Avete trovato un acquirente per la vostra casa nel centro di Auch. Tutto sembra concluso. All'improvviso, il comune vi notifica la sua intenzione di esercitare il suo diritto di prelazione del comune di Auch. Il compromesso è nullo e vi trovate costretti a cedere il vostro bene all'ente locale a un prezzo che talvolta è stato ridotto. Questo scenario, vissuto da decine di venditori auscitani ogni anno, illustra la realtà di una procedura spesso poco conosciuta. Nel 2023, secondo i dati della Camera dei Notai del Gers, quasi il 12% delle vendite di terreni edificabili nell'agglomerato di Auch è stato preceduto da una dichiarazione di intento di alienare (DIA) e circa il 3% ha effettivamente dato luogo a una prelazione. Dietro questi numeri si cela un meccanismo giuridico sottile che ogni venditore o acquirente deve padroneggiare.
Diritto di prelazione del comune: il quadro giuridico
Il diritto di prelazione urbano (DPU) è disciplinato dagli articoli L.211‑1 a L.211‑7 del Codice dell'urbanistica. Esso consente a un comune come Auch, quando ha creato un perimetro di DPU con delibera (di solito l'insieme delle zone urbane o da urbanizzare del PLU), di acquisire in via prioritaria qualsiasi bene immobile messo in vendita. Obiettivo dichiarato: costituire riserve fondiarie per attrezzature pubbliche, alloggi sociali o la rivitalizzazione del centro città.
La procedura si avvia con la Dichiarazione di Intento di Alienare (DIA) che il notaio invia al comune (articoli L.213‑1 e seguenti, R.213‑1 del Codice dell'urbanistica). Il comune dispone quindi di due mesi per notificare la sua decisione. Trascorso tale termine, il diritto di prelazione è purgato e la vendita può essere liberamente conclusa al prezzo dichiarato. Se invece il comune intende prelazionare, deve motivare la sua decisione e proporre un prezzo. Dalla legge ALUR del 2014, il giudice ordinario (Tribunale giudiziario di Auch) può essere adito dal venditore per contestare tale prezzo ai sensi dell'articolo L.213‑4 del Codice dell'urbanistica.
Specificità ad Auch e nel Gers
Il mercato immobiliare auscitano presenta caratteristiche che rendono il DPU particolarmente attivo. Nel centro storico, classificato come settore salvaguardato, il municipio moltiplica le prelazioni per contrastare la vacanza e favorire la ristrutturazione. In periferia, i terreni edificabili sono molto ambiti: il prezzo medio al m² costruito ad Auch si attestava a 1 850 € nel 2024 (fonte: DVF Gers). Tuttavia, il comune talvolta prelaziona proponendo un importo inferiore del 10-15% rispetto al valore di mercato, generando contenziosi.
Il Tribunale giudiziario di Auch, unica giurisdizione competente per la contestazione del prezzo di prelazione nel dipartimento, tratta in media tre o quattro cause all'anno. I tempi possono estendersi da sei mesi a un anno, durante i quali il venditore non percepisce il prezzo. Un caso recente: un proprietario di un immobile in rue Dessoles ad Auch ha visto prelazionare il suo bene per 250 000 € mentre l'offerta di acquisto era di 310 000 €. Ha adito il tribunale, che ha infine fissato il prezzo a 285 000 €. Questo disallineamento di liquidità può pesare gravemente su un progetto personale.
Inoltre, il PLU di Auch (approvato nel 2022) ha recentemente esteso il perimetro del DPU all'intera zona urbana, compresi i lotti dei sobborghi. I venditori di case unifamiliari nel quartiere del Garros o della Treille sono ora interessati. Una specificità locale: il comune di Auch ha adottato una delibera che fissa una soglia di superficie al di sotto della quale non esercita il DPU (meno di 800 m² di terreno edificabile) per non ostacolare le transazioni correnti. Questa soglia, poco comune, merita di essere verificata prima di qualsiasi vendita.
Come agire? La procedura passo dopo passo
- Prima della firma del compromesso, informate il vostro notaio che il bene si trova in una zona di DPU. Egli verificherà la delibera comunale e il PLU di Auch.
- La DIA viene depositata in comune dal vostro notaio (o da voi stessi se vendete senza intermediario). Essa menziona il prezzo, le caratteristiche del bene e l'identità dell'acquirente prescelto.
- Aspettate il termine di due mesi. Il comune può: non rispondere (prelazione purgata, vendita libera), prelazionare al prezzo dichiarato, o prelazionare a un prezzo inferiore.
- In caso di prelazione a prezzo ridotto, disponete di 15 giorni per accettare o rifiutare. Se rifiutate, il comune può rinunciare o adire il giudice dell'espropriazione.
- Contestate il prezzo davanti al Tribunale giudiziario di Auch entro due mesi dalla notifica della decisione di prelazione (articolo L.213‑4). Dovete dimostrare che il prezzo proposto è inferiore al valore venale reale.
- Se il comune rinuncia dopo il vostro rifiuto, riacquistate la libertà di vendita, ma dovete ricominciare la procedura di DIA se il termine di due mesi è scaduto.
Cosa evitare assolutamente
- Vendere senza DIA: qualsiasi vendita realizzata in violazione del DPU può essere annullata. La nullità è prevista anche se l'acquirente ha già pagato. Una sentenza della Corte di cassazione (3e Civ., 12 luglio 2018, n. 17‑20.602) lo ricorda severamente.
- Sottovalutare il prezzo dichiarato per ridurre l'imposta sulla plusvalenza: se il comune prelaziona, sarete pagati al prezzo dichiarato e non potrete contestarlo successivamente. Al contrario, un prezzo troppo alto può indurre il comune a prelazionare al ribasso.
- Ignorare i termini di risposta: un venditore che crede erroneamente
