Decisione di riferimento : cc • N° 07-16.540 • 2008-10-08 • Consulta la decisione →
I fatti : una storia come capita ogni giorno
Un proprietario a Bonifacio vende un appartamento situato in un condominio. L'atto di vendita menziona una superficie di 65 m², inclusi due "avanzamenti chiusi sul giardino" di cui l'acquirente ha il godimento esclusivo. Ma l'acquirente, dopo la vendita, fa eseguire una misurazione legge Carrez (legge del 10 luglio 1965, articolo 46) e constata che questi avanzamenti sono in realtà parti comuni. Cita in giudizio il venditore per ottenere una riduzione del prezzo ai sensi dell'articolo 46 della legge del 1965 (che sanziona l'errore di superficie superiore al 5%). Il tribunale di grande istanza di Porto-Vecchio dà ragione all'acquirente: il venditore è condannato a versargli una somma corrispondente alla differenza di superficie. Il venditore presenta appello, ma la corte d'appello di Bastia conferma. Egli ricorre quindi in Cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione doveva rispondere a una domanda semplice: la superficie di un diritto di godimento esclusivo su una parte comune deve essere inclusa nella misurazione legge Carrez? Risponde di no, respingendo il ricorso, e basandosi sull'articolo 46 della legge del 10 luglio 1965, che definisce la superficie privata come quella delle "parti private" del lotto. Ora, una parte comune, anche se attribuita a titolo di godimento esclusivo a un condomino, rimane una parte comune. Non è proprietà esclusiva del condomino, ma semplicemente un diritto d'uso. In altre parole, la Corte distingue il diritto di proprietà (su una parte privata) dal diritto di godimento (su una parte comune). Quest'ultimo non trasferisce la proprietà. In chiaro, se avete un giardino privato, una terrazza o un cortile il cui uso vi è riservato, ma questi spazi sono giuridicamente parti comuni, la loro superficie non conta nella legge Carrez. Attenzione però: questo ragionamento si applica solo se il diritto di godimento è esclusivo e non un diritto di proprietà. Se il regolamento condominiale qualifica questi spazi come parti private, allora devono essere misurati.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i venditori: se vendete un bene con un giardino o una terrazza privata, verificate imperativamente la qualificazione giuridica di questi spazi nel regolamento condominiale. Se sono parti comuni, dovete escluderli dal calcolo della superficie legge Carrez. In caso contrario, rischiate un'azione di riduzione del prezzo, come nel caso giudicato. Per gli acquirenti: prima di acquistare, chiedete di vedere il regolamento condominiale e lo stato descrittivo di divisione. Se il venditore vi annuncia una superficie che include una terrazza o un giardino, assicuratevi che si tratti effettivamente di una parte privata. In caso contrario, potete negoziare il prezzo o esigere una garanzia. Per i condomini: se beneficiate di un diritto di godimento esclusivo su una parte comune, sappiate che questo diritto non è definitivo. Può essere messo in discussione da una decisione dell'assemblea generale o da una modifica del regolamento. Non considerate quindi questo spazio come acquisito.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Verificate il regolamento condominiale prima di ogni vendita o acquisto : richiedete una copia all'amministratore o al notaio. Identificate precisamente le parti private e comuni, nonché i diritti di godimento.
- Fate eseguire un metraggio legge Carrez da un professionista : un geometra esperto o un diagnostico saprà distinguere le superfici private dalle parti comuni. Non fidatevi dei piani del venditore.
- In caso di dubbio sulla qualificazione di uno spazio, richiedete una modifica del regolamento condominiale : se siete condomini, potete chiedere all'assemblea generale di trasformare una parte comune in parte privata, subordinatamente all'accordo di tutti i condomini (unanimità).
- Menzionate chiaramente nell'atto di vendita la natura giuridica di ogni spazio : precisate se una terrazza è una parte privata o un diritto di godimento. Ciò eviterà ogni contestazione successiva.
Approfondimento : giurisprudenza connessa ed evoluzioni
Questa decisione si inserisce in una linea costante della Corte di Cassazione. Già nel 2004 (Civ. 3e, 10 marzo 2004, n° 02-16.945), aveva stabilito che le parti comuni non possono essere incluse nella superficie privata, anche se attribuite a titolo di godimento esclusivo. Più recentemente (Civ. 3e, 12 luglio 2018, n° 17-22.461), ha precisato che la superficie delle parti comuni a godimento esclusivo deve essere esclusa dal calcolo della quota di parti comuni nel lotto. La tendenza è quindi chiara: il diritto di godimento esclusivo non conferisce la proprietà. Quello che pochi sanno è che alcuni regolamenti condominiali vecchi qualificano abusivamente come "private" parti comuni. In tal caso, la qualificazione prevale sul regolamento, ma attenzione: se un condomino contesta, il giudice può riqualificare lo spazio come parte comune, con le conseguenze che si conoscono.
Cosa dovete assolutamente ricordare
FAQ :
- Posso includere la mia terrazza privata nella superficie legge Carrez ? Sì, se è qualificata come parte privata nel regolamento condominiale. Altrimenti, no.
- Cosa fare se ho acquistato un bene con una superficie errata a causa
