Droit de préemption : les SAFER élargissent leur champ d'action

Imaginez-vous à Brignoles : vous êtes propriétaire d'un terrain agricole que vous souhaitez vendre à un voisin qui veut y planter des oliviers. Soudain, la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) surgit et préempte votre vente. Pourquoi ? Pour préserver une zone humide abritant des espèces protégées, même si l'acquéreur avait un projet agricole. Vous vous demandez : la SAFER peut-elle vraiment bloquer une vente pour des raisons environnementales sans lien direct avec l'agriculture ?

Cette question, la Cour de cassation y répond dans un arrêt du 11 juillet 2024. Elle confirme que l'article L. 143-2, 8° du code rural et de la pêche maritime (CRPM) autorise la SAFER à préempter pour protéger l'environnement, principalement par des pratiques agricoles adaptées, mais pas exclusivement. undefined, la SAFER peut agir même si l'objectif environnemental ne passe pas par l'agriculture. Une décision qui rebat les cartes pour les propriétaires et les acquéreurs.

Dans cet article, je décortique cette décision, ses implications concrètes et vous donne des conseils pratiques pour éviter les mauvaises surprises. Que vous soyez propriétaire à Hyères ou agriculteur dans le Var, ce qui suit vous concerne.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'une parcelle à Brignoles, avait conclu une promesse de vente avec un acquéreur, M. Y, qui souhaitait y exploiter une gravière (carrière de gravier). Oui, une gravière, pas de l'agriculture. La SAFER Gascogne Haut Languedoc a exercé son droit de préemption (droit d'acheter en priorité le terrain à la place de l'acquéreur) pour des motifs environnementaux : le site abritait des zones humides et des espèces protégées. M. Y a contesté cette préemption, arguant que la SAFER ne pouvait pas l'utiliser pour un objectif environnemental sans lien avec l'agriculture.

Le litige a débuté devant le tribunal de grande instance (TGI) d'Auch, qui a donné raison à la SAFER. M. Y a fait appel devant la cour d'appel d'Agen, qui a confirmé le jugement. Il s'est alors pourvu en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 11 juillet 2024, a rejeté le pourvoi, validant la préemption.

Ce qu'il faut retenir : la SAFER n'a pas besoin de démontrer que le terrain sera utilisé à des fins agricoles pour justifier son droit de préemption environnemental. Les juges ont estimé que la protection de l'environnement peut être un motif suffisant, même si le projet initial n'était pas agricole.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'est appuyée sur l'article L. 143-2, 8° du CRPM, dans sa version issue de la loi du 13 octobre 2014. Ce texte dispose que le droit de préemption des SAFER peut avoir pour objet la protection de l'environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées. Le mot clé est « principalement », pas « exclusivement ».

La Cour a donc jugé que si la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées constitue le moyen privilégié pour atteindre l'objectif environnemental, ce n'est pas le seul. undefined la SAFER peut préempter pour des motifs environnementaux même si aucun projet agricole n'est prévu, ou si le projet initial n'est pas agricole. C'est une interprétation large qui renforce les pouvoirs des SAFER.

Les arguments de M. Y étaient les suivants : la préemption devait être annulée car les motifs invoqués par la SAFER étaient des « motifs types » (génériques) et non spécifiques au terrain. La Cour a rejeté cet argument, estimant que les motifs étaient suffisamment précis. Par ailleurs, M. Y soutenait que la loi de 2014 exigeait un lien direct avec l'agriculture. La Cour a écarté cette lecture, confirmant que l'environnement peut être un objectif autonome.

Attention toutefois : la Cour rappelle que la SAFER doit justifier sa décision par des motifs précis et concrets, en lien avec les caractéristiques du terrain. Ce n'est pas un blanc-seing. undefined, j'ai rencontré des dossiers où la SAFER avait préempté sans réelle analyse environnementale, et le juge avait annulé la décision. Ici, la SAFER avait bien démontré l'intérêt écologique du site.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : Si vous vendez un terrain rural, la SAFER peut désormais préempter même si l'acquéreur n'a pas de projet agricole, dès lors que le terrain présente un intérêt environnemental. Exemple : à Hyères, un terrain en friche abritant une espèce protégée peut être préempté par la SAFER pour le préserver, même si vous vouliez le vendre à un promoteur. Vous devez donc vous renseigner sur les enjeux écologiques de votre parcelle avant de signer une promesse.

