Referenzentscheidung: Kassationsgericht • Nr. 76-10.175 • 21. Juni 1977 • Entscheidung einsehen →
Im Jahr 1977 fällte der Kassationsgerichtshof eine Entscheidung, die fast fünfzig Jahre später ein Leuchtturm für alle Immobilienakteure ist, die mit unteilbaren Handlungspflichten konfrontiert sind. Der Fall? Der Bau einer Anlage aus vier Gebäuden in Paris, bei dem die Teilungserklärung (das Dokument, das die Lebensregeln und die Verteilung der Gemeinschaftsflächen festlegt) nicht eingehalten worden war. Der Bauträger und ein anderer Beteiligter waren in solidum – das heißt gemeinsam und solidarisch – verurteilt worden, nicht nur die Wohnungseigentümer zu entschädigen, sondern auch die notwendigen Arbeiten durchzuführen, um das Gebäude in einen konformen Zustand zu versetzen.
Was geschieht, wenn nur einer der Verurteilten ein Kassationsrechtsmittel (Rechtsmittel vor dem höchsten ordentlichen Gericht) einlegt und obsiegt? Muss der andere, der die Entscheidung nicht angefochten hat, die Arbeiten trotzdem durchführen? Diese Frage stellen sich auch heute noch viele Eigentümer, Verwalter und Bauträger, die mit Rechtsstreitigkeiten konfrontiert sind, bei denen sich die Verantwortlichkeiten vermischen.
Die Antwort des obersten Gerichts, einfach im ersten Anschein, ist folgenreich: Die Kassation kommt allen Mitschuldnern einer unteilbaren Verpflichtung zugute, auch denen, die nicht vor Gericht vorgegangen sind. Aber was ist eine unteilbare Verpflichtung? Warum sind die vom Richter angeordneten Arbeiten unteilbar? Und konkret: Wie kann das Sie retten … oder verurteilen? Entschlüsselung.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Ursprung des Rechtsstreits führt uns zu einer klassischen Immobilientransaktion: Ein Bauträger beginnt mit dem Bau einer Anlage aus vier Gebäuden, die dem Regime der Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegt. Bereits bei der Übergabe stellen die Erwerber fest, dass die Gestaltung der Räumlichkeiten nicht der Teilungserklärung entspricht. Die Gemeinschaftsflächen entsprechen nicht den vorgesehenen Bestimmungen, was die Nutzung der Güter beeinträchtigt und einen Schaden verursacht. Die Wohnungseigentümer verklagen daraufhin den Bauträger und eine andere am Bau beteiligte Gesellschaft (wahrscheinlich den Bauunternehmer oder den Architekten) vor dem Tribunal de grande instance de Paris und fordern sowohl Schadensersatz (eine Geldsumme zum Ausgleich ihres Schadens) als auch die Wiederherstellung des Zustands gemäß der Teilungserklärung.
Das Berufungsgericht von Paris verurteilt nach einem Sachverständigengutachten die beiden Gesellschaften in solidum, das heißt, es erklärt sie gemeinsam und für das Ganze für alle Verpflichtungen haftbar: Schadensersatz zu zahlen und die Arbeiten durchzuführen. Diese Solidarität bedeutet, dass jeder Verurteilte gezwungen werden kann, die gesamte Verurteilung zu erfüllen, es sei denn, er kann sich später an den anderen halten. Nur eine der Gesellschaften legt Kassation ein und bestreitet vermutlich die Entscheidung in der Sache oder das Verfahren. Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf, jedoch nur gegenüber der Gesellschaft, die das Rechtsmittel eingelegt hat. Es stellt sich dann die Frage: Bleibt die andere Verurteilte, die die Entscheidung nicht angefochten hat, für die Arbeiten haftbar? Die Logik würde nahelegen, dass die Kassation die Entscheidung nur für denjenigen aufhebt, der sie beantragt hat. Doch das oberste Gericht wird anders argumentieren.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf einen starken verfahrensrechtlichen Grundsatz: die Unteilbarkeit des Rechtsstreits. Eine gerichtliche Entscheidung ist unteilbar, wenn ihre Vollstreckung nicht zwischen mehreren Parteien aufgeteilt werden kann. Im vorliegenden Fall ist die Verpflichtung, die Arbeiten durchzuführen, um das Gebäude in den in der Teilungserklärung vorgesehenen Zustand zu versetzen, von Natur aus eine unteilbare Handlungspflicht. Man kann nicht von einem Schuldner verlangen, einen Teil der Arbeiten auszuführen und vom anderen den Rest: Es handelt sich um eine globale Wiederherstellung, eine einheitliche Leistung, die sich nicht teilen lässt. Wenn also die Entscheidung, die diese Verpflichtung anordnet, gegenüber einem der Mitschuldner aufgehoben wird, kann sie gegenüber dem anderen nicht mehr bestehen. Warum? Weil die getrennte Vollstreckung unmöglich wäre: Die Verurteilung des einen aufrechtzuerhalten würde bedeuten, ihm eine Verpflichtung aufzuerlegen, die er allein nicht erfüllen könnte oder die ohne seinen Mitschuldner sinnlos würde.
Diese Lösung ergibt sich aus einer pragmatischen Auslegung: Der Richter ordnet nicht einerseits Schadensersatz für die Nutzungsbeeinträchtigung und andererseits getrennte Arbeiten an; es besteht eine Wechselwirkung zwischen den beiden Verurteilungen und zwischen den beiden Schuldnern. Die Aufhebung des Urteils für den einen bedeutet, es für alle hinsichtlich der unteilbaren Verpflichtung aufzuheben. Der Kassationsgerichtshof wendet hier den Grundsatz an, der heute in Artikel 552 der Zivilprozessordnung kodifiziert ist, wonach bei Unteilbarkeit gegenüber mehreren Parteien das von einer Partei eingelegte Rechtsmittel den anderen zugutekommt, auch wenn diese sich dem Rechtsmittel nicht angeschlossen haben oder nicht rechtzeitig Rechtsmittel eingelegt haben.
In dieser Sache waren sowohl der Bauträger als auch die andere Gesellschaft zu derselben Handlungspflicht verurteilt. Die Gesellschaft, die kein Rechtsmittel eingelegt hatte, wurde so durch das Rechtsmittel ihres Mitschuldners von der Verpflichtung zu den Arbeiten befreit. Das Gericht hob das Urteil daher in Bezug auf die Arbeiten in seiner Gesamtheit auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an ein anderes Berufungsgericht. Dagegen hätte die Geldverurteilung (Schadensersatz), die teilbar ist, für denjenigen bestehen bleiben können, der nicht angefochten hatte. Aber der unteilbare Charakter der Arbeiten zog alles mit sich.
Zum besseren Verständnis muss man Solidarität und Unteilbarkeit unterscheiden. Solidarität ist eine Verbindung zwischen Schuldnern (jeder kann auf das Ganze in Anspruch genommen werden), während Unteilbarkeit
