Decisione di riferimento: cc • N° 84-11.187 • 1985-10-02 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete conduttori ad Arles da vent'anni. Il vostro proprietario vi annuncia che vuole recuperare l'appartamento per alloggiarvi suo figlio. Vi propone un altro alloggio, ma a Istres, a 40 chilometri di distanza. Rifiutate, ritenendo che questo alloggio non sia adatto alla vostra famiglia. Il proprietario vi cita in giudizio. Chi deciderà? La risposta è in una decisione della Corte di cassazione del 1985, ancora attuale.
La domanda che si pone ogni proprietario che vuole recuperare il suo bene: l'alloggio che propongo al mio conduttore è considerato « conveniente » dalla legge? E ogni conduttore: posso rifiutare un alloggio che mi allontana dal lavoro, dalla scuola dei miei figli, dai miei cari?
Questa decisione del 2 ottobre 1985 (n° 84-11.187) risponde chiaramente: spetta ai giudici di merito — quelli che esaminano i fatti — valutare se l'alloggio proposto risponda alle esigenze del conduttore e della sua famiglia. La Corte di cassazione, invece, non si pronuncia sui fatti. Verifica solo che i giudici abbiano correttamente applicato la legge.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il sig. e la sig.ra Y. sono conduttori di un appartamento a Bordeaux. Il loro proprietario, il sig. X., intende esercitare il suo diritto di ripresa (cioè recuperare l'alloggio per occuparlo lui stesso o darlo a un parente) per alloggiare suo figlio. Conformemente alla legge del 1° settembre 1948, propone loro un altro alloggio, situato a Saint-Sulpice de Faleyrens, a oltre 40 chilometri dalla loro attuale residenza.
I coniugi Y. rifiutano. Il loro figlio abita sullo stesso pianerottolo, nello stesso stabile dove sono conduttori. Intrattiene con loro relazioni affettive e familiari quotidiane. Trasferirsi a Saint-Sulpice de Faleyrens significa perdere questa vicinanza e tutta una rete sociale, familiare, amicale. Per loro, l'alloggio proposto non è equivalente.
Il proprietario li cita davanti al tribunale d'istanza di Bordeaux, che dà loro ragione. Il sig. X. appella. La corte d'appello di Bordeaux, con sentenza del 13 ottobre 1983, conferma la decisione: l'alloggio proposto non risponde alle esigenze della famiglia Y. Il proprietario ricorre in cassazione, sostenendo che i giudici hanno valutato male la situazione.
La Corte di cassazione rigetta il suo ricorso. Ricorda che la valutazione dell'idoneità dell'alloggio rientra nel potere sovrano dei giudici di merito. Sono loro che, in base alle circostanze di ogni caso, decidono se l'alloggio proposto è conveniente. La Corte di cassazione non può rimettere in discussione questa valutazione, salvo errore di diritto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il fondamento legale di questa vicenda è l'articolo 10, paragrafo 9, della legge del 1° settembre 1948. Questo testo permette al proprietario di riprendere il suo alloggio per occuparlo lui stesso o per alloggiare un parente, a condizione di proporre al conduttore un altro alloggio che risponda alle sue esigenze e a quelle della sua famiglia.
La questione centrale è: cosa significa un alloggio « che risponde alle esigenze »? La legge non fornisce una definizione precisa. Lascia ai giudici il compito di valutare caso per caso. Questo è ciò che si chiama « potere sovrano di valutazione » dei giudici di merito.
In questa vicenda, i coniugi Y. hanno sostenuto che il loro figlio risiedeva sullo stesso pianerottolo e che i legami affettivi e familiari intessuti quotidianamente non avrebbero potuto essere mantenuti a Saint-Sulpice de Faleyrens, situato a oltre 40 chilometri. La corte d'appello ha ritenuto che questo allontanamento rendesse l'alloggio proposto inadeguato. Il proprietario, invece, riteneva che questo criterio fosse troppo soggettivo.
La Corte di cassazione conferma che spetta ai giudici di merito valutare sovranamente se l'alloggio proposto sia idoneo. Non controlla questa valutazione, salvo che i giudici abbiano violato una regola di diritto. Nel caso di specie, hanno correttamente applicato la legge. La decisione è quindi definitiva.
Questa giurisprudenza è costante dal 1985. È stata richiamata in numerose sentenze successive. Protegge i conduttori contro proposte abusive, ma impone anche al proprietario di proporre un alloggio veramente equivalente.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: se volete recuperare il vostro bene per occuparlo o darlo a un parente, dovete proporre un alloggio che risponda realmente alle esigenze del conduttore. Non accontentatevi di un alloggio più piccolo, più lontano o meno ben situato. I giudici esamineranno elementi precisi: la distanza dal lavoro, dalla scuola, dai negozi, i legami familiari. Ad esempio, ad Arles, se proponete un monolocale a Istres a una famiglia di quattro persone, è un rischio certo di rifiuto.
Per il conduttore: avete il diritto di rifiutare un alloggio che non vi conviene. Ma dovete motivare il vostro rifiuto con ragioni oggettive: allontanamento dal lavoro, impossibilità di scolarizzare i figli nelle stesse condizioni, perdita di sostegno familiare. Un semplice « non voglio traslocare » non basterà. Se siete citati in giudizio, dovrete provare che l'alloggio proposto non risponde alle vostre esigenze.
Per l'acquirente di un immobile: prima di acquistare un alloggio occupato, verificate se il venditore ha già esercitato un diritto di ripresa o se i conduttori sono protetti dalla legge del 1948. Potreste ereditare una lite.
Esempio numerico: un proprietario a Istres propone al suo conduttore un appartamento a 30 km. Il conduttore lavora a Istres. Le spese di trasporto supplementari sono stimate a 150 € al mese. Il giudice potrebbe considerare che
