参考判决： cc • N° 16-26.072 • 2018-01-18 • 查看判决 →
想象一下，您在朗德省（Landes）中心Parentis-en-Born的一栋住宅楼里拥有一套大公寓。您想把它分割成两个独立的住宅单元并分别出售。这个想法很简单，不是吗？但问题是：这个看似平常的操作，可能会引发一场真正的法律纠纷。如果新买家想创建他们自己的业主委员会，与整栋楼的业主委员会分开，会发生什么？这个问题并非理论性的：从Mont-de-Marsan到Dax的共有产权物业中，每天都会遇到。
实际上，这种情况引发了一个根本问题：通过分割一个单元，能否产生一个新的业主委员会（管理共有产权的机构）？答案，您可能已经猜到了，是不能。但为什么会有这个禁令，其实际后果是什么？这正是法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法法院）在2018年的一项关键判决中阐明的。
这项判决，业主们常常不了解，对建筑物的管理、费用分摊乃至房产价值都有具体影响。它提醒了一个基本规则：共有产权是一个连贯的法律架构，不能随意分割。但这具体对您——业主、租户或房地产专业人士——意味着什么变化？让我们深入细节。
事实：一个每天都在发生的故事
案件始于一个典型的共有产权物业，一栋分成多个单元（公寓、车库等）的楼房。Durand先生拥有一楼一个宽敞的商业场所，决定将其分割成两个独立的店铺。他将第一个场所卖给了Martin女士，自己保留了第二个。到目前为止，没什么特别的：分割单元是一种常见做法，尤其是在Mont-de-Marsan等市中心，商业需求旺盛。
但当Martin女士和Durand先生，现在作为这两个新单元的共有人，决定创建他们自己的业主委员会时，事情变得复杂了。他们认为自己的利益是特定的（商业立面管理、营业时间等），值得有一个独立于整栋楼主业主委员会的组织。而主业主委员会坚决反对：根据他们的说法，这种创建是非法的，会扰乱共有产权的整体管理。
冲突升级。Martin女士和Durand先生提起诉讼，主张他们拥有自主业主委员会的权利。他们辩称自己的情况特殊，几乎是“共有产权中的共有产权”。一审法院（tribunal de première instance）支持了他们，认为初始单元的分割证明了独立的组织是合理的。主业主委员会提起上诉，但上诉法院（cour d'appel）维持了原判。转折点：主业主委员会向最高法院（Cour de cassation）提起上诉，并得到多个业主协会的支持，他们担心这会开创一个危险的先例。
最终，案件提交到最高法院（Cour de cassation）。利害关系很明确：如果创建新业主委员会得到确认，可能会为共有产权的碎片化打开大门，在同一栋楼内出现多个业主委员会。这一前景令专业人士担忧，因为它会使管理、工程和费用分摊复杂化。Durand先生和Martin女士的故事，起初很普通，就这样成为了整个共有产权法的一个典型案例。
法院的推理——详细剖析
最高法院（Cour de cassation）在2018年1月18日的判决中，撤销了下级法院的判决。其推理基于两个基本的法律支柱。首先，1965年7月10日法律（共有产权的奠基性文本）第8条，该条款将共有产权定义为对一栋划分为单元的建筑物进行组织。简而言之，共有产权按建筑物是唯一的：不能为同一栋建筑设立多个业主委员会。
其次，法院依据了稳定的判例（法院先前判决的总体），该判例禁止在主要共有产权内创建“次级共有产权”。换句话说，即使一个单元被分割，它仍然隶属于该建筑物的唯一业主委员会。法官们解释说，单元的分割并不改变整体法律结构：它只是创建了新的单元，而不是一个新的共有产权。
法院精确分析了双方的论点。Martin女士和Durand先生辩称，他们的特殊情况证明可以例外，因为他们的单元形成了一个自主实体（一个“垂直共有产权”，与建筑物的“水平”共有产权平行）。法院驳回了这一论点：它提醒道，在同一栋建筑物内共存多个垂直共有产权在法律上是不可能的。分割产生了独立的单元，但并未产生一个自主的共有产权。
很少有人知道的是，这项判决确认了一个古老的判例，但在单元分割频繁的现代背景下对其进行了明确。它并没有根本性的创新，但关闭了任何规避尝试的大门。但请注意：这并不意味着分割被禁止；分割是可能的，但必须尊重现有业主委员会的单一框架。实际上，如果您分割一个单元，您必须通知业主委员会并更新共有产权规则（规定生活和管理规则的文件），但您不能创建自己的组织。
