参考判决： cc • N° 74-14.418 • 1976年3月17日 • 查看判决→
想象一下场景：在芒代利厄拉纳普勒（Mandelieu-la-Napoule），一位带花园公寓的业主，未征求任何人意见，决定将其部分分割成两个单间公寓分别出租。他制定了新的分割平面图，修改了隔墙，增设了厨房。一切似乎井然有序……直到物业管理人员（syndic）勒令他恢复原状。业主愤愤不平：“这是我的部分，我想怎么处理就怎么处理！”
这个问题，每年有数百名区分所有权人在滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）提出。我可以不经他人同意分割我的部分吗？答案显然是否定的，正如法国最高法院（Cour de cassation）在1976年3月17日的一项奠基性判决中所重申的。这条常被忽视的规则，可能会让违反者付出高昂代价。
在本文中，我将解释为什么部分分割必须经过集体决定，1976年判例的确切内容，以及如何避免可能让您破产的纠纷。无论您是瓦洛里斯（Vallauris）的业主、戛纳（Cannes）的投资者还是格拉斯（Grasse）的区分所有权人，这些规则都与您相关。
事实：每天都会发生的故事
在20世纪60年代中期，Guigue et Thomassin公司在“Le Parc Saint-Didier”建造了一个区分所有权房地产项目。为了组织集体生活，他们制定了区分所有权规约（règlement de copropriété）和分割状态说明书（état descriptif de division，即描述每个部分的面积、专有部分和共有部分的文件）。当时，全体业主大会仅扮演有限角色：批准规约未规定的事项。
但一位拥有一个部分的业主决定在不咨询任何人的情况下将其分割成几个独立部分。他认为其部分上的专有所有权赋予其自由处分的权利。分割完成，新部分被分别出售。很快，紧张局势出现：共有份数（tantièmes，即共有部分份额）不再对应，费用分配不当，部分区分所有权人感到受损。
案件被提交法院。该业主援引其所有权，依据《法国民法典》（Code civil）第544条（以最绝对的方式享用和处分物的权利）。其他区分所有权人和物业管理人员则援引区分所有权规约和分割状态说明书的合同性质。上诉法院（cour d'appel）支持反对者，该业主向最高法院上诉。
最高法院在1976年3月17日的判决中驳回了上诉。它确认，分割状态说明书，无论是否纳入区分所有权规约，都是一份合同性文件。其修改因此必须经全体业主大会批准。区分所有权人不能仅凭其意愿分割其拥有的部分。
法院的推理——详细解读
法官的推理简单但有力。他们依据区分所有权规约和分割状态说明书的法律性质。1965年7月10日法律（关于区分所有权的法律）第1条规定，区分所有权规约确定专有和共有部分的用途，分割状态说明书明确每个部分的内容。两者共同构成约束所有区分所有权人的“区分所有权合同”。
然而，合同不能被一方单方面修改。这是合同法的基本原则，规定于《法国民法典》第1103条（原第1134条）：合法订立的协议对缔结者具有法律效力。修改分割状态说明书就是修改合同。只有代表集体意愿的全体业主大会才能依法以所需多数（例如修改费用分配需第26条多数）进行修改。
因此，法院排除了绝对所有权的论点。它提醒，区分所有权是一种“特殊”所有权，每个区分所有权人的权利受他人权利和规约的限制。换句话说，您是您部分的所有者，但不是共有份数分配或相邻部分配置的所有者。但请注意：该规则不涉及不改变分割状态说明书的简单内部装修。如果您拆除公寓内的非承重隔墙，无需全体业主大会同意。然而，如果这产生了新的部分，则构成对分割状态说明书的修改。
鲜为人知的是：1976年的判决已被许多后续判决确认，如1994年3月9日第三民事庭（3e chambre civile）判决（n° 92-12.585）或2011年6月8日判决（n° 10-19.602）。判例稳定：部分分割是对分割状态说明书的修改，需经全体业主大会批准。
在我的实践中，我遇到过一些案例，区分所有权人未经授权分割其部分，结果被责令恢复原状，并处以每天100至500欧元的逾期罚款。这还不包括律师费和损害赔偿金。一个错误可能耗费数万欧元。
