参考判决： cc • N° 16-20.150 • 2017-12-14 • 查看判决 →
想象一下：您是 Villeneuve-d'Ascq 一套公寓的业主，您通过一家房地产中介挂牌出售。一位买家出现，您签了初步合同，一切顺利。但 Villeneuve-d'Ascq 市镇决定行使其城市优先购买权：它取代买家购买该房产。那么问题很简单：谁支付中介佣金？您？市镇？如果中介工作不力，法官能否减少其报酬？
这正是法国最高法院在一家房地产公司与地方公共土地机构之间的案件中必须裁决的问题。这个问题可能看起来很技术性，但对您的钱包有非常实际的影响。因为在这种情况下，每一欧元都很重要。
在本文中，我将清晰地解释 2017 年 12 月 14 日的这项判决（第 16-20.150 号），没有不必要的术语。您将了解谁必须支付佣金，最重要的是，如果您面临类似纠纷，您可以做什么。那么，准备好深入城市规划法的幕后了吗？
事实：一个每天都可能发生的故事
X 先生是北部省 Comines 一处不动产的业主，他决定出售其房产。他与一家房地产中介签订了销售委托书，该中介迅速找到了买家。签订了初步合同，其中包含一项条款，规定中介佣金（10,000 欧元）由买受人承担。但 Comines 市镇拥有该区域的优先购买权，决定行使该权利：它取代了最初的买受人。
问题：市镇拒绝支付中介佣金，认为佣金过高且中介未能正确履行其职责。中介随后向征收法官起诉市镇，要求支付佣金。而市镇则要求法官因中介的过错而减少佣金。
里尔高等法院（因为征收法官是专门法官）支持市镇，将佣金减至 5,000 欧元。中介提出上诉。杜埃上诉法院维持了减额。中介随后向最高法院提起上诉。向最高法院提出的问题有两个：征收法官是否有权确定市镇是否必须支付佣金？他能否因中介的过错而减少该佣金？
一场持续数年的真正司法连续剧，最终于 2017 年 12 月 14 日落下帷幕。
法院的推理——详细解析
法国最高法院在 2017 年 12 月 14 日的判决中给出了一个微妙但明确的答案。它首先重申了原则：当行使优先购买权的机构取代买受人时，它必须承担房地产中介的报酬。为什么？因为市镇或公共机构接管了买受人的权利和义务，这些权利和义务源于初步合同。《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第 L. 213-2 条（规范优先购买权的文本）规定，优先购买权的持有人“承继买受人的所有权利和义务”。
但最高法院更进一步：它明确指出，征收法官有权根据当事人承诺和转让意向声明中的指示确定该机构是否必须支付佣金。然而，他无权因中介在执行任务中的过错而减少或取消该报酬。为什么？因为征收法官是专门确定征收补偿金的法官，而不是合同法官。中介的潜在过错属于一般合同法范畴，必须提交给普通民事法官（司法法院民事庭）。
在本案中，上诉法院因中介过错而减少佣金是错误的。最高法院因此撤销了该判决，但确认市镇确实必须支付佣金，除非能证明中介未履行其合同义务。注意：最高法院并未说中介工作良好，它只是说这不是征收法官应决定的事项。
该判决是对先前判例（尤其是 2016 年 6 月 9 日第 15-18.376 号判决）的确认。它并未创造新的转折，但明确了征收法官的管辖范围。
这对您意味着什么——具体而言
具体而言，该判决对多个参与者有影响：
- 对于卖方业主：您不直接涉及佣金支付，因为是由买受人（或取代买受人的市镇）支付。但注意：如果市镇拒绝支付，中介可能会向您追索，因为您受委托书约束。请核实您的委托书是否明确规定佣金由买受人承担，以及您在优先购买情况下没有义务支付佣金。
- 对于买受人（或行使优先购买权的市镇）：如果初步合同中规定了中介佣金，您必须支付。即使中介有疏忽，您也不能要求征收法官减少佣金。要质疑佣金，您必须向司法法院（民事法官）提起合同责任诉讼。时效：自初步合同签署之日起 5 年。
- 对于房地产中介：您可以确保，如果市镇取代买受人，它必须支付佣金。但注意：如果您有过错（例如，未提供信息、看房疏忽），市镇可以向民事法官起诉您要求损害赔偿，这可能等同于佣金减少。
一个数字示例：在 Comines，如果规定佣金为 8,000 欧元，房产售价为 200,000 欧元，市镇必须支付这 8,000 欧元，即使中介忘记提及房产的明显瑕疵。要获得减额，市镇必须证明中介的过错和所遭受的损害（例如，房产价值下降）。
避免此类纠纷的四个建议
- 起草准确的销售委托书：明确规定中介佣金由买受人承担，并注明金额和支付方式。这将避免优先购买情况下的任何歧义。
- 保留所有与销售相关的文件：初步合同、委托书、转让意向声明、往来信函。发生纠纷时，这些文件对于确定谁应支付什么至关重要。
- 如果您是行使优先购买权的集体，不要无故拒绝支付佣金：您可能被判支付，并承担逾期利息。如果您认为中介有过错，请单独向司法法院提起诉讼。
- 如果您是 Villeneuve-d'Ascq 的业主并通过中介出售，请了解您所在市镇适用的优先购买权：某些市镇有具体规则。请向城市规划部门咨询。
深入探讨：相关判例与演变
该判决属于一脉相承的判例。早在 2016 年 6 月 9 日的判决（第 15-18.376 号）中，最高法院就判定征收法官有权评估支付佣金的义务是否存在，但无权因过错而减少金额。最近，2018 年 7 月 12 日的判决（第 17-20.724 号）确认了这一立场，甚至明确指出征收法官也不能根据所提供服务的实际效用来调整佣金。
趋势很明确：征收法官是补偿法官，而非合同法官。权限划分严格。这意味着地方政府不能指望在该法官面前获得佣金减免，即使中介工作不力。它们必须另行启动程序，这会延长时限和成本。
未来，可以预期房地产中介在执行任务时会更加谨慎，因为它们知道如果犯错，可能面临责任诉讼。但与此同时，规则很明确：买受人（或优先购买人）应支付的佣金不能在征收法官面前被质疑。
行动前清单
- 如果您是卖方业主：核实您的销售委托书是否规定佣金由买受人承担。如果没有，请与中介重新协商。
- 如果您是行使优先购买权的机构：在签署销售文件前，检查初步合同以了解中介佣金金额。如果您认为过高，可以尝试与中介协商，但请注意，如果您拒绝支付，可能面临诉讼。
- 如果您是房地产中介：如果市镇行使优先购买权并拒绝支付佣金，请向征收法官起诉要求支付。不要等待：诉讼时效为自初步合同签署之日起 5 年。
- 如果中介有过错：如果您认为中介工作不力，不要要求征收法官减少佣金。向司法法院提起损害赔偿诉讼。注意：您必须证明过错和损害。
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