Décision de référence : cc • N° 21-20.535 • 2023-02-08 • Consulter la décision →
La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 février 2023 (n° 21-20.535), a tranché la question du point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité contractuelle du bailleur en cas d'empiétement du locataire. Elle a jugé que ce délai de cinq ans court à compter de la connaissance des faits, et non de leur cessation. Retour sur cette décision.
Cette décision répond à une question cruciale pour tout propriétaire bailleur : celle du point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité contractuelle. Jusqu'à présent, certains tribunaux considéraient que le dommage étant continu (l'empiétement dure tant que l'occupation irrégulière persiste), le délai ne pouvait commencer à courir qu'à la fin de l'empiétement. La Cour de cassation dit non : c'est la connaissance du fait dommageable qui fait courir le délai, peu importe que l'empiétement se poursuive. Une clarification bienvenue, mais qui impose aux bailleurs une vigilance accrue.
En clair, si vous découvrez un empiétement aujourd'hui, vous avez cinq ans pour agir. Passé ce délai, votre action sera prescrite, même si l'empiétement continue. Autrement dit, le temps joue contre vous, et il ne sert à rien d'attendre la fin du trouble pour intenter une action. Examinons les faits de l'espèce, puis le raisonnement de la Cour, avant de voir concrètement ce que cela change pour vous.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
La société Provençale d'investissements (le bailleur) donne à bail commercial un local à M. et Mme X (le preneur). Le bailleur découvre que le preneur a réalisé des travaux d'empiétement sur une partie du bien non comprise dans la location. Il l'assigne en justice pour obtenir réparation de son préjudice. Le preneur soulève la prescription : selon lui, l'action du bailleur était prescrite car plus de cinq ans s'étaient écoulés depuis la découverte de l'empiétement.
Le bailleur rétorque que l'empiétement étant un dommage continu, la prescription ne peut courir qu'à compter de la cessation de celui-ci. Il invoque la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation elle-même, qui, pour les actions en responsabilité délictuelle (hors contrat) fondées sur un empiétement, retenait que le point de départ était la date de cessation de l'empiétement (Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-16.010). Mais ici, l'action est contractuelle, car elle se fonde sur le contrat de bail. La question était donc de savoir si le même régime s'appliquait.
Le tribunal de grande instance, puis la cour d'appel d'Aix-en-Provence, ont donné raison au preneur : l'action était prescrite. Le bailleur se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l'arrêt d'appel : l'action en responsabilité contractuelle du bailleur est soumise à la prescription quinquennale de droit commun (article 2224 du Code civil), et le point de départ est la date de la connaissance de l'empiétement, non celle de sa cessation. Une position claire et tranchée.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 2224 du Code civil, qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Ce texte est la prescription de droit commun pour les actions en responsabilité civile, qu'elles soient contractuelles ou délictuelles. La Cour précise que, pour une action en responsabilité contractuelle, le point de départ est la date de la connaissance du dommage, et non la date de sa cessation, même si le dommage est continu.
Pourquoi cette différence avec la jurisprudence antérieure sur l'empiétement en matière délictuelle ? La Cour opère une distinction subtile mais fondamentale : lorsque l'action est fondée sur le contrat (par exemple, le bail), le préjudice résulte de l'inexécution d'une obligation contractuelle. Le bailleur connaît l'empiétement dès sa découverte, et c'est à ce moment qu'il peut agir pour faire cesser le trouble et obtenir réparation. Le caractère continu du dommage n'a pas d'incidence sur le point de départ de la prescription, car la loi de 2008 (qui a réformé la prescription) a unifié le régime en faisant de la connaissance des faits le critère unique. En revanche, pour une action délictuelle (hors contrat), la jurisprudence antérieure reste applicable, mais elle est désormais marginale.
La Cour écarte également l'argument du bailleur selon lequel l'empiétement constituerait une voie de fait (une atteinte grave au droit de propriété). Elle rappelle que la voie de fait suppose une action de l'administration, non d'un simple particulier. Ici, l'empiétement est un fait du preneur, et relève du droit commun de la prescription.
Ce que peu de gens savent, c'est que cette décision s'inscrit dans un mouvement plus large de la Cour de cassation visant à renforcer la sécurité juridique en fixant des points de départ clairs pour les prescriptions. Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où des bailleurs attendaient la fin du bail pour agir, pensant que le délai ne commençait qu'à la libération des lieux. Cette décision met fin à cette attente : il faut agir dès la connaissance de l'empiétement.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : vous devez être vigilant. Dès que vous constatez un empiétement (par exemple, votre locataire a construit une cloison, installé une enseigne sur votre mur, ou utilisé une partie de la cour sans autorisation), vous avez 5 ans pour agir en justice. Ne tardez pas. Si vous attendez plus de 5 ans après la découverte, votre action sera prescrite. Attention toutefois : le point de départ est la date de la connaissance effective, et non la date où vous auriez dû savoir. Mais si les faits sont apparents, vous serez présumé les connaître.
Pour le locataire : cette décision vous protège contre des actions tardives. Si votre bailleur découvre un empiétement et n'agit pas dans les 5 ans, il ne pourra plus vous réclamer de dommages-intérêts. Toutefois, il pourra toujours demander la résiliation du bail pour manquement à vos obligations, car cette action est soumise à un délai différent (la prescription de droit commun de 5 ans court à compter de chaque manquement). Mais pour les dommages-intérêts, le délai est ferme.
Pour l'acquéreur d'un bien loué : avant d'acheter, vérifiez s'il existe des empiétements. Si le vendeur-bailleur avait connaissance d'un empiétement depuis plus de 5 ans sans agir, son action est prescrite et vous ne pourrez pas non plus agir contre le locataire, sauf à démontrer un préjudice personnel distinct. Faites donc réaliser un état des lieux précis et interrogez le vendeur sur tout litige.
Pour le copropriétaire : si un copropriétaire empiète sur les parties communes, l'action du syndicat des copropriétaires est également soumise à la prescription quinquennale à compter de la connaissance. Ne tardez pas à signaler les empiétements au syndic.