这对您意味着什么——具体而言
对于瓦洛里斯（Vallauris）的出租业主：您有一套大公寓，想将其分割成两个单间公寓以增加租金收入。未经全体业主大会同意，这是不可能的。您必须首先在全体业主大会上获得授权，需要第26条多数（所有区分所有权人过半数）。然后，由测量师（géomètre-expert）制定新的分割状态说明书，并在不动产登记处（fichier immobilier）公布。费用约为2,000至5,000欧元，程序耗时数月。
对于购房者：您在芒代利厄（Mandelieu）的区分所有房产中购买一个部分。请确认该部分未未经授权被分割。要求卖方提供授权分割的全体业主大会会议记录。如果没有，您可能购买了一个“不合规”的部分，物业管理人员可能提出异议，您可能被迫自费恢复原状。一个具体例子：X先生，格拉斯（Grasse）的业主，购买了一个分割成两个单间公寓的部分，却不知道分割未经授权。物业管理人员起诉了卖方和买方。结果：X先生不得不恢复原状（1万欧元工程费），并损失了单间公寓的租金（每月2,000欧元，持续6个月）。
对于区分所有权人：如果您发现邻居未经授权分割了其部分，您可以采取行动。您可以向物业管理人员报告，后者必须召集全体业主大会以纠正或要求恢复原状。如果物业管理人员不作为，您可以提起诉讼以制止骚扰。但注意：诉讼时效（action en justice的期限）为分割之日起10年。超过该期限，如果分割未被质疑，可能被视为已接受。
对于开发商：在创建区分所有权时必须特别谨慎。分割状态说明书应精确，不得允许未经同意的事后分割。如果您计划有“可分割”部分，请在规约中注明以避免纠纷。
避免此类纠纷的四条建议
- 在任何分割计划前检查分割状态说明书：查阅区分所有权规约和分割状态说明书。如果它们禁止分割或要求授权，您就知道该怎么做。测量师可以帮助您理解文件。
- 获得全体业主大会的书面同意：不要满足于物业管理人员或几位邻居的口头同意。只有全体业主大会投票通过的决议，并记录在会议记录中，才构成授权。准备一份精确的决议草案（创建的部分数量、共有份数、新费用）。
- 聘请专业人士修改分割状态说明书：获得同意后，由测量师或公证人制定新的分割状态说明书。该文件必须在土地公示服务处（service de la publicité foncière）公布，方能对抗第三方。
- 预见到对费用的影响：分割会改变费用分配（一般费用、特殊费用、电梯费等）。精确计算新的共有份数，以避免后续争议。计算错误可能导致要求重新分配费用的诉讼。
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深入探讨：相关判例与演变
1976年的判决属于一贯的判例路线。可以引用1994年3月9日第三民事庭判决（n° 92-12.585），该判决重申分割部分会修改分割状态说明书，需要全体业主大会同意。更近期的，2011年6月8日判决（n° 10-19.602）明确，即使分割未改变共有部分，仍须授权，因为它影响部分的内容。
一个显著演变：2014年的ALUR法律加强了全体业主大会在修改分割状态说明书方面的权力，要求修改费用分配需加强多数（第26条）。此前，有时只需第24条的简单多数。现在更难了。
1976年之前完成的分割呢？判例承认可以通过全体业主大会决议来纠正，但注意取得时效（通过30年占有取得所有权）。在2015年1月13日判决（n° 13-27.070）中，最高法院判定，如果区分所有权规约禁止分割，则未经授权的分割不能仅通过占有来纠正。
行动前检查清单
- 我是否查阅了区分所有权规约和分割状态说明书？检查有关部分分割的条款。
- 我是否获得了全体业主大会的授权？决议必须按要求多数通过（通常是第26条）。
- 我是否由测量师制定了新的分割状态说明书？该文件必须精确（面积、共有份数、共有部分）。
- 我是否在土地公示服务处公布了修改？未公布，分割不能对抗第三方。
- 我是否通知了物业管理人员和其他区分所有权人？透明沟通可避免冲突。
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