商业租赁：共同承租人的连带责任不因合同解除而延续

想象一下：您是马孔（Mâcon）共和国路（rue de la République）一处商业场所的业主。您与两位合伙人皮埃尔（Pierre）和雅克（Jacques）签订了一份租赁合同，他们经营一家咖啡馆。头五年一切顺利。然后困难来了：租金不再支付，您解除了合同。房屋空置，但您要求支付欠缴租金和占用费。谁应该付款？两位共同承租人，即使其中一人已经离开？每个出租人都会问的问题：最初签署的连带责任是否在合同解除后仍然存在？

法国最高法院（Cour de cassation）的答案很明确：否，除非合同明确规定了相反的情况。相反，无权继续占用房屋的人必须基于其准侵权行为支付占用费。简而言之，连带责任的效力随着合同的终止而终止，但有过错的占用人（留下的人）个人承担费用。

这项2009年4月1日的判决（上诉号 n° 08-13.508）是所有商业租赁的参考。它保护了已离开房屋的共同承租人，但强化了占用人的责任。让我们探讨事实、法官的推理以及这对您意味着什么，无论您是迪关（Digoin）的业主还是索恩河畔沙隆（Chalon-sur-Saône）的承租人。

事实：一个每天都在发生的故事

X先生是索恩河畔沙隆一处商业场所的业主，他将房产出租给两位共同承租人：Y公司和Z公司。1999年签署的合同包含一条连带责任条款：每位共同承租人承诺支付全部租金，即使另一方不支付。2003年，租金停止支付。业主发出支付催告，随后于2004年通过司法途径获得合同解除。

但两位共同承租人之一的Z公司留在房屋内不付款。业主起诉两家公司，要求支付欠缴租金和解除后的占用费。第戎上诉法院（cour d'appel de Dijon）判决两位共同承租人连带承担责任。但已离开房屋的Y公司提起上诉。

其论点：连带责任已随合同解除而终止。因此，它不应承担占用费，因为它不再占用。最高法院支持了其主张。换句话说，连带责任不会自动扩展到合同结束后产生的债务。但注意：留在房屋内的Z公司必须支付占用费，因为它无权占用而构成准侵权行为。

法院的推理——详细解读

最高法院依据两个法律支柱。首先，《法国民法典》（Code civil）第1202条（旧法）：连带责任不推定；必须明确约定。其次，同法典第1240条（原第1382条）：任何人的行为给他人造成损害时，因其过错导致该损害的人有义务赔偿。简言之，占用费不是租金，而是对无权占用的赔偿。

法官的推理如下：租赁合同已解除，因此连带责任条款（合同条款）消失，除非双方约定其存续。相反，留在房屋内的共同承租人构成准侵权行为（在法律上，准侵权行为指非故意的非法行为造成损害）。该过错是个人性的：不能归咎于已离开房屋的另一共同承租人。

鲜为人知的是，该判决是对先前判例的确认。早在1999年，最高法院就曾判决受让人的连带责任不随合同解除而存续（第三民事庭，1999年2月24日，n° 97-13.850）。在此，它将这一原则扩展到共同承租人。因此，这是一个稳定的解决方案：连带责任随合同终止。但为什么？因为连带责任是对“每人仅对自己的债务负责”原则的例外。法官希望避免共同承租人在离开房屋后无限期地被追索其后产生的债务。

对您的实际影响

对于出租人业主：如果其中一位共同承租人已离开房屋，您不能再向所有共同承租人连带追索占用费。您必须确定实际占用人并仅对其采取行动。具体例子：在马孔，如果您将房屋出租给两位商人，其中一人在解除前离开，另一人留下：解除后，您只能向占用人追索。如果合同包含一条规定连带责任在解除后存续的条款，那么您可以向所有人追索。因此，请检查您的合同！

对于共同承租人承租人：如果您在解除之前或之时离开房屋，您不再承担任何占用费义务。但注意：您仍需对解除前欠缴的租金负责，因为连带责任在合同期内适用。如果您在迪关，而您的合伙人留在房屋内，您无需支付其占用费。但请确保有您离开的证明（交还钥匙、退租房屋状况报告）。

对于租赁权的受让人：如果您购买商业资产，请检查合同是否包含连带责任在解除后存续的条款。否则，在解除的情况下，您不会与前任承租人连带承担占用费。但如果您留下，您将个人承担。

在我的实践中，我遇到过一些案件，业主认为可以在解除后扣押所有共同承租人。结果是浪费了几个月的程序。最好提前在合同中起草一条明确条款。

避免此类纠纷的四项建议

• 起草一条解除后连带责任条款：在合同中明确规定，共同承租人的连带责任在解除后存续，适用于所有应付款项，包括占用费。例如：“共同承租人在合同解除后仍对占用费及所有损害赔偿承担连带责任。”
• 获取个人担保：作为连带责任的补充，要求一位担保人（自然人或法人）承诺在整个占用期间（包括解除后）承担责任。这样，即使一位共同承租人消失，您也有担保人。
• 制作详细的退租房屋状况报告：在共同承租人离开时，制作房屋状况报告和权利转让文件。这可以证明谁是留下的占用人，并避免关于离开日期的争议。
• 遇到欠费时迅速行动：从第一次欠缴租金起，立即发出支付催告。如果合同被解除，要求驱逐无权占用人。您等待的时间越长，占用费累积越多，并且您可能只能从一位共同承租人处收回。

深入探讨：相关判例与演变

该判决属于一贯的判例路线。早在1999年，最高法院（第三民事庭，1999年2月24日，n° 97-13.850）就判决租赁权受让人的连带责任不因合同解除而存续。2005年（第三民事庭，2005年6月1日，n° 04-10.594），它明确指出占用费由占用人承担，即使他不是合同的唯一签署人。此后，法院统一适用这一原则。

近期演变：2022年，最高法院重申，连带责任在解除后存续的条款必须“明确且毫不含糊”（第三民事庭，2022年3月9日，n° 21-10.042）。换句话说，合同中仅提及“连带地”并不足够；必须明确说明其适用于解除后。因此，如果您是业主，请让律师检查您的条款。

这对未来的意义：法官保护不再占用的共同承租人，但允许双方自由约定扩展的连带责任。趋势明确：没有明确条款就没有连带责任。所以，请检查您的合同！

总结与后续步骤

常见问题：

• 共同承租人的连带责任是否在合同解除后存续？ 否，除非有明确的相反条款。
• 解除后谁应支付占用费？ 继续占用房屋的共同承租人个人承担。
• 我能否对已离开房屋的前共同承租人采取行动？ 否，除非合同规定了解除后连带责任。
• 如果我是业主且一位共同承租人不付款，该怎么办？ 检查连带责任条款。如果其不存续，仅向占用人追索。
• 如何起草有效的连带责任条款？ 明确说明其在解除后适用于所有应付款项（租金、占用费、损害赔偿）。

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