Decisione di riferimento : cc • N° 89-15.856 • 1991-04-04 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Cherbourg-en-Cotentin e lo avete locato a un'associazione di professionisti della salute. Un giorno, venite a sapere che questa associazione è sciolta. La sua locazione è automaticamente terminata? Potete riprendere i locali senza attendere? La risposta non è così semplice.
Molti proprietari pensano che lo scioglimento di una persona giuridica (associazione, società) ponga fine di pieno diritto al contratto di locazione. Ma la Corte di cassazione, con una sentenza del 4 aprile 1991, ha detto esattamente il contrario: no, lo scioglimento non comporta automaticamente la risoluzione della locazione. Una decisione che può sorprendere e che ha conseguenze pratiche molto concrete.
Questo articolo vi spiega tutto, dai fatti della causa ai consigli per evitare le insidie. Che siate locatori a Coutances o conduttori a Cherbourg, ne uscirete con gli strumenti per gestire serenamente questo tipo di situazione.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Nel 1980, i coniugi Y... concedono in locazione la loro villa di Cherbourg-en-Cotentin a un'associazione: la Federazione delle professioni mediche. La locazione è stipulata per una durata determinata. Ma nel corso del rapporto, l'associazione viene sciolta. I coniugi Y... ritengono allora che la locazione sia decaduta e chiedono la risoluzione del contratto. Citano in giudizio la federazione.
La causa arriva davanti alla corte d'appello, che dà ragione ai proprietari. Per i giudici di merito, lo scioglimento della persona giuridica comporta automaticamente la fine della locazione. La federazione, privata di personalità giuridica, non può più essere conduttrice. Logico, no?
Ma la Federazione delle professioni mediche non è di questo avviso. Ricorre in cassazione. La posta in gioco è alta: se lo scioglimento pone fine alla locazione, i locali devono essere restituiti immediatamente, con tutte le conseguenze finanziarie che ciò comporta. Al contrario, se la locazione sopravvive, è necessario che qualcuno (liquidatore, subentrante) possa continuare a pagare i canoni.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello. Si fonda sull'articolo 1742 del Codice civile, che dispone che « il contratto di locazione non si risolve per la morte del locatore né per quella del conduttore ». Questo testo, spiega l'Alta Corte, si applica anche alle persone giuridiche: lo scioglimento di un'associazione non è assimilabile alla morte di una persona fisica. Non comporta quindi di pieno diritto la risoluzione della locazione.
In altri termini, la scomparsa della persona giuridica non pone fine automaticamente al contratto. La locazione continua a esistere e gli obblighi che ne derivano (pagamento dei canoni, manutenzione) devono essere assunti dal liquidatore o, eventualmente, dagli ex membri dell'associazione. Solo se il liquidatore decide di porre fine alla locazione, o se il contratto prevede una clausola specifica, può intervenire la risoluzione.
Questa sentenza è una conferma di una giurisprudenza costante: la Corte di cassazione aveva già giudicato, con una sentenza del 5 maggio 1982, che lo scioglimento di una società non comportava la risoluzione della locazione. La sentenza del 1991 estende questo principio alle associazioni. I giudici ricordano così che il diritto dei contratti prevale sugli eventi della vita delle persone giuridiche.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: non potete considerare che la locazione sia risolta per il solo fatto dello scioglimento dell'associazione conduttrice. Dovete continuare a percepire i canoni e, se volete riprendere i locali, dovete avviare una procedura di risoluzione giudiziale per inadempimento degli obblighi contrattuali (ad esempio, mancato pagamento).
Per i conduttori associativi: se la vostra associazione è sciolta, dovete designare un liquidatore che gestirà il passivo, inclusa la locazione. Questo liquidatore può decidere di risolvere la locazione, ma deve rispettare un preavviso. Se non si fa nulla, i canoni continuano a decorrere.
Un esempio numerico: a Coutances, un'associazione di tempo libero loca un locale per 800 € al mese. L'associazione viene sciolta a marzo. Il proprietario, credendo la locazione terminata, riloca il locale a un nuovo conduttore a maggio. Risultato: il liquidatore cita in giudizio il proprietario per inadempimento della locazione iniziale. Il proprietario deve risarcire l'associazione per il pregiudizio subito (canoni persi, spese di trasloco).
Se vi trovate in questa situazione, dovete: verificare se la locazione contiene una clausola che preveda la risoluzione in caso di scioglimento; in caso contrario, attendere che il liquidatore si manifesti o agire in giudizio per far constatare la risoluzione.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Inserite una clausola di risoluzione automatica nella locazione: prevedete che lo scioglimento della persona giuridica conduttrice comporti di pieno diritto la risoluzione della locazione, senza indennità. Ciò eviterà ogni ambiguità.
- Esigete una fideiussione solidale: chiedete ai dirigenti dell'associazione di farsi garanti personali. In caso di scioglimento, potrete rivalervi su di loro per il pagamento dei canoni non corrisposti.
- Seguite la vita dell'associazione: consultate regolarmente la gazzetta ufficiale per sapere se l'associazione è sciolta. Anticipate: se venite a conoscenza dello scioglimento, contattate il liquidatore per chiarire la situazione della locazione.
- Redigete un atto aggiuntivo: se l'associazione si scioglie ma le sue attività continuano sotto altra forma (fusione, scissione), fate firmare un atto aggiuntivo alla locazione che regoli la successione.