这对您意味着什么——具体而言
对于出租业主（出租其房产的人），这项判决有直接影响。如果您分割一个单元以创建两个出租住宅，例如在Mont-de-Marsan的一栋楼里，您必须知道这两个新单元仍然隶属于同一个业主委员会。具体来说，这意味着费用（维护、维修）将根据规则中规定的份额（共有产权份额）进行分摊。如果您希望创建一个微型业主委员会来专门管理这两个住宅，那是不可能的。在我的实践中，我遇到过一些案例，业主在未预见此规则的情况下启动了分割工程，导致与主业主委员会发生代价高昂的冲突。
对于租户，影响更间接但真实。如果您的业主分割了单元，您的租赁合同（location）可能会受到影响，如果工程改变了场所的配置。您必须核实分割是否符合共有产权规则，并且不会造成混乱（噪音、通道等）。如何应对？要求业主提供明确信息，如有疑问，咨询业主委员会。
对于买家，这项判决至关重要。在购买分割产生的单元之前，请向业主委员会核实情况是否合规。否则，您可能会遇到意外：例如，费用分摊不当或与其他共有人发生纠纷。一个现实的数字示例：在朗德省的一个共有产权物业中，一位买家在购买后发现分割未申报，导致需支付5,000欧元的合规费用。如果您处于这种情况，您必须要求业主委员会出具证明，确认分割符合规定。
对于普通共有人，这项判决增强了共有产权的稳定性。它避免了业主委员会的增多，否则会使决策（如业主大会投票）和日常管理复杂化。简而言之，这保护了集体利益免受个人倡议的影响。但这也要求保持警惕：任何分割都必须经业主大会批准，并需考虑反思期和成本（法律和技术手续费用预计在1,000至3,000欧元）。
避免此类纠纷的四个建议
- 在分割前查阅共有产权规则：核实分割是否被允许以及适用哪些条件（例如，业主大会的同意）。在Parentis-en-Born的一些住宅区，某些规则完全禁止分割以保护场所的平衡。
- 在项目初期即通知业主委员会：不要在不与业主委员会沟通的情况下启动工程。提前沟通可以预见规则的修改并避免冲突。在我的实践中，我见过一些案例，提前的简单讨论就使事情得以友好解决。
- 请测量师（géomètre-expert）出具分割描述文件：这份技术文件明确了新单元及其份额。这对于更新共有产权文件和避免费用分摊错误至关重要。在朗德省，这项服务费用约为1,500欧元。
- 不要试图创建平行业主委员会：即使您的单元看似自主，也要尊重唯一的业主委员会。否则，您可能会面临主业主委员会的法律诉讼，产生律师费和可能的损害赔偿。
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深入探讨：相关判例及演变
这项判决符合一贯的判例路线。例如，最高法院（Cour de cassation）2010年12月15日的一项判决（n° 09-67.098）已经重申，单元分割不会创建新的共有产权。然而，2018年的判决更进一步，明确指出即使是“垂直共有产权”自主的想法也是不可接受的。因此，它关闭了一些业主试图利用的漏洞。
在这一点上没有重大的分歧判决，因为法院意见一致：共有产权是一个不可分割的整体。趋势显然是保护业主委员会的统一性，以应对个人主义房地产的压力。这对未来意味着什么？房地产专业人士必须对分割更加警惕，业主必须接受集体管理优先于个人愿望。在朗德省老化的共有产权物业需要昂贵工程的背景下，这种法律稳定性对建筑物的持久性是个好消息。
常见问题
问：我想把我的公寓分割成两个单间公寓。这可能吗？
答：可以，但您必须获得共有人大会的同意并更新共有产权规则。您不能为管理这些单间公寓创建新的业主委员会。
问：如果创建平行业主委员会，会面临什么风险？
答：主业主委员会可以起诉您，要求撤销此创建。您将需要支付诉讼费用，并可能因异常邻里干扰支付损害赔偿。
问：分割后费用如何分摊？
答：费用根据分割描述文件中确定的新份额进行分摊。例如，如果您的初始单元价值100份额，您将其分割成两个各50份额的单元，每个新单元将按比例支付。
问：这项判决适用于水平共有产权（住宅小区）吗？
答：不，它专门涉及垂直共有产权（楼房）。对于住宅小区，规则不同，通常允许次级业主委员会。
问：如果业主委员会拒绝分割，该怎么办？
答：您可以尝试协商，或者作为最后手段，提起诉讼以主张您的权利，但这是一个漫长且昂贵的过程。最好通过咨询专业律师来提前预防。
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