参考判决： cc • N° 15-17.278 • 2017-07-06 • 查看判决 →
想象一下，您在帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）的乡间别墅。您有一堵共有墙（与邻居共享）将您的花园与他的花园隔开。有一天，您注意到您的邻居建造了一个扩建部分，其屋顶明显越过了这堵墙，侵占了您的房产。该怎么办？我可以要求他拆除这个建筑吗？答案是肯定的，法国最高法院（Cour de cassation）最近的一项判决明确证实了这一点。
这种情况远非罕见，对任何业主都提出了根本性问题：我的所有权权利延伸到哪里？当我的邻居“越界”到我的土地上，即使是几厘米，会发生什么？这里分析的判决提供了宝贵的见解，特别是关于侵占共有墙的后果。
简而言之，如果您的邻居在您房产的分界线（ligne séparative）上方悬挑建造（越界），您可以通过司法途径获得拆除该建筑的命令。但请注意：规则是严格的，并且取决于所涉及墙的类型。让我们详细看看。
事实：一个日常发生的故事
这个案件始于朗德省（Landes）的一个小镇，类似于圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）。两对邻居夫妇，Z...夫妇和B...夫妇，已经冲突了几个月。他们共享一堵分隔他们房屋的共有墙（mur mitoyen）。有一天，B...夫妇决定进行工程：他们加高了这堵共有墙以扩大他们的住宅，并安装了檐沟（chéneau）和石板屋顶构件（bris en ardoise）。
问题在于：在执行这些工程时，B...夫妇使这些构件越过了墙的中线，即他们侵占了理论上属于Z...夫妇的部分。换句话说，B...夫妇建筑的一部分现在位于Z...夫妇的土地上方，即使是在高处。Z...夫妇意识到这一点并提出抗议：他们认为，这种侵占剥夺了他们未来的加高权（如果他们愿意，也有权加高这堵墙）。
分歧升级，谈判失败。Z...夫妇于是决定诉诸法律。他们要求法院命令拆除侵占部分。案件首先提交给一审法院（tribunal de première instance），然后上诉至上诉法院（cour d'appel）。在每个阶段，法官都审查了图纸、专家意见和双方的论点。B...夫妇试图为他们的建筑辩护，但法官们清楚地确认了越界行为。上诉法院最终命令拆除有争议的构件，直至位于共有墙中间的分界线（ligne divisoire）。
但B...夫妇并未认输：他们向法国最高法院（Cour de cassation）提起上诉（pourvoi），辩称上诉法院的法官错误地解释了法律。我们在此分析的正是法国最高法院（Cour de cassation）于2017年7月6日作出的这项判决。它确认了上诉判决，因此确认了拆除侵占的义务。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）法官的推理基于坚实的法律原则，必须理解这些原则才能把握这项判决的全部意义。首先，他们重申了一个基本规则：未经邻居同意，任何人不得在共有墙上建造，除非法律另有规定。在此，B...夫妇在共有性（mitoyenneté，即墙的共享所有权）之外越界建造，这构成了侵占。
其次，法官们依据了《民法典》（Code civil）第660条。该条规定，每个业主都有权加高共有墙，但条件是独自承担费用并采取一切必要预防措施以避免对邻居造成任何损害。如果他加高了墙，他可以获得新部分的共有权，但这并不赋予他侵占邻居财产的权利。换句话说，即使在行使加高权时，也必须保持在自身部分的界限内。
在此案中，事实审法官（即上诉法院的法官）已确认B...夫妇建造的檐沟和石板屋顶构件越过了墙的中线。法国最高法院（Cour de cassation）确认了这一认定：既然侵占已证实，就有理由命令拆除至分界线（ligne divisoire）。它因此驳回了B...夫妇的论点，后者声称侵占是轻微的或合理的。
鲜为人知的是：即使是轻微的侵占（几厘米），也足以成为提起诉讼的理由。这项判决并未创立新规则，而是确认了一贯的判例（jurisprudence）：法院非常严肃地对待对所有权权利的侵犯。在我的执业中，我遇到过一些案件，其中仅10厘米的越界就导致了漫长且昂贵的诉讼程序，因为原则是不可侵犯的：您的财产权延伸至界限，包括高度。
但请注意：这项判决特别涉及共有墙。如果墙是私有墙（属于单一业主），规则将有所不同，特别是在地役权（servitudes，使用权）方面。但对于共有墙，信息是明确的：不容许越界。
这对您意味着什么——具体而言
但这具体对您，作为朗德省（Landes）的业主、租户或房地产专业人士，意味着什么？以下是按角色划分的实际影响。
