiner Beratungspflicht.
Das Tribunal de grande instance von Nizza und anschließend das Berufungsgericht von Aix-en-Provence geben Herrn X recht. Die Richter befinden, dass der Makler als Versicherungsfachmann sich nicht mit den Aussagen des Verwalters zufriedengeben durfte. Er hätte die Richtigkeit der Informationen überprüfen und zumindest sicherstellen müssen, dass das Gebäude von Herrn X tatsächlich gedeckt war. Der Makler legt Kassation ein, aber der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde 1998 zurück. Das Urteil ist rechtskräftig.
Die Argumentation des Gerichts – analysiert
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der das Prinzip der zivilrechtlichen Haftung festlegt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Kurz gesagt: Wenn jemand einen Fehler begeht und dieser Fehler einer anderen Person einen Schaden zufügt, muss er ihn entschädigen.
Hier wird dem Makler eine Verletzung seiner Beratungspflicht vorgeworfen. Als Versicherungsfachmann hat er gegenüber seinem Kunden eine Informations- und Beratungspflicht. Diese Pflicht beschränkt sich nicht darauf, die vom Kunden oder einem Dritten gelieferten Informationen weiterzugeben. Der Makler muss selbst sicherstellen, dass die Deckung den Bedürfnissen des Kunden entspricht.
Das Gericht stellt fest, dass der Makler „sich nicht darauf beschränken durfte zu glauben, dass das Gebäude versichert sei“. Selbst wenn der Verwalter ihm versichert hat, dass das Gebäude „im Wesentlichen“ versichert sei, hätte der Makler diese Information überprüfen müssen. Warum? Weil der Verwalter kein Versicherungsfachmann ist. Er kann sich irren oder eine vage Antwort geben. Der Makler hingegen ist ein Fachmann. Er hat Zugang zu den Versicherungspolicen oder kann zumindest eine Kopie anfordern. Im vorliegenden Fall hat der Makler nicht einmal verlangt, den Vertrag der Gemeinschaft zu sehen. Er begnügte sich mit einem mündlichen Austausch und schickte dann einen Brief an den Verwalter, in dem er ihn bat, ihn zu benachrichtigen, falls sich die Informationen änderten. Aber dieser Brief reicht nach Ansicht des Gerichts nicht aus, um den Makler von seiner Prüfungspflicht zu entlasten. Mit anderen Worten: Der Makler hätte, bevor er zu dem Schluss kam, dass keine zusätzliche Versicherung nötig sei, den Vertrag der Gemeinschaft einsehen oder zumindest eine schriftliche Bestätigung des Verwalters einholen müssen, die ihn von seiner Haftung befreit. Da er dies nicht tat, haftet er für den Schaden von Herrn X.