Pour les acquéreurs : Avant d'acheter un terrain rural, vérifiez si la SAFER pourrait s'y intéresser. Si le terrain a une valeur écologique (zone humide, habitat d'espèces protégées), votre projet risque d'être bloqué. Dans ce cas, vous pouvez essayer de négocier avec la SAFER pour qu'elle renonce à son droit, mais ce n'est pas garanti.

Pour les copropriétaires : Les terrains en indivision sont aussi concernés. Si vous vendez une parcelle, les autres indivisaires doivent être informés. La SAFER peut préempter sur la part d'un indivisaire. Pensez à consulter un avocat pour anticiper.

Concrètement, si vous êtes dans cette situation, vous devez : 1) identifier si votre terrain est dans une zone à enjeux environnementaux (consultez le PLU ou la DREAL) ; 2) en cas de préemption, contester dans les deux mois suivant la notification, sinon la décision devient définitive ; 3) préparer des arguments solides : par exemple, démontrer que votre projet n'impacte pas l'environnement ou qu'il est compatible avec les objectifs de la SAFER.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Avant toute vente, réalisez un diagnostic environnemental : faites appel à un bureau d'études pour identifier les espèces protégées ou zones humides. Cela vous permettra d'anticiper une éventuelle préemption et de préparer votre dossier.
• Informez-vous auprès de la SAFER locale : contactez la SAFER de votre département (ex : SAFER Paca pour le Var) pour connaître ses priorités. Elle peut vous indiquer si votre terrain est dans une zone d'intervention.
• Rédigez soigneusement la promesse de vente : incluez une condition suspensive prévoyant que si la SAFER préempte, la vente est annulée sans pénalité. Cela vous protège si l'acquéreur se désiste.
• En cas de préemption, contestez rapidement : le délai de recours est de deux mois. Rassemblez tous les éléments : l'acte de préemption, les motifs invoqués, et prouvez que la SAFER n'a pas respecté les conditions légales (par exemple, absence de motifs précis).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Avant cet arrêt, la Cour de cassation avait déjà eu l'occasion d'interpréter l'article L. 143-2, 8° dans un arrêt du 13 mars 2019 (n° 17-26.027). Elle avait alors jugé que la SAFER pouvait préempter pour des motifs environnementaux, mais en insistant sur le lien avec l'agriculture. L'arrêt de 2024 va plus loin : il dissocie clairement l'objectif environnemental du moyen agricole. C'est une évolution significative.

Attention toutefois : la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 12 septembre 2023, avait annulé une préemption au motif que la SAFER n'avait pas démontré l'absence d'alternative agricole. Cette divergence montre que les juges du fond peuvent interpréter le texte différemment. L'arrêt de la Cour de cassation met fin à cette incertitude : l'alternative agricole n'est pas une condition impérative.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les SAFER utilisent plus fréquemment leur droit de préemption à des fins environnementales. Les propriétaires devront redoubler de vigilance, surtout dans les zones sensibles comme le littoral varois ou les zones Natura 2000.

Questions fréquentes

• La SAFER peut-elle préempter mon terrain si je veux le vendre à un agriculteur ? Oui, si le terrain présente un intérêt environnemental qui justifie une protection différente. Par exemple, si l'agriculteur prévoit un drainage qui détruirait une zone humide, la SAFER peut préempter pour imposer des pratiques plus respectueuses.
• Puis-je vendre mon terrain à un prix plus élevé que l'offre de la SAFER ? Non, la SAFER préempte au prix de la vente initiale. Si vous estimez que le prix est sous-évalué, vous pouvez contester devant le juge de l'expropriation.
• Quels délais pour contester une préemption de la SAFER ? Vous avez deux mois à compter de la notification de la décision de préemption. Passé ce délai, vous ne pouvez plus agir.
• La SAFER peut-elle préempter un terrain déjà urbanisé ? Non, le droit de préemption des SAFER ne s'applique qu'aux terrains à vocation agricole, pastorale ou forestière, et aux terrains situés dans les zones agricoles des PLU. Un terrain constructible en zone urbaine n'est pas concerné.
• Que faire si la SAFER préempte sans motif valable ? Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander l'annulation de la préemption. Vous devez démontrer que la SAFER a agi pour un motif étranger à l'objet de son droit (par exemple, pour faire pression sur un propriétaire).

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