Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 72-92.272 • 1972-10-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Sophia-Antipolis. Sie erhalten ein Schreiben Ihrer Hausverwaltung, dass die Eigentümerversammlung Fassadenarbeiten beschlossen hat. Sie meinen, die Einladung sei Ihnen nicht innerhalb der gesetzlichen Frist zugegangen. Dennoch nehmen Sie an der Versammlung teil, stimmen ab und beanstanden die Ordnungsmäßigkeit der Einladung nicht. Später möchten Sie den Beschluss wegen dieses Formfehlers anfechten. Zu spät? Der Kassationsgerichtshof bejaht dies in einem ähnlichen Kontext mit einem Urteil vom 12. Oktober 1972: dem der Benachrichtigung der Geschworenen. Die Verteidigungsrechte sind gewahrt, wenn der Angeklagte auf die Geltendmachung dieser Formalität verzichtet hat. Im Immobilienrecht gilt dieselbe Logik: Ein stillschweigender Verzicht kann Sie jedes Rechtsmittels berauben.
Diese Entscheidung, ergangen von der Strafkammer des Kassationsgerichtshofs, betrifft einen Angeklagten, der die Unregelmäßigkeit der Benachrichtigung über die Geschworenenliste nicht gerügt hat. Er ist erschienen, hat sich verteidigt und die Einhaltung von Artikel 292 der Strafprozessordnung (der die Benachrichtigung über Beschlüsse zur Änderung der Geschworenenliste vorschreibt) nicht verlangt. Für die Richter stellt dieses Unterlassen der Rüge einen Verzicht dar. Der Grundsatz ist einfach: Ein Verfahrensrecht, das nicht rechtzeitig geltend gemacht wird, geht verloren.
Für Sie als Eigentümer oder Mieter ist diese Entscheidung eine Warnung. In einem Immobilienverfahren – Anfechtung einer Kündigung, einer Miete, einer Eigentümergemeinschaftsordnung – zählt jede Formalität. Wenn Sie eine Frist verstreichen lassen oder an einer Sitzung teilnehmen, ohne zu protestieren, riskieren Sie, Ihre Verteidigungsmittel zu verlieren. Nehmen Sie das Beispiel eines Mieters in Cannet, der eine Kündigung wegen Verkaufs erhält: Wenn er die Form nicht innerhalb von zwei Monaten beanstandet, kann er dies später nicht mehr nachholen. Der Verzicht kann stillschweigend erfolgen, ist aber bindend.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1972 wird ein Angeklagter, den ich Herrn X nenne, vor einem Schwurgericht verhandelt. Während der Verhandlung werden Mikrofone im Sitzungssaal installiert, um eine Tonübertragung zu ermöglichen. Das Gesetz verbietet jedoch den Einsatz von Tonübertragungsgeräten. Aber niemand regt sich im Moment darüber auf. Vor allem rügt der Angeklagte nicht die Unregelmäßigkeit der Benachrichtigung über den berichtigenden Beschluss der Geschworenenliste, wie in Artikel 292 der Strafprozessordnung vorgesehen. Er erscheint, wird von einem Anwalt vertreten und nimmt an der Verhandlung teil.
Nach seiner Verurteilung legt er Kassation ein. Er macht geltend, dass die Geschworenenliste nicht gemäß Artikel 292 mitgeteilt worden sei. Der Kassationsgerichtshof hält ihm jedoch seinen Verzicht entgegen: Er habe die Verhandlung verstreichen lassen, ohne zu protestieren. Für das oberste Gericht wurden die Verteidigungsrechte gewahrt, da der Angeklagte auf die Geltendmachung der Formalität verzichtet hat.
Übertragen wir dies auf das Immobilienrecht. Herr Durand, Eigentümer in Sophia-Antipolis, erhält eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung, die die 21-tägige Frist nicht einhält. Er nimmt teil, stimmt gegen die Arbeiten, beanstandet aber die Einladung nicht. Sechs Monate später möchte er den Beschluss anfechten. Zu spät: Seine Anwesenheit und seine Stimme gelten als stillschweigender Verzicht auf die Geltendmachung der Unregelmäßigkeit. Wie der Angeklagte von 1972 hat er sein Recht durch sein Schweigen verloren.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Begründung des Kassationsgerichtshofs beruht auf einem grundlegenden Prinzip: Der Verzicht auf ein Verfahrensrecht muss eindeutig sein. In diesem Fall stellt die Tatsache, dass die Unregelmäßigkeit der Benachrichtigung zu Beginn der Verhandlung nicht gerügt wurde, einen klaren Verzicht dar. Das Gericht stellt klar, dass Artikel 292 der Strafprozessordnung (der die Benachrichtigung über berichtigende Beschlüsse der Geschworenenliste vorschreibt) eine Garantie für den Angeklagten darstellt, auf die dieser jedoch verzichten kann. Dieser Verzicht ist nicht gegen die Verteidigungsrechte, solange er frei und informiert erfolgt.
Was das für Sie bedeutet: Im Immobilienrecht sind Formalitäten oft „Garantien“ für die Parteien. Beispielsweise schreibt Artikel L. 424-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs vor, dass der Vermieter die Kündigung dem Mieter per Einschreiben mit Rückschein zustellen muss. Wenn der Mieter die Kündigung nicht innerhalb von zwei Monaten beanstandet, gilt er als auf die Geltendmachung eines Formfehlers verzichtend. Die Gerichte wenden hier dieselbe Logik an: Die Verteidigung kann nicht „auf ihren Rechten schlafen“.
Die Entscheidung von 1972 ist keine Kehrtwende, sondern eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung. Sie veranschaulicht die Tendenz der Gerichte, einer Partei nicht zu erlauben, ein Rechtsmittel in Reserve zu halten, um es erst in der Berufung vorzubringen. Achtung: Der Verzicht muss sicher sein. Eine bloße Nichtbeantwortung eines Schreibens reicht nicht immer aus. Aber eine aktive Teilnahme (wie die Teilnahme an einer Versammlung) wird oft als Verzicht angesehen.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Sie kündigen Ihrem Mieter, um Ihre Wohnung in Cannet zu verkaufen. Sie vergessen, die Vorkaufsfrist des Mieters zu erwähnen. Wenn der Mieter ohne Protest auszieht, kann er Monate später nicht mehr die Aufhebung der Kündigung verlangen. Sein Verzicht ist stillschweigend. Sie sind geschützt.
Für den Mieter: Sie erhalten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, die den Namen des Begünstigten nicht angibt. Wenn Sie die Wohnung ohne Beanstandung verlassen, verlieren Sie jedes Rechtsmittel. Sie müssen innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung handeln. Verlassen Sie sich nicht auf eine verspätete Anfechtung.
Für den Wohnungseigentümer: Eine Eigentümerversammlung beschließt Arbeiten. Die Einladung ist fehlerhaft. Wenn Sie teilnehmen und nicht widersprechen, gilt dies als Verzicht auf die Rüge der Formfehler. Spätere Anfechtung ist ausgeschlossen.
