参考判决： cc • N° 15-19.561 • 2016-11-10 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是卡昂（Caen）Pierre Heuzé 宁静街区的一栋房屋的业主。有一天，您发现邻居刚翻新的屋顶超出了您的土地20厘米。没什么大不了的，您想？没有漏水，没有明显的损坏。然而，您感觉您的所有权受到了侵犯。您要求邻居移动排水槽，他拒绝了，声称侵占很小且没有后果。怎么办？上法庭？为了20厘米似乎不成比例……但法律很明确：您的所有权是绝对的。法国最高法院（Cour de cassation）2016年11月10日的这一裁决有力地重申了这一点。
在此判决中，最高司法法院谴责了一家上诉法院，该法院以比例失衡为由拒绝命令拆除20厘米的侵占。最高法院重申，《法国民法典》（Code civil）第545条禁止任何对他人土地的侵占，无论其规模大小。这是业主的胜利，也是对疏忽的建筑商的警告。
但这对于您——法莱斯（Falaise）的业主或卡昂的租户——究竟意味着什么？很多事情。本文剖析了该案件，解释了法官的推理，并为您提供了避免或处理此类纠纷的具体建议。因为几厘米的侵占，如果您是受害者……或者如果您造成了侵占，可能会让您付出高昂代价。
事实：一个每天都会发生的故事
案件涉及卡昂的 [M] 家族（consorts [M]）和他们的邻居 [V] 家族（consorts [V]）。在 [V] 家族建筑物的屋顶翻新工程中，新屋顶侵占了 [M] 家族的财产约20厘米。具体来说，屋顶在共用墙（mur mitoyen）处超出，侵占了相邻土地的空气和地面。
[M] 家族起诉 [V] 家族，要求拆除侵占部分。在一审中，法院支持了他们并命令拆除。但 [V] 家族提出上诉。卡昂上诉法院（cour d'appel de Caen）在2015年3月26日的判决中撤销了一审判决：它认为侵占只有20厘米，没有造成任何混乱或损害，且纠正对双方都有害且不成比例。简而言之，它认为得不偿失。
[M] 家族没有气馁，向最高法院提起上诉。他们主张，土地被他人建筑侵占的业主有权要求拆除，无需证明损害。最高法院于2016年11月10日支持了他们，撤销了上诉法院的判决并将案件发回鲁昂上诉法院（cour d'appel de Rouen）。
换句话说，初审法官（上诉法院）曾试图引入比例原则，但最高法院重申所有权是绝对的：任何侵占，即使很小，只要受害业主提出要求，就必须消除。
法院的推理——详解
最高法院的裁决基于《法国民法典》第545条，该条规定：“除非出于公共用途并事先支付公正的补偿，否则不得强迫任何人转让其财产。”通俗地说，没有人可以强迫您让他人使用您的土地，哪怕是一点点。法院由此推断，任何侵占，无论多么微小，都构成对所有权的侵犯，并允许业主要求拆除侵占的建筑，无需证明损害（具体损失）。
鲜为人知的是，初审法官曾试图适用比例原则，该原则源于欧洲人权法院（CEDH）的判例。他们认为因20厘米拆除屋顶是过分的。但最高法院坚决驳回了这一做法：所有权优先于任何平衡或睦邻关系的考量。
[V] 家族的理由——没有混乱、成本不成比例——被驳回了。法院认为，一旦侵占被确认，业主就有绝对的拆除权。这不是一个简单的选项，而是法官命令恢复原状的义务。
然而请注意：这一解决方案并不新鲜。最高法院自1999年“侵占”判决（Civ. 3e, 4 mai 1999, n° 97-14.966）以来一直适用一贯的判例。但2016年的判决值得注意，它提醒初审法官不能以比例原则为由驳回请求。简而言之，最高法院锁定了系统：没有妥协的可能。
这对您意味着什么——具体来说
这一裁决具有非常实际的影响，无论您是业主、租户还是房地产专业人士。
如果您是被侵占房产的业主： 您可以要求拆除侵占部分，即使侵占很小（几厘米）且没有损害。具体例子：在法莱斯，您发现邻居的露台超出您的地块15厘米。您可以要求他拆除，如果他拒绝，就起诉他。法官必须命令拆除，不能以成本或重要性小为由。但请注意：此诉讼受30年时效限制（起诉期限）。但如果侵占是最近发生的，请迅速行动。
