Droit de préemption de l'indivisaire décédé : le Domaine peut-il préempter à sa place ?

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Kingersheim avec votre sœur, chacun pour moitié. Votre sœur décède et, sans héritier connu, sa part tombe dans une succession vacante. Un promoteur vous fait une offre pour racheter l'ensemble, mais vous voulez d'abord racheter la part de votre sœur. Qui peut exercer ce droit de préemption ? Vous, ou l'État ?

Cette question, qui peut sembler abstraite, a des conséquences très concrètes pour tout propriétaire en indivision (copropriété d'un bien entre plusieurs personnes). La Cour de cassation a tranché en 2007 : le service des Domaines, en tant que curateur de la succession vacante (gestionnaire des biens sans maître), peut exercer le droit de préemption de l'indivisaire décédé. Autrement dit, l'État peut se substituer à vous pour racheter la part mise en vente.

Analysons cette décision ensemble, pas à pas, pour que vous compreniez vos droits et comment éviter un litige.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1993, une propriété est en indivision entre plusieurs personnes. L'une d'elles, que nous appellerons Madame Y, décède. Sa succession est vacante : aucun héritier ne se manifeste. Conformément à l'article 813 du Code civil (qui prévoit la gestion des successions vacantes par l'État), le service des Domaines est désigné curateur.

Parallèlement, un des coïndivisaires (les autres propriétaires) signe un compromis de vente (promesse de vente) avec un tiers pour lui céder ses droits indivis. Le notaire instrumente l'acte. Informé, le service des Domaines notifie au notaire son intention d'exercer le droit de préemption sur cette vente, c'est-à-dire de se substituer à l'acquéreur pour acheter les droits à la place.

Le problème ? Le droit de préemption en indivision permet à un coïndivisaire de racheter les parts d'un autre avant qu'elles ne soient vendues à un étranger. Mais ici, le coïndivisaire est décédé. Le service des Domaines peut-il se prévaloir de ce droit ? Les vendeurs contestent : selon eux, la notification faite au notaire serait irrégulière, et le Domaine n'aurait pas qualité pour préempter.

L'affaire monte jusqu'à la Cour de cassation. En 2007, la Haute juridiction donne raison au service des Domaines : en tant que curateur, il exerce tous les droits de l'indivisaire décédé, y compris le droit de préemption. La notification au notaire est jugée valable.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur deux textes : l'article 813 du Code civil (gestion des successions vacantes) et l'article 9 de l'arrêté du 2 novembre 1971 (qui précise les missions du service des Domaines). Elle rappelle que le curateur a pour mission d'administrer et de gérer les droits de la succession. Or, le droit de préemption fait partie des droits patrimoniaux du défunt.

Le raisonnement est simple : si le défunt avait été vivant, il aurait pu préempter. Le curateur se substitue à lui. La notification au notaire est régulière car c'est le notaire qui instrumente la vente – le Domaine n'a pas à notifier à chaque indivisaire.

Les vendeurs arguaient que le droit de préemption est personnel et ne se transmet pas. Mais la Cour écarte cet argument : le curateur n'hérite pas du droit, il l'exerce pour le compte de la succession. C'est une nuance subtile mais importante. La décision confirme donc une jurisprudence antérieure favorable à l'administration.

Cette solution est logique : elle évite que des biens soient vendus à des tiers sans que l'État, représentant la succession, puisse intervenir. Mais elle peut surprendre les coïndivisaires qui pensaient pouvoir racheter la part sans concurrence.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire en indivision et qu'un coïndivisaire décède sans héritier, sachez que le service des Domaines peut se manifester pour préempter toute vente de parts. Par exemple, à Wittenheim, vous êtes propriétaire avec votre cousin d'un terrain à bâtir. Votre cousin décède, sa part tombe dans une succession vacante. Vous voulez racheter sa part avant qu'elle soit vendue à un promoteur. Mais si vous signez une promesse de vente avec un tiers, le Domaine peut intervenir et vous devrez négocier avec lui.

Pour les acquéreurs, soyez vigilants : si vous achetez des droits indivis, vérifiez qu'aucune succession vacante n'est en jeu. Une préemption par le Domaine peut anéantir votre achat.

Pour les notaires, la leçon est claire : en cas de succession vacante, informez systématiquement le service des Domaines de toute vente de droits indivis. Une notification régulière est la clé.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la situation successorale : avant d'acheter ou de vendre des droits indivis, demandez au notaire de s'assurer qu'aucun coïndivisaire n'est décédé sans héritier. Une consultation du fichier des successions vacantes peut être utile.
• Notifiez le Domaine en temps utile : si vous êtes notaire ou vendeur, adressez une notification écrite au service des Domaines dès la signature du compromis. Utilisez un courrier recommandé avec accusé de réception pour prouver la date.
• Négociez avec le curateur : si le Domaine préempte, vous n'êtes pas démuni. Vous pouvez discuter le prix ou proposer un rachat global. Le curateur a pour mission de valoriser la succession, pas de bloquer les transactions.
• Anticipez dans votre acte d'indivision : dans une convention d'indivision, prévoyez une clause de rachat prioritaire entre coïndivisaires, qui pourrait primer sur le droit de préemption du Domaine (sous réserve de validation judiciaire).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée favorable à l'administration. Déjà en 1999, la Cour de cassation avait jugé que le Domaine peut exercer le droit de préemption d'un indivisaire décédé (Civ. 1re, 16 mars 1999, n°96-22.650). L'arrêt de 2007 ne fait que confirmer. En revanche, une décision de 2012 (Civ. 1re, 4 juillet 2012, n°11-17.958) a précisé que le Domaine doit notifier sa décision dans le délai légal de deux mois à compter de la notification de la vente, sous peine de forclusion.

La tendance est donc à la protection des intérêts de la succession vacante. Pour l'avenir, il est possible que le législateur clarifie les règles de notification, notamment pour les ventes entre particuliers. En attendant, la prudence reste de mise.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

1. Q : Le service des Domaines peut-il préempter même si je suis le seul autre indivisaire ?
R : Oui, car il représente l'indivisaire décédé. Vous n'avez pas de priorité automatique.

2. Q : Quel est le délai pour que le Domaine exerce son droit ?
R : Il doit répondre dans les deux mois suivant la notification du compromis de vente. Passé ce délai, il est forclos.

3. Q : Puis-je contester le prix proposé par le Domaine ?
R : Oui, vous pouvez saisir le juge de l'expropriation pour fixer le prix, comme pour toute préemption.

4. Q : Que faire si le Domaine préempte sans m'avoir notifié ?
R : Vous pouvez contester la validité de la préemption devant le tribunal judiciaire. Mais la notification au notaire est jugée suffisante par la Cour de cassation.

5. Q : Cette règle s'applique-t-elle aussi aux successions en déshérence (sans héritier connu) ?
R : Oui, exactement. Le Domaine agit pour le compte de l'État qui recueille la succession.

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