Décision de référence : cc • N° 72-13.948 • 1973-11-27 • Consulter la décision →
La Cour de cassation, par un arrêt du 27 novembre 1973 (n° 72-13.948), a jugé que le caractère volontaire de l’enclave résultant d’une division de fonds ne peut être opposé au demandeur d’un droit de passage fondé sur l’article 684 du Code civil. Cette décision, fondamentale en droit des servitudes, mérite d’être décortiquée.
Les faits
Les époux A... étaient propriétaires d’une parcelle enclavée à Yvetot, sans accès direct à la voie publique. Pour y accéder, ils devaient traverser le terrain de leur voisin, M. Z.... Ils ont donc réclamé une servitude de passage sur le fonds de M. Z..., sur le fondement de l’article 684 du Code civil.
M. Z... s’y est opposé, faisant valoir que l’enclave était volontaire : le terrain des époux A... provenait de la division d’un fonds plus vaste opérée par le vendeur commun. Selon lui, les demandeurs ne pouvaient se prévaloir d’une situation qu’ils avaient eux-mêmes créée, en invoquant le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. La cour d’appel de Rouen avait accueilli cet argument, mais la Cour de cassation a censuré cette position.
Le raisonnement de la Cour de cassation
L’article 684 du Code civil prévoit que lorsque l’enclave résulte d’une division de fonds, le passage ne peut être demandé que sur les parcelles issues de cette division. Mais le texte ne distingue pas selon que l’enclave est volontaire ou non. La Haute juridiction a donc estimé que l’article 684, disposition d’ordre public visant à garantir la desserte des fonds enclavés, ne permet pas d’opposer le caractère volontaire de l’enclave à l’acquéreur.
Cette solution protège les acquéreurs de bonne foi : le lotisseur ne peut pas invoquer sa propre décision de diviser le terrain pour refuser un passage à ses acheteurs. L’indemnité due au propriétaire du fonds servant reste néanmoins un droit (article 682).
Conséquences pratiques
Pour les propriétaires enclavés : vous pouvez réclamer un droit de passage sur les fonds voisins issus de la même division, même si l’enclave a été créée volontairement par le vendeur. En revanche, si votre enclave ne provient pas d’une division, vous devez vous fonder sur l’article 682, et le caractère volontaire pourra alors être opposé.
Pour les lotisseurs et vendeurs : anticipez les accès lors des divisions. À défaut, vous vous exposez à des demandes de passage sur les lots vendus, sans pouvoir invoquer l’enclave volontaire pour les refuser. Des contentieux en indemnisation sont possibles.
Pour les voisins : si vous devez supporter un passage, vous avez droit à une indemnité proportionnée au préjudice subi. Vous ne pouvez pas vous opposer au motif que l’enclave est volontaire.
Pour les notaires : vérifiez systématiquement l’existence d’un accès à la voie publique lors des ventes. En cas d’enclave, prévoyez une servitude conventionnelle pour éviter les litiges.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Avant d’acheter, vérifiez l’accès effectif à la voie publique et l’existence de servitudes.
- Anticipez les divisions : si vous divisez un fonds, assurez-vous que chaque lot dispose d’une desserte indépendante.
- Privilégiez l’accord amiable : en cas de conflit, une négociation avec indemnisation est souvent préférable à une procédure judiciaire.
- Consultez un professionnel : notaire ou avocat peuvent sécuriser l’opération et éviter des surprises.
