该条款应被视为无效

Décision de référence : Cour de cassation (法国最高法院) • N° 95-15.953 • 1997-03-12 • Consulter la décision →

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La situation

共管规约中授权共有人在未经业主大会授权的情况下，即使对工程进行了明确规定，仍可在建筑物共有部分进行工程的条款应被视为无效。

Cette décision confirme les principes fondamentaux du droit de la propriété.

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Cas d'usage pratiques

在尼斯（Nice）的一栋公寓里，共有人李先生花费1500欧元在阳台外墙安装了空调外机，认为规约中“允许共有人在无业主大会批准时进行小型外装工程”的条款有效。其他共有人以影响立面美观为由反对，并威胁诉诸法律。

Application pratique:

根据法国最高法院1997年的判例，规约中授权共有人未经业主大会批准即可在共有部分施工的条款无效。李先生应首先暂停使用设备，收集规约原文及工程发票，并尽快与物业管理人沟通，请求召开业主大会进行表决。若会议否决，需拆除并恢复原状，或与反对者协商补偿方案，否则可能面临诉讼及强制执行风险。

巴黎（Paris）一处共管房屋的业主王先生，花费8000欧元将共有屋顶改造成私人露台，施工前未征求业主大会同意，仅依据规约中“共有人可对屋顶进行必要修缮和改造”的条款。业主大会认为该改造损害了建筑安全和共用权，要求其拆除并赔偿公共区域损坏（估价约12000欧元）。

Application pratique:

本案直接适用上述判例：即使规约明确规定了工程类型，未经业主大会授权的共有部分改造条款无效。王先生应主动与物业管理人及律师协商，向法院证明其改造的“必要性”或争取大会事后追认，否则败诉风险极高。建议立即停止使用并准备技术鉴定报告，同时保留施工合同和支付凭证，以应对可能的赔偿诉讼。

在里昂（Lyon）购置公寓的刘女士，入住后才发现前业主曾在楼梯间（共有部分）加建储物柜，且规约中有一条“允许共有人在楼梯间设置个人储物空间”。邻居们长期抗议未果，现要求刘女士作为现业主承担拆除费用（约2000欧元）并赔偿共有部分的损害。

Application pratique:

尽管规约表面允许，但根据1997年判例，此类条款无效，因此前业主的行为构成违法改造。刘女士作为买受人，可能需承担恢复原状的责任，但可向前业主追偿。她应立刻查阅购房合同及诊断报告，确认是否披露了该瑕疵，并咨询律师向法院主张不知情，或通过调解与前业主分摊费用，避免独自承担全部拆除和赔偿。