Entscheidungsreferenz: cc • N° 10-20.276 • 2011-06-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Tarnos, im Wohnviertel La Barre. Sie haben ein Wohnungseigentum (eine Immobilie, die in mehrere Teile aufgeteilt ist, die verschiedenen Eigentümern gehören) mit einer unbebauten Fläche erworben und träumen davon, dort einen Anbau zu errichten, um Ihr Haus zu vergrößern. Doch Ihr Nachbar, ebenfalls Miteigentümer, widersetzt sich und meint, Sie müssten die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen. Wer hat recht?
Diese Situation, die in Wohnungseigentümergemeinschaften in den Landes wie in Mont-de-Marsan oder an der Côte d'Azur häufig vorkommt, wirft eine grundlegende Frage auf: Unterliegt das Baurecht immer der Zustimmung der anderen Miteigentümer? Die Antwort ist nicht so einfach, wie man denken könnte, und hängt oft von einem allzu oft vernachlässigten Dokument ab: der Teilungserklärung.
Eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs (des höchsten französischen Gerichts) vom 8. Juni 2011 bringt hierzu eine entscheidende Klarstellung. Sie bestätigt, dass der Inhaber eines Übergangsgrundstücks (ein Grundstück, das später bebaut werden soll) in bestimmten Fällen den üblichen Genehmigungsregeln entgehen kann. Aber was bedeutet das konkret für Sie?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Poitou, hätte aber auch in Mont-de-Marsan, im Viertel Nonères, oder in Tarnos am See von La Barre spielen können. Herr und Frau Martin (fiktive Namen für das Beispiel) sind Eigentümer mehrerer Einheiten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Unter diesen Einheiten besitzen sie ein sogenanntes „Übergangsgrundstück“ – also eine noch unbebaute Fläche, die für künftige Bebauung vorgesehen ist.
Die Eheleute Martin beschließen, auf diesem Übergangsgrundstück zu bauen. Sie haben ein konkretes Projekt: ein zusätzliches Gebäude errichten und neue Wohnungseigentumseinheiten schaffen, die sie einzeln verkaufen können. Doch andere Miteigentümer lehnen dieses Projekt ab. Sie sind der Ansicht, dass jede Neubebauung in der Wohnungseigentümergemeinschaft von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss, gemäß den üblichen Regeln der Gemeinschaft.
Der Konflikt eskaliert. Die widersprechenden Miteigentümer rufen die Gerichte an und beantragen die Einstellung der Bauarbeiten. Sie berufen sich auf den Grundsatz, dass Arbeiten, die das Gemeinschaftseigentum (die von allen Miteigentümern gemeinsam genutzten Elemente wie Dächer, Treppen, Fundamente) betreffen, der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer bedürfen. Für sie beeinträchtigt das Bauen auf einem Übergangsgrundstück zwangsläufig die gesamte Gemeinschaft.
Die Eheleute Martin hingegen berufen sich auf ihre Teilungserklärung. Sie behaupten, dass dieses Dokument, das ursprünglich von allen Miteigentümern unterzeichnet wurde, ihnen ausdrücklich „das Recht zur Errichtung aller Gebäude und Bauten“ auf ihrem Übergangsgrundstück einräumt. Ihrer Ansicht nach ist dieses Recht untrennbar mit ihrem Eigentum verbunden und unterliegt nicht der Zustimmung der anderen.
Der Fall geht vor das erstinstanzliche Gericht und dann vor das Berufungsgericht von Poitiers. Die Berufungsrichter geben den Eheleuten Martin am 31. März 2010 recht. Die widersprechenden Miteigentümer geben nicht auf und legen Kassationsbeschwerde (ein Rechtsmittel) beim Kassationsgerichtshof ein. Es ist diese letztinstanzliche Entscheidung vom 8. Juni 2011, die Präzedenzfall schafft.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Kassationsbeschwerde der widersprechenden Miteigentümer zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Seine Begründung beruht auf einer grundlegenden Unterscheidung zwischen zwei Arten von Regeln: denen, die sich aus dem Gesetz ergeben, und denen, die sich aus der Teilungserklärung ergeben.
Im französischen Recht wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Gesetz vom 10. Juli 1965 geregelt, das in den Artikeln 641-1 ff. des Code civil kodifiziert ist. Dieses Gesetz sieht tatsächlich vor, dass Arbeiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, der Zustimmung der Eigentümerversammlung bedürfen. Dies ist das Prinzip der Einstimmigkeit oder Mehrheit, je nach Art der Arbeiten.
Allerdings ist Vorsicht geboten: Der Kassationsgerichtshof erinnert daran, dass die Teilungserklärung, wenn sie klar und präzise ist, von bestimmten allgemeinen Regeln abweichen kann. Mit anderen Worten: Was die Miteigentümer durch Unterzeichnung der Teilungserklärung akzeptiert haben, hat Vorrang vor den dispositiven gesetzlichen Bestimmungen (die nur gelten, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben).
In diesem Fall prüfen die Richter die Teilungserklärung sorgfältig. Sie stellen fest, dass sie eine spezifische Bestimmung zum Übergangsgrundstück enthält: Sein Inhaber genießt das „Recht zur Errichtung aller Gebäude und Bauten“. Diese Formulierung ist entscheidend. Sie bedeutet, dass das Baurecht integraler Bestandteil der Rechte ist, die mit diesem bestimmten Grundstück verbunden sind.
Das Gericht folgert daraus, dass der Inhaber des Übergangsgrundstücks in diesem speziellen Fall nicht die Zustimmung der anderen Miteigentümer benötigt, um sein Baurecht auszuüben. Warum? Weil dieses Recht bei der Erstellung der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen und von allen akzeptiert wurde. Die widersprechenden Miteigentümer können daher nicht auf das zurückkommen, was sie vereinbart haben.
