参考判决： cc • N° 71-10.315 • 1972-03-08 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在迪耶普（Dieppe）的巴拉街（rue de la Barre）购买了一栋房子。从窗户望去，您发现邻居的界墙（mur mitoyen）超出了您的土地15厘米。该怎么办？他必须拆除吗？他能否通过支付赔偿金来保留这一优势？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1972年处理一起来自斯特拉斯堡（Strasbourg）的案件时所裁定的问题。
这一鲜为人知但至今仍然适用的判决确立了一个明确的原则：当地习惯不能为侵占行为辩护。墙壁侵占的业主必须恢复原状，即使需要拆除。但请注意，解决方案并不总是像看上去那么简单。
在本文中，我将向您解释事实、法官的推理，以及最重要的是，这对您意味着什么，无论您是伊沃托（Yvetot）的业主、鲁昂（Rouen）的租户还是迪耶普（Dieppe）的购房者。实用建议将帮助您避免或解决此类纠纷。
事实：一个每天都在发生的故事
故事发生在20世纪60年代的斯特拉斯堡。某不动产民事公司（SCI，société civile immobilière）拥有一块土地。在分界线上，一个“马形构件”（cheval，指一种建筑构件）被安装在界墙上。这个构件伸入了邻居M. X的土地。侵占虽然不大，但确实存在。
M. X对这种侵占行为不满，要求拆除该构件并恢复墙壁原状。SCI公司辩称：“这在斯特拉斯堡是常见的做法，几十年来业主都是这样建造的，这属于当地习惯。”一审法院支持了SCI公司：当地习惯优先，构件可以保留。
M. X提出上诉。科尔马上诉法院（cour d'appel de Colmar）推翻了一审判决：当地习惯不能侵犯所有权。SCI公司必须拆除。SCI公司向最高法院提出上诉。最高法院维持原判：侵占行为不能由当地习惯正当化。案件被发回南锡上诉法院（cour d'appel de Nancy）以确定拆除方式以及可能的损害赔偿。
这一案件说明了典型的冲突：一方面，业主希望维护其所有权（《法国民法典》第544条的神圣原则）；另一方面，对方援引事实上的容忍。最高法院做出了选择：所有权优先于习惯，即使习惯由来已久。
法院的推理——解析
要理解这一判决，需要掌握两个法律概念：侵占（empiètement）和当地习惯（usage local）。
侵占是指建筑物伸入他人土地，即使只有几厘米。在法国法律中，这构成对所有权的侵犯（《法国民法典》第544条：“所有权是以最绝对的方式享有和处分物的权利，但不得违反法律或法规禁止的使用方式。”）。邻地业主可以要求拆除侵占部分，无需证明自己受到损害。仅存在侵占这一事实就足够了。
当地习惯是在某一地区或城市反复出现的做法，有时可以创设权利（例如，因家长指定目的地产生的通行地役权）。但最高法院一直持严格态度：当地习惯不能在没有权源的情况下创设所有权或地役权。在本案中，SCI公司援引斯特拉斯堡的习惯来为侵占辩护。最高法院驳回了这一论点：当地习惯不能优先于所有权。
法官适用了《法国民法典》第1240条（过错责任：“任何人的行为给他人造成损害的，有过错者应当赔偿。”）。SCI公司在分界线上建造构件并造成侵占，构成了过错。它必须通过恢复原状——即拆除构件——来赔偿。
这一判决在法国判例中是一贯的。法院认为侵占是对所有权的侵犯，拆除是自然的救济。法官有时可以允许替代方案（通过赔偿金来维持侵占），但前提是受害业主同意。在本案中，法院命令了恢复原状。
那么，需要记住什么？当地习惯不能作为侵占的借口。所有权是绝对的。
这对您的实际影响
您是伊沃托的业主，您的邻居建了一个车库，超出了您的土地20厘米？您可以要求拆除。您无需证明这给您带来了不便。仅侵占本身即可支持您的请求。
但注意：如果您长期放任（通常30年），您的邻居可能通过取得时效（prescription）获得地役权。拆除请求的诉讼时效为自侵占发生起30年。如果墙壁建于35年前，您就失去了要求拆除的权利。您只能获得损害赔偿。
对于租户：如果您租赁的房产存在侵占，请通知您的出租人。作为业主，应由出租人采取行动。如果侵占影响了您的正常使用，您也可以要求减少租金。
