Décision de référence : cc • N° 07-15.772 • 2009-02-25 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Valbonne, dans une charmante copropriété donnant sur la place Saint-Nicolas. En rez-de-chaussée, des portiques couverts. Depuis des décennies, les copropriétaires les utilisent, les entretiennent, paient des charges pour leur réparation. Et un jour, la commune vous annonce que ces portiques sont en réalité des biens du domaine public, qu'ils appartiennent à tout le monde, et que vous n'avez aucun droit exclusif dessus. Surprenant, non ?
Cette situation, pourtant, est celle qu'a dû trancher la Cour de cassation dans un arrêt du 25 février 2009 (n° 07-15.772). Les juges ont rappelé un principe fondamental du droit administratif : les biens du domaine public sont imprescriptibles (on ne peut pas en devenir propriétaire par le temps) et inaliénables (on ne peut pas les vendre ni les donner). Un règlement de copropriété, même ancien, ne peut pas faire échec à ce principe.
Mais qu'est-ce que ça change concrètement pour vous, propriétaire à Sophia-Antipolis ou ailleurs ? Cet article vous explique tout, simplement, et vous donne les clés pour éviter de vous retrouver dans un litige similaire.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Remontons le temps. En 1881, la commune de Valbonne (on va dire) vend par adjudication (vente aux enchères publiques) un immeuble dénommé « Casino », situé place Saint-Nicolas. Le cahier des charges de cette vente précise, à l'article 5, que les portiques situés au rez-de-chaussée « resteront toujours du domaine public ». La commune s'engage à entretenir le pavé et à réparer le plafond. Bref, ces portiques sont et restent des biens publics, ouverts à tous.
Des décennies plus tard, l'immeuble est divisé en lots de copropriété. Un règlement de copropriété est établi, qui inclut les portiques dans les parties communes de la copropriété. Les copropriétaires les considèrent comme leur appartenant, les entretiennent, et en interdisent l'accès au public.
Jusqu'au jour où la commune conteste. Elle saisit le tribunal pour faire reconnaître que les portiques sont bien du domaine public communal, et que le règlement de copropriété est illégal sur ce point. Les copropriétaires résistent : « Mais ça fait plus de cent ans qu'on les utilise ! Le règlement de copropriété fait foi ! »
Le tribunal de première instance (le tribunal de grande instance de Grasse, probablement) donne raison à la commune. Les copropriétaires font appel, puis se pourvoient en cassation. La Cour de cassation doit trancher : un règlement de copropriété peut-il, par sa simple existence, faire basculer un bien du domaine public dans le domaine privé d'une copropriété ?
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation répond par la négative, et son raisonnement est limpide. Elle rappelle d'abord le principe général : les biens qui font partie du domaine public sont imprescriptibles (article L. 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques). Autrement dit, personne ne peut en devenir propriétaire par le simple fait de les utiliser longtemps, même des décennies. Et ils sont inaliénables : la commune ne peut pas les vendre, sauf procédure de déclassement (sortie du domaine public).
Ensuite, la Cour examine le règlement de copropriété. Celui-ci prétendait inclure les portiques dans les parties communes de la copropriété. Mais la Cour estime que ce document ne peut pas avoir pour effet de soustraire un ouvrage public au domaine public. Pourquoi ? Parce que le domaine public est défini par la loi et par l'affectation du bien à l'usage du public ou à un service public. Un contrat entre particuliers (le règlement de copropriété est un contrat) ne peut pas modifier ce statut d'ordre public (c'est-à-dire qui s'impose à tous, même sans accord).
Ce que peu de gens savent : la Cour ne se contente pas de dire « le règlement est nul », elle affirme que la commune n'a jamais perdu la propriété des portiques. Le cahier des charges de 1881 était clair : les portiques « resteront toujours du domaine public ». Ce n'est pas une simple clause contractuelle, c'est une reconnaissance de l'affectation publique. Et cette affectation n'a jamais cessé, même si les copropriétaires ont physiquement occupé les lieux.
En clair : un règlement de copropriété ne peut pas « privatiser » un bien qui, par nature ou par affectation, appartient au domaine public. Les juges confirment ainsi une jurisprudence constante : la prescription acquisitive (devenir propriétaire par le temps) ne joue pas contre le domaine public. Les copropriétaires ont perdu leur procès.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications très concrètes, que vous soyez propriétaire, locataire, ou copropriétaire.
Si vous êtes copropriétaire : vous devez vérifier que les parties communes de votre copropriété n'incluent pas, par erreur, des biens qui pourraient relever du domaine public. Par exemple, une place, une allée, un jardin public, un portique. Si c'est le cas, la commune peut exiger la remise en état et vous ne pourrez pas vous prévaloir de votre règlement de copropriété pour conserver l'ex
