Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 19-11.863 • 2020-01-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Vienne (Isère), in einer von einer freien Eigentümervereinigung (ASL) verwalteten Residenz. Sie erfahren, dass ein Grundstück, das der ASL hätte zufallen sollen, an einen Bauträger verkauft wurde. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, der Sie angehören, beschließt, gerichtlich vorzugehen, um dieses Grundstück zurückzuerhalten. Doch der Kassationsgerichtshof hat nun entschieden: Nein, die Gemeinschaft kann nicht anstelle der ASL handeln. Warum? Weil das Recht, im Interesse anderer zu klagen, außergewöhnlich ist und gesetzlich oder satzungsmäßig vorgesehen sein muss. Eine Entscheidung, die die Lage für Hunderte von Wohnungseigentümergemeinschaften in Frankreich verändert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Im Jahr 2005 wurde in Fontaine bei Grenoble eine Wohnanlage erschlossen. Eine freie Eigentümervereinigung (ASL) wurde gegründet, um die Gemeinschaftsflächen (Straßen, Grünanlagen) zu verwalten. Zu den Mitgliedern der ASL gehörte eine Wohnungseigentümergemeinschaft einer Residenz. Einige Jahre später erwarb ein Bauträger ein Grundstück, das nach den Unterlagen in das Eigentum der ASL hätte übergehen sollen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war der Ansicht, dass ihr dieses Grundstück rechtmäßig zustehe, und erhob Klage auf Rückübertragung.
Das Tribunal de grande instance von Grenoble gab der Gemeinschaft recht: Es ordnete die Rückgabe des Grundstücks an. Auch das Berufungsgericht von Grenoble bestätigte das Urteil und befand, dass die Gemeinschaft als Mitglied der ASL klagebefugt sei. Der Bauträger legte Kassation ein. Der Fall gelangte 2020 vor den Kassationsgerichtshof.
Das Problem? Keine gesetzliche oder satzungsmäßige Bestimmung ermächtigte die Gemeinschaft, anstelle der ASL zu klagen. Die Klage auf Einbringung eines Grundstücks in das Vermögen der ASL ist eine „gebundene Klage“: Nur die ASL selbst kann sie erheben, es sei denn, ihre Satzung erlaubt dies. Im vorliegenden Fall schwieg die Satzung zu diesem Punkt. Der Kassationsgerichtshof hob daher das Berufungsurteil auf.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf die Artikel 5, 7 und 9 der Verordnung Nr. 2004-632 vom 1. Juli 2004 über Eigentümervereinigungen. Artikel 5 bestimmt, dass die ASL eine juristische Person ist, die durch ihre satzungsmäßigen Organe vor Gericht handelt. Artikel 7 legt fest, dass die Mitglieder der ASL in einer Hauptversammlung zusammenkommen können, um Entscheidungen zu treffen. Artikel 9 schließlich besagt, dass der Syndikus (der gesetzliche Vertreter der ASL) die Vereinigung vor Gericht vertritt.
Kurz gesagt: Die ASL ist ein eigenständiges „Rechtssubjekt“, getrennt von ihren Mitgliedern. Nur sie kann vor Gericht klagen, um ihr Vermögen zu verteidigen. Dieser Grundsatz wird durch die Artikel 31 und 32 der Zivilprozessordnung gestärkt: Die Klage steht demjenigen offen, der ein berechtigtes Interesse am Erfolg oder an der Abweisung eines Anspruchs hat. Hier ist das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht direkt: Sie fordert kein Grundstück für sich selbst, sondern für die ASL. Nur die ASL hat ein direktes Interesse.
Der Gerichtshof erinnert daran, dass das Recht, im Interesse anderer zu klagen, „außergewöhnlich“ ist und nur aus dem Gesetz hervorgehen kann. Beispielsweise kann der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 im Namen der Gemeinschaft klagen. Für eine ASL gibt es jedoch keine vergleichbare Bestimmung. Mit anderen Worten: Ohne ausdrückliche satzungsmäßige Klausel kann ein Mitglied nicht an die Stelle der ASL treten.
Was nur wenige wissen: Dieses Urteil bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof ist sehr streng in Bezug auf die Klagebefugnis. Er lehnt es ab, die Klagemöglichkeiten über den Gesetzeswortlaut hinaus auszudehnen. Dies schafft Rechtssicherheit für ASL und ihre Mitglieder: Man weiß genau, wer wann klagen kann.
Was ändert sich konkret? Vor dieser Entscheidung erkannten einige Berufungsgerichte (wie das von Grenoble) an, dass ein Mitglied einer ASL für diese klagen könne. Nun ist dies ohne gesetzliche oder satzungsmäßige Grundlage unmöglich.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Eigentümer, die Mitglied einer ASL sind: Sie können keine Klage erheben, um ein Grundstück zurückzufordern, das der ASL zustehen sollte, es sei denn, die Satzung der ASL sieht dies ausdrücklich vor. Wenn Sie glauben, dass die ASL schlecht verwaltet wird, bleibt Ihnen nur, eine Hauptversammlung einzuberufen, damit die ASL selbst tätig wird. In Fontaine beispielsweise müsste ein Eigentümer, der entdeckt, dass ein Gemeindegrundstück illegal verkauft wurde, die ASL überzeugen, zu klagen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften: Sie können sich nicht an die Stelle der ASL setzen. Wenn Sie Mitglied einer ASL sind und gemeinsame Interessen verteidigen wollen, müssen Sie den Weg über die Satzung gehen. Prüfen Sie diese: Manche ASL enthalten eine Klausel, die jedem Mitglied erlaubt, für die Vereinigung zu klagen. Ist dies nicht der Fall, ist eine Satzungsänderung erforderlich (Abstimmung mit der vorgesehenen Mehrheit).
Für Bauträger und Erwerber: Diese Entscheidung schützt Sie. Wenn ein Mitglied einer ASL Sie wegen eines von Ihnen erworbenen Grundstücks verklagt, können Sie dessen Klagebefugnis bestreiten. Die Klage ist unzulässig, wenn sie nicht von der ASL selbst erhoben wird. Konkretes Beispiel: Ein Bauträger in Vienne kauft ein umstrittenes Grundstück. Die benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt ihn. Dank dieses Urteils kann der Bauträger die Klage für unzulässig erklären lassen.
Achtung jedoch: Diese Entscheidung betrifft nur Klagen, die darauf abzielen, ein Grundstück in das Vermögen der ASL einzubringen. Für andere Klagen (z. B. eine Schadensersatzklage gegen den Verwalter der ASL) gelten andere Regeln.
