Decisione di riferimento : cc • N° 10-85.641 • 2011-06-21 • Consulta la decisione →
Avete firmato un compromesso di vendita per una casa a Craon. Tutto è in ordine: il notaio ha verificato, il mutuo è concesso. All'improvviso, arriva un decreto di prelazione. Il comune decide di acquistare l'immobile al posto vostro. Pensate di essere vittima di un'ingiustizia, forse addirittura di una discriminazione perché il vostro nome « suona straniero ». Cosa fare? La legge vi protegge?
È esattamente la questione che si è posta in una causa giudicata dalla Corte di cassazione il 21 giugno 2011 (n° 10-85.641). Un sindaco aveva prelazionato diversi immobili dopo la firma di compromessi con acquirenti dai nomi a consonanza straniera. Perseguito per discriminazione, è stato infine assolto dalla più alta giurisdizione. Perché? Perché il reato di discriminazione presuppone un « rifiuto del beneficio di un diritto accordato dalla legge ». Ora, l'esercizio del diritto di prelazione, anche abusivo, non costituisce tale rifiuto.
Questa decisione, resa dalla sezione penale della Corte di cassazione, ha implicazioni importanti per i proprietari e gli acquirenti. Essa delimita rigorosamente il campo della repressione penale in materia di discriminazione immobiliare. Ma attenzione: ciò non significa che tutto sia permesso. Esistono altre vie giuridiche per contestare una prelazione abusiva. Analisi.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il signor X, un proprietario a Craon, decide di vendere diversi immobili. Firma compromessi di vendita con diversi acquirenti, tra cui il signor A., il signor B., e altre persone i cui nomi hanno una consonanza straniera. I compromessi sono in piena regola: il notaio, Me F., ha persino consigliato di includere una clausola che specifica che la vendita era perfetta sin dalla firma. Gli acquirenti si impegnano ad acquistare, il venditore a vendere. Tutto sembra concluso.
Ma due mesi dopo ogni compromesso, il sindaco del comune emette un decreto di prelazione per ciascuno di questi immobili. Ufficialmente, invoca motivi di mix sociale, riabilitazione di edifici insalubri e ricollocamento. Nei fatti, gli acquirenti presi di mira hanno tutti un nome a consonanza straniera. Il sindaco, in questo modo, impedisce loro di diventare proprietari. La prelazione è il diritto per un comune di acquistare un immobile in via prioritaria, al posto dell'acquirente privato, per un motivo di interesse generale (ad esempio, costruire alloggi sociali o preservare uno spazio verde). Qui, il motivo sembra artificioso.
Gli acquirenti sporgono denuncia. Il sindaco è perseguito per discriminazione, sulla base dell'articolo 432-7 del codice penale. Questo testo punisce il fatto, per una persona depositaria dell'autorità pubblica (come un sindaco), di rifiutare il beneficio di un diritto accordato dalla legge a causa dell'origine, del nome, dell'appartenenza etnica, ecc. La corte d'appello condanna il sindaco: ritiene che, prelazionando gli immobili, abbia rifiutato agli acquirenti il diritto di essere proprietari, diritto che avevano acquisito firmando il compromesso. Il sindaco ricorre in cassazione. La Corte di cassazione cassa la sentenza e assolve il sindaco. Per essa, l'esercizio del diritto di prelazione, anche abusivo, non è un « rifiuto del beneficio di un diritto accordato dalla legge » ai sensi dell'articolo 432-7. Perché? Perché il diritto di prelazione è una prerogativa legale del sindaco: egli ha il potere di esercitarlo o meno. Rifiutare di accordare un diritto sarebbe, ad esempio, non rilasciare un permesso di costruire quando tutte le condizioni sono soddisfatte. Qui, il sindaco non ha rifiutato un diritto esistente; ha utilizzato un diritto che gli è proprio.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su un principio fondamentale: la legge penale è di interpretazione stretta. In parole povere, non si può estendere il campo di un'infrazione oltre quanto previsto dal testo. L'articolo 432-7 del codice penale punisce, al suo 1°, il fatto di « rifiutare il beneficio di un diritto accordato dalla legge ». Questo testo mira a situazioni in cui una persona pubblica (sindaco, prefetto, ecc.) oppone un rifiuto a una richiesta legittima: ad esempio, rifiutare un alloggio sociale a una persona idonea a causa della sua origine. Nel nostro caso, gli acquirenti avevano un « diritto acquisito » di essere proprietari? Sì, il compromesso di vendita vale vendita (articolo 1589 del codice civile). Ma la Corte di cassazione distingue: il sindaco non ha rifiutato questo diritto; ha esercitato il proprio diritto di prelazione, previsto dall'articolo L. 2122-22 del codice generale degli enti locali. Questo diritto gli consente di sostituirsi all'acquirente per acquistare l'immobile. È un potere discrezionale, anche se deve essere motivato da un interesse generale.
La corte d'appello aveva tuttavia ritenuto che il sindaco avesse abusato di questo diritto, utilizzandolo con intento discriminatorio. Ma la Corte di cassazione risponde: un abuso del diritto di prelazione non è penalmente perseguibile sotto il profilo della discriminazione. Non è un « rifiuto di diritto », è un esercizio del diritto. Il sindaco può essere perseguito su altri terreni (ad esempio, per eccesso di potere davanti al giudice amministrativo, o per illecito civile), ma non per il reato di discriminazione di cui all'articolo 432-7. La decisione conferma quindi una giurisprudenza rigorosa: il diritto penale non può essere utilizzato per sanzionare tutte le discriminazioni commesse da amministratori; solo quelle che corrispondono esattamente alla definizione legale lo possono.
Questa posizione è criticabile. I giudici di merito avevano rilevato elementi inquietanti: i motivi del decreto erano « vaghi », le date coincidevano con le firme dei compromessi, e solo gli acquirenti a consonanza straniera erano presi di mira. Ma per la Corte
