参考判决： cc • N° 94-15.964 • 1996-05-30 • 查看判决 →
您是Seyssinet-Pariset一栋房屋的业主，收到市政府的来信：告知您其打算按您申报的价格优先购买您的房产。您很高兴：交易几乎要完成了！但几周后，市镇反悔了。发生了什么？法国最高法院（Cour de cassation）已作出裁决：这封信只是信息，而非确定的协议。解释。
想象一下：您要出售位于Pont-de-Claix的公寓。您按照法律要求向市政府提交了一份转让意向声明（déclaration d'intention d'aliéner，简称DIA）。市镇回复：“我们按150 000 €的价格优先购买。”您以为已经成交了。但事实并非如此：市政府仍然可以改变主意。这正是1996年5月30日判决所提醒的。
那么，法律怎么说？优先购买权允许市镇优先购买房产，但并非任何信件往来都构成合同。法国最高法院（Cour de cassation）明确指出，DIA的提及只是信息，而非承诺。让我们详细分析。
事实：一个日常发生的故事
本案涉及房地产卖方Beauchamp公司与某市镇（名称未明确，但无关紧要）。该公司提交了DIA以出售一块土地。市镇回复一封信：声明优先购买，但价格低于要价。卖方回信接受了这一新价格。卖方认为交易已达成。但市镇未采取后续行动，于是该公司诉诸法院。
在法庭上，Beauchamp公司解释称双方已达成协议：市镇提出了价格，它已接受。因此，买卖应已完成。但市镇辩称其信函仅为初步信息，无合同效力。
上诉法院支持市镇。该公司向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。最高法院（cc）驳回上诉：确认市镇的信函并非确定要约，而仅是简单信息。换句话说，即使业主接受了市政府提出的价格，只要市镇未签署正式契据（公证契据），合同就不成立。
法院的推理——解析
法国最高法院（Cour de cassation）的法官依据两项主要文本。首先是《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第R. 213-8条（规定优先购买规则）。其次是《民法典》（Code civil）第1134条（现第1103条及后续），确立合同强制力的原则。但注意：要使合同有效，必须就标的物和价格达成一致，尤其要有约束意愿。
本案中，法院认为市镇从未明确表示其约束意愿。为什么？因为市镇的信函仅重复了DIA的内容，并附加了较低价格的提议。这并非民法意义上的“单纯接受”。DIA的提及是“不含糊的”：它指的是市镇的决定，而非协议。简言之，市镇仅告知各方其已作出优先购买决定，但这不构成合同。
鲜为人知的是，优先购买程序是行政程序。市镇必须通过决议（正式决定）才能优先购买。只要该决议未随后签署买卖合同，就无最终结果。因此，法院提醒，该信函仅为“向交易各方提供的信息”。
因此，卖方不能强制市镇购买。卖方要么接受新价格并等待签署，要么在市镇不采取行动时撤回出售。这是一个重要教训：不要混淆“优先购买”和“确定购买”。
对您的实际影响
对于出售的业主：如果您收到市政府的信函称“我们优先购买”，您尚未出售。您必须等待市镇签署正式契据（公证契据）。如果市镇在两个月内（法定时限）未采取行动，优先购买权失效。届时您可以出售给其他买家。
对于私人买家：如果您与卖方签订了初步协议，而市镇行使优先购买权，您的协议将被取消。但注意：如果市镇未完成购买，卖方可以将房产再次出售给您。前提是协议中应有此规定。
举个具体例子：在Pont-de-Claix，一位业主以20 000 €出售车库。市政府以相同价格优先购买。业主接受，但市政府未签署。六个月后，车库仍未售出。怎么办？业主可以催促市政府，或放弃出售并寻找其他买家。实践中，我遇到过业主等待超过一年而无进展的案件。
对于租户：您不直接受影响，除非优先购买涉及您的住所。根据情况，市镇可能决定重新安置您或让您继续居住。
避免此类纠纷的四点建议
- 切勿将市政府的回复视为确定出售。 等待在公证人处签署正式契据。只要公证人未完成手续，交易就不成立。
- 在DIA中设定时限。 您可以注明您的要约有效期至某一日期。如果市政府在该期限内未回复，您可以自由出售给第三方。
- 在接受市政府提出的较低价格前咨询律师。 仓促接受可能使您受约束而无确定回报。
- 核实市政府是否已通过决议。 要求查看市议会的决议。若无，优先购买无效。
深入探讨：相关判例与演变
这项1996年的判决属于一贯的判例。例如，法国最高法院（Cour de cassation）在1993年（n° 91-20.123）判决，简单的优先购买意向函不构成买卖。最近，在2019年（n° 18-14.567），它重申优先购买程序必须随后签署正式契据。趋势明确：法院既保护市镇免于仓促承诺，也保护卖方免受滥用优先购买权之害。
未来，《团结与城市更新法》（loi SRU）加强了市镇的义务：必须说明优先购买决定的理由。若未说明，优先购买可能被撤销。这为卖方提供了救济途径。
行动前检查清单
- 我是否收到市政府提及价格的信函？ → 这不是合同。等待公证契据。
- 市政府是否通过了决议？ → 要求副本。无决议，优先购买无效。
- 我是否接受了较低价格？ → 您的接受不构成合同。您可以反悔。
- 我需要等待多久？ → 市政府有2个月签署。逾期后，您可自由处置。
- 如果市政府不再回应怎么办？ → 通过挂号信发送正式催告。咨询律师。
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