如果您是造成侵占的房产的业主： 您处于危险之中。即使侵占“很小”，您也可能被迫自费拆除。在我的实践中，我遇到过一些案件，仅仅10厘米的排水槽突出就导致了昂贵的诉讼。在建造或翻新之前，请由测绘专家（géomètre-expert）进行边界勘定（bornage）。费用：约1,500至2,500欧元，但这可以避免您花费数千欧元的拆除费用。
如果您是租户： 您不直接相关，但您必须将发现的任何侵占通知您的出租人（业主）。由他采取行动。如果您遭受侵占（例如，邻居的屋顶超出到您的阳台），请书面通知您的业主。
如果您是购房者： 在购买前，请检查土地边界和可能的侵占。与邻居的友好边界勘定可以包含在预售合同的解除条件中。如果存在侵占，您可以要求在出售前解决，或者重新谈判价格。
总之，这一判例是受害业主的有力武器，但对那些未经谨慎施工的人来说是严重的风险。
避免此类纠纷的四条建议
- 在任何施工或翻新前进行边界勘定。 测绘专家精确界定土地边界。该文件在纠纷中具有法律效力。费用：1,500至3,000欧元，视面积而定。在卡昂，标准地块约需2,000欧元。
- 在您的预售合同中包含边界勘定条款。 如果您购买，将边界勘定作为解除条件（没有该条件，销售不进行）。这样，如果发现侵占，您可以退出或谈判。
- 一旦发现侵占，立即拍照并记录。 用卷尺拍照，注明日期，并通过挂号信通知邻居以确认侵占。这将作为法庭证据。
- 在提起诉讼前咨询律师。 简单的催告函（带回执的挂号信）可能足以让邻居让步。但如果冲突持续，专门从事房地产法的律师将帮助您迅速获得裁决。避免诉诸司法调解员：在此类纠纷中，调解通常无效，因为法律非常明确。
深入探讨：相关判例与演变
这一裁决符合最高法院的一贯立场。早在1999年，在“侵占”判决（Civ. 3e, 4 mai 1999, n° 97-14.966）中，法院就裁定“土地被建筑侵占的业主有权要求拆除，无需证明损害”。2016年的判决只是确认并明确了这一规则。
但另一个判决值得一提：2014年的“共有墙”判决（Civ. 3e, 12 février 2014, n° 12-25.045），其中法院承认，如果侵占是由共有墙造成的，情况则不同：如果微小侵占是由共有墙的正常使用引起的，墙的业主可能被迫容忍。因此，注意不要混淆：对非共有私有土地的侵占总是受到制裁。
因此，法院的趋势是非常保护所有权的。初审法官有时试图缓和规则的严格性，但最高法院会纠正他们。未来，判例不太可能演变，因为所有权是受宪法和欧洲人权公约保护的基本权利。
如果您面临侵占，要知道正义在您这边，只要您在时效内（自侵占之日起30年）采取行动并提供侵占的证据（边界勘定、照片、公证人证明）。
要点总结
常见问题：
1. 我可以要求拆除仅5厘米的侵占吗？
可以。最高法院已确认：任何侵占，即使很小，都足以要求拆除，无需损害条件。
2. 如果我的邻居拒绝拆除怎么办？
通过带回执的挂号信发送催告函。如果他坚持，向司法法院（tribunal judiciaire，前大审法院 TGI）提起诉讼以获得拆除令。您也可以要求逾期罚款（astreinte，每日罚款）以迫使他执行。
3. 有例外吗？
有，如果侵占是由共有墙造成的（共有墙的正常使用）或如果侵占是由地役权（servitude，如通行权等）引起的。但在大多数情况下，规则是绝对的。
4. 诉讼时效是多久？
拆除诉讼的时效为自侵占建筑竣工之日起30年。超过此期限，您不能再要求拆除，但可以要求损害赔偿。
5. 诉讼费用是多少？
律师费不等：一审诉讼约1,500至3,000欧元，加上专家费用（测绘专家、公证人）。起诉费用约150欧元。但如果您胜诉，邻居可能被判赔偿您部分费用（《民事诉讼法典》第700条）。
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