优先购买权：机构必须支付被取代买家的中介佣金

想象一下：您是Sanary-sur-Mer一栋风景优美海景别墅的业主。您找到了一位认真的买家。买卖初步协议已签署，房产中介也完成了工作。然而，Sanary-sur-Mer市镇或某社会住房机构决定行使优先购买权（即以买家身份替代原买家获得该房产的权利）。到目前为止，一切正常。困扰您的问题是：谁支付中介佣金？是初始买家、行使优先购买权的机构，还是无人支付？每年都有成千上万的业主和房产中介提出这个问题。法国最高法院（Cour de cassation）2007年9月26日的判决（编号06-17.337）明确回答：行使优先购买权的机构必须承担原本应由初始买家支付的中介报酬。但请注意，这一义务是有条件的：佣金金额及承担方必须在买卖初步协议和转让意向声明（DIA）中注明。简而言之，如果买卖初步协议中注明“佣金由买家承担”，则行使优先购买权的机构必须支付。否则，纠纷将不可避免。让我们一起解读这一奠基性判决。

事实：每天都在发生的故事

M. X先生是La Seyne-sur-Mer一块土地的业主，他决定出售其中一块地块。他通过一家房产中介与买家M. Y先生签署了买卖初步协议。协议规定，佣金为15,000欧元，由买家承担。公证人随后制作了一份转让意向声明（DIA），并提交给La Seyne-sur-Mer市镇。该市镇行使城市优先购买权（DPU），取代初始买家，以相同价格购买了该地块。但市镇拒绝支付中介佣金，认为只有初始买家才是债务人。房产中介愤而起诉市镇要求付款。土伦大审法院（tribunal de grande instance de Toulon）及随后的埃克斯普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）均支持中介。市镇向最高法院提起上诉。最高法院驳回上诉：确认行使优先购买权的机构有义务支付中介佣金，因为它取代了买家在买卖初步协议中的所有条款，包括与中介报酬相关的条款。但请注意：在该案中，买卖初步协议明确注明佣金由买家承担。如果缺少这一注明，结果可能会不同。很少有人知道，DIA也必须包含这一信息，以便机构知情。否则，行使优先购买权的机构可以合法地拒绝支付。

法院的推理——详细解析

最高法院依据《城市规划法典》第L.213-1条（当时版本），该条规定优先购买权持有人取代买家在买卖初步协议中的所有条款。简而言之，当市镇行使优先购买权时，它完全按照初始买家的相同条件接管合同。如果买家需要支付佣金，市镇也必须支付。法官明确指出，这种取代是自动发生的，行使优先购买权的机构不能选择接受哪些条款。换句话说，这是一揽子交易。法官驳回了市镇关于佣金是售价之外因素的论点。他们认为，中介报酬是销售条件不可分割的一部分。该判决确认了之前的判例（尤其是Cass. 3e civ., 2000年12月20日，编号99-12.917）。因此，这不是推翻，而是重申。最高法院强调了一个关键点：为了使机构承担责任，佣金金额和承担方必须在买卖初步协议和DIA中均注明。这一双重注明是优先购买有效性的条件。否则，机构可以质疑其债务。在实践中，我遇到过DIA未注明佣金的情况，市镇因此拒绝支付。中介不得不起诉卖家以获得付款。这是一个不可忽视的风险。

对您的实际影响

对于卖家业主：您必须确保买卖初步协议中明确注明佣金金额和支付方（买家或卖家）。如果买家是债务人，在行使优先购买权的情况下，机构必须支付。但请注意：如果缺少注明，您可能面临自行支付佣金的风险，如果中介向您追讨。一个具体例子：在Sanary-sur-Mer，一位卖家签署了未注明佣金的买卖初步协议。市镇行使优先购买权，中介未获付款，卖家不得不自掏腰包支付12,000欧元。对于被取代的买家：您不再承担佣金，因为机构负责支付。但您可能已经支付了定金或保证金？您有权收回，机构有义务退还。对于房产中介：该判决是您的护身符。如果机构拒绝付款，您可以起诉。诉讼时效为5年（一般时效）。根据房产不同，应支付的佣金通常在5,000至30,000欧元之间。对于市镇和社会住房机构：在行使优先购买权前，您必须系统检查DIA和买卖初步协议。如果佣金由买家承担，您必须将其纳入预算。忽视这一点可能导致额外费用。

避免此类纠纷的四个建议

• 起草清晰完整的买卖初步协议：必须注明中介佣金的确切金额和承担方（买家或卖家）。避免使用模糊的表述，如“根据费率表”。
• 提交详细的DIA：公证人必须在转让意向声明中列出所有销售条件，包括佣金及其债务人。如果没有这一注明，行使优先购买权的机构可以拒绝付款。
• 在行使优先购买权前检查DIA：如果您是机构，不要仅依赖买卖初步协议。确保DIA注明了佣金。如有疑问，向公证人要求澄清。
• 提前预算：如果您是机构，将佣金金额纳入优先购买预算，佣金可能占售价的5%至10%。疏忽可能导致预算失衡。

深入探讨：相关判例及发展

该判决属于最高法院的一贯立场。早在2000年（Cass. 3e civ., 2000年12月20日，编号99-12.917），法官就已确认行使优先购买权的机构必须遵守买卖初步协议的所有条款。最近，在2019年（Cass. 3e civ., 2019年12月19日，编号18-21.678），最高法院扩展了这一原则，明确指出行使优先购买权的机构还必须承担公证费和技术诊断费用。因此，趋势是加强对中介和被取代买家的保护。未来，判例很可能继续要求机构承担所有与购置相关的费用。市镇在行使优先购买权时必须加倍谨慎。

行动前检查清单

常见问题：实践问题

• 如果行使优先购买权的机构拒绝支付我的中介佣金，我该怎么办？ 您可以向司法法院起诉要求付款。诉讼时效为5年。请收集买卖初步协议和DIA。
• 如果机构不付款，我可以向卖家追讨佣金吗？ 可以，如果买卖初步协议未明确注明佣金由买家承担。最好优先向机构追讨。
• 起诉的期限是多少？ 从行使优先购买权之日起5年。实践中，建议在6个月内采取行动以避免复杂化。
• 佣金金额是否有上限？ 没有，但必须由双方自由约定。如果存在滥用，法官可以减少金额。
• 机构可以质疑佣金金额吗？ 可以，如果认为金额过高或没有依据。但法官会检查佣金是否在买卖初步协议和DIA中约定。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可能避免您数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →