Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 72-91.599 • 1973-03-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Guipavas, nahe Brest. Ein Immobilienmakler bietet Ihnen eine Alleinvermittlung an, zahlt Ihnen eine Anzahlung (Geldbetrag, der die Verbindlichkeit sichert) und Sie unterzeichnen eine Kaufverpflichtung. Dann präsentiert er Ihnen einen Käufer, der Vorvertrag wird unterzeichnet. Doch der Verkauf kommt nicht zustande. Der Makler verlangt von Ihnen die Rückzahlung der Anzahlung mit der Behauptung, der Verkauf sei abgeschlossen und er habe daher Anspruch auf seine Provision. Sie zahlen ihm die Anzahlung zurück. Nur war alles nur vorgetäuscht: Der Käufer war ein Komplize, der Verkauf war nie ernst gemeint. Was können Sie tun?
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt, der von einem Makler angeworben wird: Wie kann man sicher sein, dass die Person, die sich präsentiert, gutgläubig ist? Diese Entscheidung des Kassationshofs von 1973 ist ein Klassiker, der diese Frage beantwortet. Sie qualifiziert die Machenschaft des Maklers, der einen Kauf vortäuscht, um seine Anzahlung zurückzuerhalten, als Betrug, obwohl diese ihm bei Nichtzustandekommen des Verkaufs hätte verbleiben sollen.
Aber Vorsicht: Dieser Fall, wenn auch alt, bleibt ein Referenzfall für Immobilienfachleute und Eigentümer. Er veranschaulicht ein einfaches Prinzip: Die Täuschung durch Vortäuschung eines Verkaufs ist eine Straftat. Sehen wir uns an, worum es geht und was das für Sie bedeutet.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
1971 beauftragt Herr Z..., Eigentümer einer Wohnung in Brest, einen Immobilienmakler mit einem Alleinvermittlungsauftrag für eine bestimmte Dauer. Der Makler zahlt Herrn Z... eine Anzahlung gemäß dem Kaufversprechen. Diese Anzahlung ist als endgültig dem Verkäufer verfallen vereinbart, falls der Verkauf nicht innerhalb der vereinbarten Frist zustande kommt.
Einige Tage später kommt der Makler mit einem angeblichen Käufer, Herrn Y..., zurück, der einen Kaufvorvertrag (gegenseitiges Versprechen zu verkaufen und zu kaufen) unterzeichnet. Herr Z... ist überzeugt, dass der Verkauf abgeschlossen ist. Doch die Frist verstreicht, und der Verkauf kommt nicht zustande. Der Makler behauptet daraufhin, der Verkauf sei abgeschlossen – da der Vorvertrag unterzeichnet sei – und er habe Anspruch auf Rückzahlung der Anzahlung, da der Verkauf nicht an ihm liege. Herr Z..., der gutgläubig annimmt, der Verkauf sei wirksam, zahlt die Anzahlung zurück.
Die Ermittlungen ergeben jedoch, dass Herr Y... nur ein Komplize des Maklers war, ein Strohmann. Der Vorvertrag war vorgetäuscht: Herr Y... hatte nie die Absicht zu kaufen. Der Makler hatte so durch List die Rückzahlung der Anzahlung erlangt, die in Wirklichkeit Herrn Z... hätte verbleiben müssen.
Wegen Betrugs (Artikel 405 des alten Strafgesetzbuchs, heute Artikel 313-1 des Strafgesetzbuchs) angeklagt, wird der Makler vom Strafgericht Brest verurteilt. Er legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht Rennes bestätigt das Urteil. Er legt Revision ein mit der Begründung, es liege kein Betrug vor, da der Eigentümer nicht über die Wirklichkeit des Verkaufs getäuscht worden sei. Der Kassationshof weist seine Revision zurück und bestätigt die Verurteilung.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man zunächst die Definition des Betrugs erfassen. Betrug (Artikel 313-1 des Strafgesetzbuchs) besteht darin, eine Person durch betrügerische Machenschaften (Lügen, Inszenierung, Verwendung eines falschen Namens oder einer falschen Eigenschaft) zu täuschen, um sie zur Herausgabe von Geld oder eines Gegenstands zu veranlassen. Hier ist die betrügerische Machenschaft die Vortäuschung eines Kaufs durch einen Komplizen.
Der Immobilienmakler argumentierte, Herr Z... sei nicht getäuscht worden, da der Verkauf real gewesen sei: Der Vorvertrag sei unterzeichnet worden, es habe einen Akt gegeben. Doch der Kassationshof verwirft dieses Argument: Entscheidend sei nicht das formelle Bestehen des Vorvertrags, sondern die tatsächliche Absicht der Parteien. Der Vorvertrag sei nur ein Köder gewesen, ein „vorgetäuschter Kauf“, wie das Urteil sagt. Der Makler habe diese Inszenierung bewusst organisiert, um Herrn Z... glauben zu machen, der Verkauf sei abgeschlossen, um die Rückzahlung der Anzahlung zu erlangen.
Der Gerichtshof stellt klar, dass das subjektive Tatbestandsmerkmal des Betrugs (die betrügerische Absicht) erfüllt sei: Der Makler habe mit der bewussten Absicht zu täuschen gehandelt. Er habe einen Dritten eingesetzt, um den Kauf vorzutäuschen, was eine typische betrügerische Machenschaft darstelle. Es spiele keine Rolle, dass Herr Z... naiv gewesen sei oder ein Dokument unterzeichnet habe: Die Täuschung sei vollendet.
Diese Entscheidung ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung zum Betrug durch Vortäuschung. Sie stellt keine Kehrtwende dar, sondern verankert fest den Grundsatz, dass die Vortäuschung eines Rechtsgeschäfts (hier eines Verkaufs) eine betrügerische Machenschaft darstellen kann.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen für alle Akteure der Immobilienbranche, insbesondere in Brest und im Finistère.
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Ihnen ein Makler einen Käufer präsentiert, verlassen Sie sich nicht allein auf die Unterzeichnung eines Vorvertrags. Überprüfen Sie die Zahlungsfähigkeit und Seriosität des Käufers. Bestehen Sie darauf, dass der Vorvertrag bei einem Notar unterzeichnet wird. Und vor allem: Seien Sie misstrauisch gegenüber Maklern, die Ihnen eine Anzahlung zahlen und dann schnell deren Rückzahlung verlangen. Im Zweifelsfall verweigern Sie die Rückzahlung und verlangen Sie eine Bedenkzeit. Beispiel: Ein Eigentümer in Brest, der einem unehrlichen Makler 10.000 € Anzahlung zurückgezahlt hätte, hätte diesen Betrag verloren. Dank dieser Rechtsprechung kann er Strafanzeige wegen Betrugs erstatten und Schadensersatz verlangen.
Für den Käufer: Wenn Sie von einem Makler angesprochen werden, um die Rolle eines fiktiven Käufers zu spielen, seien Sie sich bewusst, dass Sie sich der Beihilfe zum Betrug schuldig machen. Sie können strafrechtlich verfolgt werden.
Für den Immobilienmakler: Diese Entscheidung ist eine Warnung
