Droit de préemption urbain : la cour d'appel ne peut fixer le prix d'un fonds de commerce

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Redon, avec un pas-de-porte et un fonds de commerce. Vous signez une promesse de vente pour l'ensemble. Mais la commune exerce son droit de préemption urbain (le droit d'acheter en priorité certains biens) et le juge doit fixer le prix. Jusqu'où peut-il aller ? Peut-il décider aussi de la valeur de votre fonds de commerce ? La réponse de la Cour de cassation est claire : non, il excède ses pouvoirs. Cette décision, rendue le 9 juin 2004, protège les propriétaires contre un empiètement du juge de l'expropriation sur le domaine du fonds de commerce, qui relève du droit civil classique. Décryptons ensemble ce que cela signifie pour vous, que vous soyez propriétaire, locataire ou professionnel.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

À Lille, la Communauté urbaine bénéficie d'un droit de préemption urbain (DPU, le droit pour une collectivité d'acheter en priorité un bien mis en vente). Un propriétaire, que nous appellerons M. X, décide de vendre un ensemble comprenant des parcelles de terrain et un fonds de commerce (c'est-à-dire l'activité commerciale, avec sa clientèle, son nom, son droit au bail). Il signe deux promesses de vente indissociables : l'une pour les parcelles, l'autre pour le fonds. La Communauté urbaine exerce son DPU sur les parcelles, mais pas sur le fonds de commerce (car le DPU ne porte que sur les immeubles). Le vendeur et la collectivité ne s'entendent pas sur le prix. Saisie, la chambre des expropriations de la cour d'appel de Douai fixe le prix des parcelles... et en profite pour se prononcer aussi sur la consistance et la valeur du fonds de commerce. M. X conteste : selon lui, le juge de l'expropriation n'a pas compétence pour cela. La Cour de cassation lui donne raison : en se prononçant sur le fonds de commerce, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs. L'arrêt est cassé sur ce point.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur les articles du Code de l'expropriation (notamment l'article L. 213-1, qui définit le champ du DPU) et sur le principe de séparation des compétences. undefined le juge de l'expropriation (le juge spécialisé dans les questions de préemption et d'expropriation) ne peut connaître que des biens immobiliers soumis au DPU. Le fonds de commerce, lui, est un bien meuble incorporel (c'est un droit, pas un immeuble). Même si les deux promesses sont indissociables, le juge ne peut pas étendre sa compétence. La cour d'appel avait pourtant tenté d'analyser le fonds de commerce pour déterminer un prix global, mais la Haute juridiction rappelle que c'est une erreur. Attention toutefois : cela ne signifie pas que le fonds de commerce échappe à tout contrôle judiciaire ; simplement, ce contrôle relève du juge civil classique (tribunal judiciaire), pas du juge de l'expropriation. undefined, si vous êtes propriétaire à Cesson-Sévigné et que votre bien est préempté, le juge ne pourra pas décider de la valeur de votre fonds de commerce dans le cadre du DPU. undefined : cette distinction est fondamentale car elle évite que le juge de l'expropriation, qui applique des règles spécifiques (notamment sur l'indemnisation), ne s'immisce dans l'évaluation d'un fonds de commerce qui relève du droit commercial.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire bailleur : si vous vendez un local commercial avec son fonds, et que la commune exerce son DPU sur le local uniquement, le juge ne pourra pas fixer le prix du fonds. Vous conservez la liberté de négocier le prix du fonds avec l'acquéreur initial (sous réserve que la vente du fonds devienne caduque si le local est préempté). Exemple chiffré : à Redon, un local de 100 m² est vendu 200 000 €, le fonds 50 000 €. La commune préempte le local. Le juge fixe le prix du local, mais pas celui du fonds. Vous pouvez alors tenter de vendre le fonds à un autre commerçant, ou négocier une indemnité pour perte de fonds avec la commune (par un autre biais juridique). Pour un locataire commerçant : votre droit au bail (inclus dans le fonds) n'est pas directement impacté par le DPU, mais attention : si le local change de propriétaire (la commune), votre bail continue. Toutefois, la commune peut être moins encline à renouveler le bail. Pour un acquéreur : vous devez être vigilant si vous achetez un ensemble « murs + fonds » : le DPU ne portera que sur les murs. Prévoyez une clause dans la promesse précisant que si le DPU est exercé, la vente du fonds est conditionnée à la vente des murs, ou inversement. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des acquéreurs se sont retrouvés avec un fonds sans local, ou un local sans fonds. Mieux vaut anticiper.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Consultez un avocat avant de signer une promesse de vente portant à la fois sur des murs et un fonds de commerce. Un professionnel vous aidera à structurer la vente pour éviter que le DPU ne crée un déséquilibre.
• Rédigez des promesses de vente séparées mais liées par une condition résolutoire. Par exemple : la vente du fonds est caduque si la vente des murs n'a pas lieu. Cela protège les deux parties.
• Si vous êtes préempté, ne laissez pas le juge de l'expropriation évaluer votre fonds de commerce. Soulevez l'incompétence dès le début de la procédure. Vous pouvez aussi saisir le juge civil pour faire fixer la valeur du fonds.
• En cas de désaccord sur le prix des murs, demandez une expertise immobilière indépendante. Le juge de l'expropriation s'appuie souvent sur des experts. Préparer votre propre évaluation vous donnera des arguments solides.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 2004 s'inscrit dans une ligne constante : le juge de l'expropriation ne peut connaître que des biens immobiliers. On peut citer un arrêt antérieur (Civ. 3e, 19 mars 1997, n° 95-70.126) qui avait déjà jugé que le juge de l'expropriation n'a pas compétence pour statuer sur un fonds de commerce. Plus récemment, la Cour de cassation a confirmé cette position dans un arrêt du 12 juillet 2018 (n° 17-70.022) : le juge ne peut même pas ordonner une expertise sur le fonds de commerce. La tendance est donc claire : une stricte séparation des compétences. Pour l'avenir, les collectivités doivent être prudentes : si elles préemptent un ensemble immobilier comprenant un fonds, elles doivent négocier le fonds séparément, ou accepter que le prix du fonds soit fixé par un autre juge. Cela peut compliquer les opérations d'aménagement, mais protège les droits des propriétaires.

Points clés à retenir

• Le droit de préemption urbain ne porte que sur les immeubles. Un fonds de commerce n'est pas un immeuble, donc pas soumis au DPU.
• Le juge de l'expropriation ne peut fixer le prix d'un fonds de commerce, même si la vente est liée à celle des murs. Il excède ses pouvoirs.
• Si vous vendez un ensemble « murs + fonds », anticipez par des clauses contractuelles. Par exemple : si les murs sont préemptés, la vente du fonds est annulée, ou le prix est révisé.
• En cas de litige, distinguez les procédures : le prix des murs se discute devant le juge de l'expropriation, le prix du fonds devant le tribunal judiciaire (juge civil).
• Faites-vous assister d'un avocat spécialisé pour naviguer entre ces deux procédures et éviter de perdre vos droits.

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