对于购房者：在购买迪耶普的房屋之前，请核实土地边界。侵占可能在购买后才发现。在这种情况下，您可以针对卖方提起隐蔽瑕疵诉讼（《法国民法典》第1641条）或针对邻居要求拆除。但预防更为简单：请由测绘师（géomètre-expert）进行土地界址勘定（bornage）。
举例说明：假设伊沃托的一段围墙在10延长米上侵占了30厘米。拆除费用约为2000至5000欧元。诉讼费用可达3000至8000欧元。总计，纠纷可能花费10000欧元。最好通过友好协商或出售土地来规范。
如果您处于这种情况，您应该：1) 由执法员（huissier）或测绘师确认侵占事实；2) 向邻居发送挂号信；3) 如果拒绝，向司法法院（tribunal judiciaire）起诉。时间：诉讼程序平均持续12至18个月。
避免此类纠纷的四条建议
- 在施工前进行土地界址勘定。 土地界址勘定（《法国民法典》第646条）正式划定地界。测绘师将设置界标。费用：1000至2500欧元。这是避免侵占的保证。
- 核对您的房屋图纸。 如果购买，请索要地籍图（plan cadastral）和城市规划证明（certificat d'urbanisme）。与实地情况比较。几厘米的差异可能隐藏着旧的侵占。
- 如果侵占轻微，协商地役权。 如果您的邻居建了一个小遮阳篷，超出了5厘米，您可以接受一笔赔偿金（例如500欧元），以换取一个上空地役权（servitude de surplomb）。这避免了拆除和费用。
- 保留所有文件。 买卖契约、图纸、照片、信件。在纠纷中，这些证据至关重要。如果您购买时已知有侵占，则不能对卖方采取行动。
- 一旦出现迹象，立即咨询专业律师。 一封措辞得当的信件可能足以使邻居让步。诉讼漫长且昂贵。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院多次重申这一原则。例如，在2013年11月20日的判决（n° 12-24.847）中，法院判定建筑物对邻地的侵占构成对所有权的侵犯，无论侵占程度如何。即使是超出10厘米的阳台也必须拆除。
另一项2015年的判决（n° 14-17.544）明确指出，如果侵占属实，拆除请求并不构成权利滥用。受害业主可以要求拆除，无需证明损害。仅存在侵占本身即可。
因此，法院的趋势是高度保护所有权。当地习惯不再是可接受的抗辩理由。这意味着业主必须保持警惕：即使是微小的侵占也可能受到制裁。
未来，共有产权（copropriété）方面也提出了问题：两个共有部分之间的侵占能否被容忍？判例更为细致。共有产权规约（règlement de copropriété）可以规定地役权。但如果没有权源，原则仍然相同。
如果您的邻居坚持不拆除，您可以请求法院强制执行。法官可以判处逾期罚款（astreinte）。例如，每天100欧元，直到拆除完成。
另一种可能性是：如果侵占对您不造成任何妨碍（例如，在您从未使用的角落超出2厘米），您仍然可以要求拆除，但法院可能认为您的请求构成权利滥用（abus de droit），并判您赔偿邻居的损失。但这种情况很少见。
总之，原则是严格的。但例外也可能存在。关键是尽早咨询。
总结与后续步骤
常见问题解答 – 不动产侵占
1. 我可以要求拆除侵占我土地的墙壁吗？
可以，您可以要求拆除，无需证明损害。这是您绝对的所有权（《法国民法典》第544条）。
2. 诉讼时效是多久？
自侵占发生之日起30年。超过该期限，您不能再要求拆除，只能要求损害赔偿。
3. 如果侵占非常轻微（几厘米），该怎么办？
您可以与邻居协商上空地役权，并收取赔偿金。这避免了拆除和诉讼费用。
4. 如果我是租户，可以采取行动吗？
您必须通知您的出租人。由他作为业主采取行动。如果侵占影响您的正常使用，您可以要求减少租金。
5. 侵占诉讼的费用是多少？
包括律师费和执法员费3000至8000欧元，加上测绘师费用（1000至2500欧元）。拆除费用2000至5000欧元。总计，纠纷可能达到10000至15000欧元。
总结：侵占是对所有权的侵犯。拆除是原则。为避免侵占，请进行土地界址勘定并核实边界。如果您是受害者，请迅速行动。
您遇到类似情况了吗？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以为您节省数月的诉讼时间——而且通常更多。预约 →