Nel marzo 2024, un proprietario bordolese del quartiere della Bastide ha ricevuto una lettera dal comune di Bordeaux che lo informava che il suo appartamento di 70 m² messo in vendita a 350.000 € era soggetto a un diritto di prelazione del comune di Bordeaux. Delle circa 150 dichiarazioni di intento di alienazione (DIA) depositate ogni mese in Gironda, circa il 15% sfocia in un esercizio effettivo del diritto di prelazione urbano (DPU). Questo meccanismo, poco conosciuto dal grande pubblico, può sconvolgere una vendita immobiliare. Per evitare brutte sorprese, è essenziale comprendere le regole, i termini e i ricorsi.
Diritto di prelazione del comune: cosa dice la legge
Il diritto di prelazione urbano è disciplinato dagli articoli L.211-1 e seguenti del Codice dell'urbanistica. Esso consente al comune, nelle zone che ha delimitato (zone U, zone di sviluppo concertato, ecc.), di acquisire in via prioritaria un bene messo in vendita, per un progetto di interesse generale. A Bordeaux, i settori coperti includono in particolare la Bastide, il quartiere Saint-Jean-Belcier – nell'ambito del progetto Euratlantique – e una parte del centro storico.
Il venditore, tramite il notaio, deve depositare una DIA presso il comune (art. L.213-1 del Codice dell'urbanistica). Il comune dispone quindi di un termine di due mesi per pronunciarsi (art. R.213-2). Questo termine può essere portato a quattro mesi se il comune avvia studi complementari. Se il comune non risponde, il silenzio equivale a rinuncia (art. L.213-2). La decisione di prelazione deve essere motivata da un progetto di interesse generale preciso (art. L.210-1). La giurisprudenza ricorda che la motivazione non può essere stereotipata: la città di Bordeaux deve dettagliare la natura del progetto (edilizia sociale, attrezzatura pubblica, ecc.) e la sua localizzazione.
Il prezzo proposto dal comune può essere inferiore al prezzo di vendita iniziale. Se il venditore rifiuta, può adire il giudice dell'espropriazione per fissare l'importo (art. L.213-4). In caso di mancato rispetto della procedura (assenza di DIA, decisione non motivata, superamento del termine), la vendita è nulla e il venditore può ottenere danni e interessi. La Corte di Cassazione ha così censurato prelazioni decise senza un progetto reale (Cass. 3e civ., 10 gen. 2019, n. 17-20.446).
La giurisprudenza recente
Due sentenze significative illustrano i contorni del diritto di prelazione in Gironda e a livello nazionale. Il Consiglio di Stato, con decisione del 27 luglio 2022 (n. 451625), ha stabilito che il rifiuto di prelazione da parte di un comune non impedisce un nuovo esercizio del diritto di prelazione sullo stesso bene dopo il fallimento della vendita iniziale, a condizione che il progetto comunale sia evoluto. Ciò riguarda direttamente le vendite a Bordeaux, dove i tempi di transazione possono essere lunghi.
La Corte di Cassazione, il 10 settembre 2020 (n. 19-17.415), ha ricordato che il venditore può contestare il prezzo proposto dal comune di Bordeaux davanti al giudice dell'espropriazione, anche dopo aver firmato un compromesso con un terzo. Il termine per la contestazione è di due mesi dalla notifica della decisione di prelazione. Questa giurisprudenza è cruciale per i venditori bordolesi, poiché il mercato immobiliare della metropoli bordolese conosce rapidi aumenti di prezzo, rendendo talvolta insufficienti le offerte del comune.
Specificità a Bordeaux e in Gironda
A Bordeaux, il diritto di prelazione è particolarmente attivo nei settori in trasformazione. La città ha prelazionato 42 immobili nel 2023 nel quartiere Saint-Jean-Belcier, per un importo totale di 15 milioni di euro (dati tratti dalla relazione annuale della città). Il prezzo medio al m² in questo settore oscilla tra 4.500 e 5.500 €, secondo i dati dei notai della Gironda per il primo semestre 2024. In centro città, il prezzo medio supera i 5.800 €/m², rendendo frequenti le negoziazioni sul prezzo di prelazione.
I tempi di udienza presso il Tribunale Giudiziario di Bordeaux per le controversie relative al diritto di prelazione sono attualmente di 8-10 mesi per il primo grado e di 12-15 mesi in appello (fonte: consiglio dell'ordine degli avvocati di Bordeaux). Questi tempi inducono a privilegiare una negoziazione amichevole, spesso più rapida. Inoltre, la Direzione dipartimentale dei territori della Gironda può esercitare un controllo di legalità sulle decisioni di prelazione, offrendo un'ulteriore via di ricorso per il venditore.
I notai bordolesi svolgono un ruolo chiave: devono assicurarsi che la DIA sia correttamente depositata e che i termini siano rispettati. A Bordeaux, circa il 70% delle DIA viene depositato tramite la rete notarile, secondo la camera interdipartimentale dei notai della Corte d'Appello di Bordeaux. Il mancato rispetto di queste formalità espone alla nullità della vendita.
La procedura passo dopo passo
- Firma del compromesso di vendita: Il venditore e l'acquirente concordano un prezzo. Il notaio prepara la DIA.
- Deposito della DIA in comune: Il notaio invia la dichiarazione al comune di Bordeaux, con il prezzo e le condizioni di vendita. Viene rilasciata una ricevuta.
- Istruttoria da parte dei servizi comunali: Il comune di Bordeaux analizza il bene (superficie, situazione, destinazione) e verifica che sia situato in una zona di prelazione.
- Decisione del comune: Entro 2 mesi, il comune può: rinunciare (silenzio = rinuncia), esercitare il diritto di prelazione con offerta di prezzo, o richiedere una proroga di un mese (art. R.213-2).
- Notifica al venditore e al notaio: Se il comune prelaziona, notifica la sua decisione motivata. Il venditore dispone quindi di 2 mesi per accettare o rifiutare il prezzo proposto.
- Eventuale contestazione:
