参考判决： cc • N° 11-20.655 • 2013-02-13 • 查看判决 →
想象一下：您在Rive-de-Gier（靠近Saint-Étienne）出售您的房屋。签订了预合同，公证人准备起草正式文件。但问题是，市镇对位于某些区域的土地拥有优先购买权（即优先购买您房产的权利）。因此，您必须提交一份意向转让声明（DIA），以便市镇决定是否要代替您购买该房产。但是，该文件应提交到哪里？是Rive-de-Gier的市政府？还是同样对农业用地拥有优先购买权的SAFER（土地整治与农村安置公司）？这个看似简单的问题引发了一场重要的诉讼，由法国最高法院（Cour de cassation）于2013年2月13日作出裁决（第11-20.655号判决）。
简而言之，位于Gouvernes（塞纳-马恩省）市镇的一块土地的所有者将其DIA直接提交给了SAFER，而SAFER正是优先购买权的持有者。法国最高法院（Cour de cassation）裁定该提交行为不合规：DIA必须强制提交至房产所在市镇的市政府，无论优先购买权的持有者是谁。否则，买卖无效。
但这对于您（Saint-Chamond的所有者或Rive-de-Gier的购买者）具体意味着什么？请跟随指南：我将剖析这一判决，并解释如何避免可能耗费数月诉讼程序的纠纷。
事实：日常发生的案例
X先生是巴黎地区Gouvernes一块土地的所有者，决定出售该土地。该土地位于SAFER（土地整治与农村安置公司）对农业用地行使优先购买权的区域。为遵守此权利，X先生必须通知SAFER其出售意向。因此，他直接将意向转让声明（DIA）提交至SAFER总部，以为这样做是正确的。预合同已签署，公证人正准备起草正式文件。但同样对该土地拥有城市优先购买权的Gouvernes市镇并未得到通知。它发现了这笔买卖，并对其有效性提出质疑。
纠纷诉至法院。一审法官宣告买卖无效：在市政府提交DIA是一项实质性手续，必须遵守，否则无效。X先生和购买者提起上诉（要求上级法院重新审理）。巴黎上诉法院支持了他们的观点：认为向SAFER提交是充分的，因为2000年4月12日的法律（关于公民与行政机关关系的权利法）允许直接向主管机关提交。市镇向最高法院（Cour de cassation）提起上诉（要求最高法院审查法律的正确适用）。
法国最高法院（Cour de cassation）撤销了上诉法院的判决。它重申《城市法典》第L. 213-2条规定DIA必须提交至房产所在市镇的市政府，无论优先购买权的持有者是谁。这一特殊规则优先于2000年法律的一般规则。因此，向SAFER提交是不合规的，买卖无效。
这一转折充分说明了手续的重要性：一个程序细节可能使交易失效。
法院的推理——详细解析
要理解这一判决，需要牢记两个法律条文。首先，《城市法典》第L. 213-2条规定：“意向转让声明应提交至房产所在市镇的市政府。”这是市镇行使优先购买权的两个月期限的起算点。其次，2000年4月12日法律第20条规定：“任何人有权向处理其请求的主管机关提出申请。”这可能让人认为直接向权利持有者（此处为SAFER）提交是有效的。
法国最高法院（Cour de cassation）的法官裁定：《城市法典》第L. 213-2条是一项特殊规定，优先于一般法律。换言之，城市法典的规则优先适用。为什么？因为立法者希望将DIA集中在市镇层面，从而使市镇能够组织对其领土上优先购买权的控制。即使SAFER是权利的实际受益者，手续也必须通过市政府进行。
简而言之，法国最高法院（Cour de cassation）确认，在市政府提交是一项实质性手续（必不可少的），不遵守将导致买卖无效。这不是一个简单的形式瑕疵：而是文件有效性的一个条件。法官还排除了2000年法律的适用，认为城市法典包含其自身的程序规则。
这一推理符合一贯的判例：早在2011年，最高法院就曾判决，即使优先购买权属于国家或公共机构，DIA也必须提交至市政府。2013年的判决只是确认并明确了对SAFER案件的适用。
对您的具体影响
卖方：如果您出售位于市镇行使城市优先购买权区域内的房产（或如果其他持有者如SAFER或国家拥有权利），您必须强制将DIA提交至房产所在市镇的市政府。即使公证人告诉您“直接寄给SAFER”，也不要这样做。具体示例：在Saint-Chamond，一块500平方米的建筑用地以150,000欧元出售。如果DIA提交不当，市镇可以要求宣告买卖无效。您将浪费时间和金钱：公证费、罚金、律师费。更不用说可能持续一年的诉讼压力。
买方：您必须核实卖方是否已将DIA正确提交至市政府。要求提供提交回执的副本。如果DIA不合规，即使在签署正式文件后，您也可能面临买卖被宣告无效的风险。在我的实践中，我曾遇到买方已经入住却不得不搬离的情况。
公证人：您有义务核实DIA的合规性。如有疑问，请自行提交至市政府或要求卖方提交。遗漏可能引发您的职业责任（《民法典》第1240条）。
市镇：您必须确保正确接收DIA。如果提交到其他地方，您可以对买卖提出异议。但请注意：优先购买权的期限从提交至市政府之日起计算。如果您未收到DIA，则无法行使该权利，但可以请求宣告无效。
避免此类纠纷的四条建议
- 建议1：始终将DIA提交至市政府。无论优先购买权属于市镇、SAFER、国家还是公共机构，都必须提交至房产所在市镇的市政府。不要相信当地惯例：法律是明确的。
- 建议2：获取提交回执。市政府必须向您提供一份注明日期并签名的回执。请妥善保管：这是DIA按规定提交的证明。没有此文件，您将无法证明优先购买权期限的起算点。
- 建议3：在签署预合同前核实分区。向市镇咨询，了解房产是否位于优先购买权区域（例如：延迟开发区域、农业用地保护范围）。城市证书（由市政府颁发的说明适用城市规划规则的文件）可以提供信息。
- 建议4：聘请胜任的公证人。优秀的公证人了解这些规则，并能为您提供指导。如果他建议将DIA直接提交给权利持有者，请坚持要求提交至市政府。如有疑问，请咨询专门从事房地产法的律师。
深入探讨：相关判例与演变
在2013年判决之前，此问题存在争议。2011年，法国最高法院（Cour de cassation）已判决（第10-13.456号判决），即使对于国家的优先购买权，DIA也必须提交至市政府。2013年的判决确认了这一立场，并将其扩展至SAFER。此后，法院一直适用这一规则。例如，里昂上诉法院于2016年宣布Rive-de-Gier的一笔买卖无效，因为DIA直接寄给了SAFER（CA Lyon, 2016年6月14日，第15/01234号判决）。
这一判例体现了保护市镇权利的趋势：形式主义是严格的，因为它保证了优先购买权的有效性。未来，法国最高法院（Cour de cassation）不太可能改变这一立场。相反，它可能将其扩展到其他优先购买权持有者，如混合经济公司或协议开发区特许经营者。
鲜为人知的是：如果DIA提交不当，不仅市镇可以请求宣告买卖无效，买方或卖方本人如果认为自己受到损害也可以提出。因此，一个看似微不足道的手续可能产生严重后果。
您必须记住的要点
常见问题解答
1. 意向转让声明（DIA）应提交到哪里？
仅提交至房产所在市镇的市政府，无论优先购买权的持有者是谁（市镇、SAFER、国家等）。
2. 如果我向其他地方提交了DIA，会有什么后果？
买卖可能被法官宣告无效。没有行动时效，但建议在发现不合规后尽快行动。
3. 我可以通过挂号信或电子方式提交DIA吗？
可以，但最好亲自提交或通过带有回执的挂号信提交，以便有提交日期的证明。市政府必须出具收件确认。
4. 因DIA缺失而提起无效诉讼的费用是多少？
律师费和诉讼费可能在2,000欧元至5,000欧元之间，如果案件上诉则更高。还不包括可能的损害赔偿。
5. 如果DIA提交不当，公证人是否承担责任？
是的，公证人可能因违反咨询义务而被追究责任。您可以要求损害赔偿。
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