参考判决： cc • N° 82-12.891 • 1983-06-21 • 查看判决 →
设想如下场景：您刚刚在米米藏（Mimizan）购入一块美丽的土地，松林、森林的气息，一个宁静的地方。但要想进入，您必须穿过邻居的财产，而邻居是同一地块分割的继承人。原业主曾签署一份文件，声明该通道不再被允许。但作为新业主，您是否受此放弃声明约束？每个被围地地块（无公共道路通道）的业主都会问一个简单的问题：即使卖方说“不”，我还能通行吗？
法国最高法院（Cour de cassation）1983年6月21日第82-12.891号判决给出了明确回答：可以。根据《法国民法典》第684条（article 684 du Code civil）规定的通行权具有公共秩序性质（ordre public）。即使共同出让人（分割土地者）放弃了该权利，该权利依然适用。换言之，卖方的放弃不能剥夺买受人对其分割所得地块的通行权。
简而言之，如果您购买的地块因分割而成为围地，您自动享有对同一分割所得其他地块的法定通行役权（servitude légale de passage）。任何人，包括您的卖方，都不能替您放弃这一权利。这是一项宝贵的法律保障，但也引发了一些问题：具体如何适用？需要避免哪些陷阱？
案情：一个日常发生的故事
本案始于一位名为X女士的业主，她在米米藏（位于朗德省/Landes）拥有一块广阔的土地。她决定将其分割成多个地块出售。她保留了某些地块，但这些保留地块在分割后成为围地：它们不再有直接通往公共道路的通道。然而，法律明确规定：根据《法国民法典》第684条，当一块土地的分割导致另一地块成为围地时，该围地地块的业主有权通行于分割所得其他地块。
但X女士在出售其他地块后，签署了一份文件，声明放弃对其保留地块的通行役权。随后，她将这些保留地块出售给一位B先生。B先生成为业主后，发现自己没有通道：其他地块的业主以X女士的放弃为由，拒绝了他本应享有的通行权。
B先生遂将相邻地块的业主诉至蒙德马桑大审法院（tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan），要求承认其通行权。一审法院和波城上诉法院（cour d'appel de Pau）均支持B先生。但相邻业主向最高法院提起上诉，主张共同出让人（X女士）的放弃有效，B先生作为其买受人不能获得比她更多的权利。
法国最高法院（Cour de cassation）在1983年6月21日的判决中驳回了他们的论点。最高法院撤销了上诉法院的判决，但基于另一理由：上诉法院错误适用了第684条。实际上，最高法院确认了原则：根据《法国民法典》第684条第1款（article 684 alinéa 1 du Code civil）设立的役权具有法律基础。因土地分割而成为围地的地块的买受人，不能以共同出让人已放弃该役权为由被拒绝通行。放弃对买受人不具对抗效力（inopposable）。
法院推理剖析
推理的核心在于一句话：根据《法国民法典》第684条规定的通行役权（要求通行于分割所得地块以解除围地状态）具有公共秩序性质。这意味着只要条件满足（分割导致围地），该权利即依法自动产生。不能预先放弃，尤其是当放弃由分割人作出时。
为什么？因为法律保护围地地块的买受人。其目的在于防止业主通过分割土地造成围地，然后剥夺买受人的所有通道。这是一项公平和公共经济秩序的规则。法国最高法院明确指出：“根据《法国民法典》第684条第1款设立的役权具有法律基础，因此，因土地分割而成为围地的地块的买受人，不能以共同出让人已放弃该役权为由被拒绝通行于分割所得地块。”
但请注意：最高法院依据第684条撤销了上诉法院的判决，但涉及程序问题。实际上，上诉法院批准的通行涉及一块并非源自最初分割的地块。因此，最高法院将案件发回重审，以正确确定通行路线。但原则已确立：共同出让人的放弃不能对抗买受人。
鲜为人知的是，即使买受人在购买时已知晓围地状态，该解决方案同样适用。役权是法定的，对所有人具有约束力。在我的实践中，我曾遇到卖方承诺不主张通行权，但买受人凭借此条得以通行的案例。
对您的实际影响
对于业主：如果您购买了分割产生的围地地块，您有权通行于其他分割地块，即使卖方已放弃该权利。实践中，您应向蒙德马森司法法院（tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan）或不动产所在地法院提起诉讼，以确认您的权利。诉讼费用（律师、专家）可能高达3,000-5,000欧元，但只要条件满足，结果将有利。
对于卖方：您不能通过自行放弃役权来剥夺未来买受人的通行权。如果您希望避免纠纷，最好不要以造成围地的方式分割土地，或者在分割之初就规划好通道。
对于买受人：购买前，请核实土地是否围地。如果是，请确保卖方未放弃役权（即使该放弃对您不具对抗效力，也可能引发诉讼）。例如，在米米藏，无通道的土地可能贬值30%至50%。凭借通行权，您可以要求通道并恢复正常价值。
对于公证人：在分割时，您应告知各方第684条的存在，以及不能有效放弃役权而损害未来买受人利益的原则。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买前核实通道：在签署预售合同前，要求卖方证明土地有直接公共通道（通过地籍摘录、役权证书）。如果土地围地，要求卖方在出售前解决通道问题。
- 设定约定役权：如果您分割土地，请在分割文件中为围地地块设定通行役权。这将避免后续纠纷并保障再出售。
- 保留所有分割文件：如果您是买受人，请妥善保管分割文件和平面图。它们将用于证明围地的来源和法定役权。
- 在放弃前咨询律师：如果您是卖方并放弃役权，请注意该放弃对您的买受人不具约束力。最好不放弃，或附有保障措施。
深入探讨：相关判例与演变
本判决属于法国最高法院的一贯立场。早在1975年3月19日第73-13.762号判决中，最高法院即裁定第684条役权具有公共秩序性质，即使围地由自愿分割造成。最近，最高法院在2013年10月2日第12-24.998号判决中确认了该解决方案，并明确通行应取道分割所得地块，选择最短且损害最小的路线。
因此，法院对围地地块买受人的保护倾向非常明显。可以预见这一判例将持续，因为它符合公平原则：防止土地分割造成无法进入的“空洞”。
然而，这种保护有其局限性。如果围地状况在分割前即已存在（例如，土地在分割前已围地），则应适用第682条（article 682），条件不同。第684条仅适用于分割本身造成的围地。
实际操作指南
常见问题解答
- 问：如果我的土地围地，我能通行邻居的土地吗？ 答：可以，如果围地由土地分割造成（第684条）。否则，适用第682条，但原则相同：您有权通行。
- 问：如果卖方已放弃役权怎么办？ 答：该放弃对您不具对抗效力。您可以向法院起诉确认通行权。请咨询律师。
- 问：诉讼时效是多久？ 答：主张法定役权的诉讼时效为30年。但建议尽快行动，以免围地状况恶化。
- 问：通行需要付费吗？ 答：法定役权免费。但如果通行用于建筑或商业用途，可能因异常邻里干扰而需支付补偿金。
- 问：如果我的土地来自同一分割，我可以拒绝邻居通行吗？ 答：不可以，您必须允许其通行。但您可以要求将通道设在损害最小的位置。
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