如果您是出租业主（bailleur，出租房产者）：这项判决保护您。想象一下，您在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）出租一栋房屋，而您的租户报告邻居有侵占行为。您必须采取行动，因为这是您的所有权权利受到侵犯。实践中，首先发送一封催告函（mise en demeure，挂号信）要求拆除。如果邻居拒绝，可能需要法律诉讼。诉讼费用各不相同，但对于简单案件，预计在1,500欧元至4,000欧元之间，不包括可能的损害赔偿。时间呢？一审大约12至18个月，如果上诉则更长。
如果您是租户（locataire）：您不直接涉及法律诉讼（应由业主采取行动），但您必须向您的房东报告任何侵占行为。这可能会影响您对住房的享用（jouissance），例如，如果越界造成阴影或排水问题。在某些情况下，如果干扰显著，您可以要求减租。
如果您是购买者（acquéreur，正在购买房产）：请保持警惕！在购买前，请由测量师（géomètre-expert）核实财产界限。未解决的侵占可能在购买后显现，并迫使您启动昂贵的诉讼程序。在朗德省（Landes），土地通常广阔，如帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born），几米的错误可能带来严重后果。预算预估：定界测量（bornage）费用根据复杂程度在800欧元至2,000欧元之间。
如果您是共有业主（copropriétaire）：规则类似，但适用于共有部分。两个单元之间的侵占可能需要业主委员会（syndic）的介入。例如，如果公寓楼中一个阳台越界到邻居的土地上，可以提起集体诉讼。
简而言之，这项判决加强了法律安全性：它提醒财产界限是神圣的，并且法院在必要时将毫不犹豫地命令拆除。对于房地产专业人士来说，这是在谈判或向客户提供建议时可以使用的一个论据。
避免此类纠纷的四个建议
- 在任何建造之前，始终请测量师（géomètre-expert）进行定界测量（bornage，精确划定界限）。这是基础：确切知道您的土地止于何处可以避免错误。在朗德省（Landes），地块可能不规则，这是必不可少的。
- 咨询您的邻居并获得其对于任何靠近界限的工程的书面同意。即使是轻微的越界，签署的协议也可以预防冲突。例如，如果您想安装一个轻微突出的檐沟，请讨论并正式确定。
- 严格遵守城市规划规则和地方规划。在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）或帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born），地方城市规划（PLU，Plans Locaux d'Urbanisme）通常规定了与界限的最小距离。请向市政厅（mairie）核实。
- 如有疑问，在开始工程前咨询专业律师。预防性咨询（如我提供的30分钟45欧元的咨询）可以为您节省数千欧元的诉讼费用和数月的压力。
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深入：相关判例及演变
这项判决属于一个稳定的判例趋势。例如，在法国最高法院（Cour de cassation）2010年5月12日的一项判决（n° 09-10.123）中，法官们已经命令拆除侵占邻地的悬挑建筑，适用了相同的原则。这表明法院在这一点上是一致的：侵占，即使是空中侵占，也是对所有权权利的侵犯，需要通过拆除来补救。
这对未来意味着什么？业主可以感到放心：司法积极保护他们的界限。然而，这也意味着更大的责任：随着扩建和翻修的兴起，特别是在朗德省（Landes）的住宅区，冲突风险增加。房地产专业人士在诊断和建议方面必须更加警惕。
在我的执业中，我遇到过一些案件，其中古老的侵占（存在数年）受到了制裁，因为在此背景下，所有权权利是不可时效的（imprescriptible）。换句话说，即使越界存在已久，邻居仍然可以提起诉讼要求拆除，除非他明确放弃了权利。
需记住的关键点
以下是一个编号清单，总结如果您遇到类似情况应采取的措施：
- 核实您的财产界限：查阅所有权证书（titre de propriété），必要时请测量师（géomètre-expert）进行定界测量（bornage）。
- 确认侵占：拍照，如果冲突升级，可请执达员（huissier）记录。
- 尝试友好解决：发送附有回执的挂号催告函（mise en demeure），提出拆除期限。
- 咨询专业律师：如果邻居拒绝，可能需要法律诉讼以获得拆除命令（ordonnance de retrait）。
- 预估成本：为法律费用（平均1,500欧元至4,000欧元）和可能的拆除工程预留预算。
如果是您侵占了怎么办？迅速行动：提议友好解决，例如购买相关土地条带或修改建筑。最糟糕的是拖延，因为邻居可能获得具有约束力的司法判决。
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