判例：新判决

想象一下：您刚在维勒班（Villeurbanne）购买了一栋漂亮的房子，花园通向一条死胡同。但为了进入车库，您必须穿过邻居的地块。没问题，前房主多年来一直这样做。但有一天，邻居改变了主意，设置了一道栅栏。您被困住了。怎么办？每年都有数百名业主遇到这种情况。问题很简单：您有合法的通行权，还是需要协商？答案通常取决于封闭状态的起源。这正是最高法院在2007年5月31日的一项判决中所裁定的，该判决明确了《民法典》第684条的适用条件。但这究竟改变了什么？我们来解读一下。

事实：每天都可能发生的故事

X先生在维勒班拥有两块土地，地块编号为AM 87和AM 710。AM 710地块是从一个更大的地块AM分割出来的。问题在于：AM 87地块是封闭的，即它没有直接通往公共道路的通道。要进入该地块，必须经过AM 710地块，而该地块属于……其他人。冲突爆发了。X先生向法院提起诉讼，要求确认其对相邻土地的通行权，依据是《民法典》第684条。该条规定，如果土地因分割（出售、分割、赠与）而变得封闭，则通行权应取自分割后的地块。在一审中，法院支持了他的请求：由于AM 710地块源于同一地块，因此应承担通行义务。但AM 710地块的所有者提出了上诉。上诉法院维持了原判。但最高法院不同意。它撤销了该判决，理由是AM 87地块的封闭状态在AM 710地块的分割之前就已存在。换句话说，并非分割造成了封闭状态：封闭状态早已存在。因此，第684条不适用。通行权应根据普通法（《民法典》第682条）解决，该条规定需对供役地所有者进行补偿。

法院的推理——详解

要理解这一点，必须回到法律条文。《民法典》第682条规定，任何土地被封闭的所有者均可要求在其邻居的土地上通行，但需支付与所造成损害相称的补偿金。这是一般原则。第684条则是一个例外：如果封闭状态源于土地分割，则通行权应取自分割后的地块，且无需补偿。理由是什么？我们认为，卖方或分割的发起人造成了这种情况，应由其（或其权利继承人）承担后果。但注意：这一例外仅在封闭状态是分割的直接后果时才适用。如果封闭状态事先存在，则第684条不适用。在审理的案件中，最高法院指出，AM 87地块在AM 710地块从AM地块分离之前就已经封闭。因此，并非分割导致了封闭状态。简而言之，下级法院没有核实这一关键点。他们只是确认了地块有共同来源，而没有调查封闭状态是否在此之前存在。结果：判决被撤销。很少有人知道，证明责任在于要求无偿通行的一方。他必须证明封闭状态是由分割造成的。换句话说，如果您是封闭土地的所有者，并希望受益于第684条，您必须证明封闭状态在分割之前并不存在。在我的实践中，我曾遇到过一些案件，由于缺乏古老的公证文书或可靠的地籍图，这种证明无法提供。

这对您的实际影响

这项判决对业主、购房者甚至房地产专业人士都有非常实际的影响。如果您是封闭土地的所有者，您必须确定封闭状态的起源。如果是由最近的分割造成的（例如，您购买了一块土地的一部分，而售出的地块没有直接通道），您可以要求无偿通行卖方地块。相反，如果封闭状态在分割之前就已存在，您将需要向供役地所有者支付补偿金。如果您是购房者，请在购买前检查土地是否封闭以及从何时开始封闭。公证人可以帮助您查阅产权文件。例如，在尚贝里（Chambéry），一位客户购买了一栋房子，其通道穿过邻居的地块。他以为自己享有地役权，但销售合同中没有提及。他不得不启动程序以确认其通行权，最终支付了5000欧元的补偿金。如果您是供役地所有者（即承受通行的一方），这项判决保护了您：如果封闭状态事先存在，您有权获得补偿。不要犹豫，要求补偿。在实践中，补偿金根据土地价值损失、妨害和占地面积计算。大约为相关土地价值的10%至30%。但注意：如果通行已持续超过30年，则可能通过时效取得地役权（持续、不间断、和平、公开的占有），补偿金不再需要支付。

避免此类争议的四个建议

• 在任何交易前检查封闭状态的起源。查阅公证文书、地籍图，并尽可能询问邻居。要求您的公证人在销售合同中明确提及通行地役权的存在。
• 请执法员进行现场勘验。如果通行已被使用，请制作勘验笔录以确定使用的开始日期。这可用于证明取得时效（30年）。
• 友好协商通行协议。在上法庭之前，向供役地所有者提出补偿金。一份由双方签署并在不动产公示部门登记的书面协议将避免未来的任何冲突。此类协议的费用（约1000欧元的公证费）远低于诉讼费用。
• 在分割时，预留直接通道。如果您分割土地以便按地块出售，请确保每个地块都有直接通往公共道路的通道，或通过公证文书设立通行地役权。这将避免与购房者产生纠纷。

深入分析：相关判例与演变

最高法院在此确认了其一贯的判例：第684条应严格解释。在1996年2月14日的一项判决（编号94-11.668）中，它已经裁定封闭状态必须是分割的直接后果。最近，在2017年5月11日的一项判决（编号16-13.668）中，它明确指出，如果封闭状态源于分割，但通行可以建立在分割地块之外的其他土地上，法官可以选择最自然的路线，但需对供役地所有者进行补偿。这意味着即使第684条适用，法官仍保留一定的自由裁量权。当前趋势是在通行权与尊重所有权之间取得平衡。法院越来越关注封闭状态起源的证据，并要求提供具体要素（销售合同、平面图、证词）。未来，法官可能会继续严格解释第684条，以避免滥用并保护供役地所有者。

要点总结

常见问题解答

• 我的土地被封闭了，我自动拥有通行权吗？是的，任何封闭土地的所有者都有权通行，但原则上必须支付补偿金，除非封闭状态源于分割（第684条）。
• 如何证明封闭状态源于分割？必须证明土地在分割前是可通行的。公证文书、古老地籍图和证词很有用。律师可以帮助您收集这些证据。
• 如果通行已使用很长时间，我可以拒绝支付补偿金吗？是的，如果通行持续、和平、公开且不间断超过30年，您可以援引取得时效以获得无偿地役权。
• 确认通行权的诉讼费用是多少？大约2000至5000欧元的律师费和执法员费，加上可能的鉴定费（1000至3000欧元）。调解费用较低（约500欧元）。
• 如果邻居用栅栏堵住通道，我该怎么办？向紧急审理法官申请强制拆除障碍物，并处以逾期罚款。您还可以就所遭受的损害要求赔偿。

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