Entscheidungsreferenz: cc • N° 85-14.435 • 1987-02-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Nizza, im Viertel Les Musiciens. Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag mit einem Paar, das von der Meeresaussicht begeistert ist. Der Immobilienmakler sagt Ihnen: „Alles ist in Ordnung.“ Doch einige Wochen später treten die Käufer wegen fehlender Finanzierung zurück. Sie hatten bereits den Kauf Ihres Wohnsitzes in Villefranche-sur-Mer geplant und stecken nun in der Sackgasse. Wer ist verantwortlich? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern. Die Antwort findet sich in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 10. Februar 1987, das eine wesentliche Regel aufgestellt hat: Der Immobilienmakler muss überprüfen, ob der Käufer über die erforderlichen Mittel verfügt. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Wir schreiben das Jahr 1983. Rosalie Blet, Immobilienmaklerin in Nizza, beauftragt von der Kanzlei Lefranc und Bastard, organisiert den Verkauf eines Geschäftsbetriebs zwischen den Eheleuten Y... (Verkäufer) und den Eheleuten X... (Käufer). Der Kaufvorvertrag wird in Anwesenheit eines Vertreters der Agentur unterzeichnet. Die Käufer verpflichten sich, bei Rücktritt 100.000 Francs (ca. 15.000 Euro) als Reugeld zu zahlen. Doch die Eheleute X... verfügen nicht über die erforderlichen Mittel. Der Verkauf scheitert. Die frustrierten Verkäufer verklagen den Immobilienmakler auf Zahlung der Vertragsstrafe (Reugeld). Sie sind der Ansicht, der Makler hätte vor der Unterzeichnung die Zahlungsfähigkeit der Käufer prüfen müssen. Der Fall gelangt bis zum Kassationsgerichtshof, der entscheiden muss: Hat der Immobilienmakler eine Beratungspflicht, und wenn ja, wie weit reicht sie?
Der Gerichtsweg ist klassisch: Zunächst gibt das Handelsgericht von Nizza den Verkäufern recht und stellt fest, dass der Makler seine Beratungspflicht verletzt hat. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence hebt dieses Urteil auf und entscheidet, dass der Makler nicht verpflichtet sei, die Verfügbarkeit der Mittel zu prüfen. Die Verkäufer legen Kassation ein. Das oberste Gericht wird entscheiden.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Der Immobilienmakler ist im Rahmen seiner Tätigkeit zu einer Beratungspflicht verpflichtet. Diese Pflicht betrifft insbesondere die Verfügbarkeit der für die tatsächliche Durchführung des Geschäfts erforderlichen Mittel. Der Makler muss prüfen, ob der Käufer über die finanziellen Mittel verfügt, bevor er einen Vorvertrag unterzeichnen lässt.
Die rechtliche Grundlage ist Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Schadensersatz.“ Wenn der Makler also einen Fehler begeht, muss er das Opfer entschädigen. Hier besteht der Fehler darin, die Zahlungsfähigkeit der Käufer nicht überprüft zu haben.
Vorsicht jedoch: Das Gericht stellt klar, dass es sich um eine Pflicht zum sorgfältigen Handeln (und nicht um eine Erfolgspflicht) handelt. Das bedeutet, dass der Makler nicht garantieren muss, dass die Mittel verfügbar sind, sondern alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen muss, um sich davon zu überzeugen. Zum Beispiel die Vorlage eines Finanzierungsnachweises, einer Kreditzusage oder eines Kontoauszugs verlangen. Die Beurteilung erfolgt nach den Umständen: dem Willen, der Situation und den Kenntnissen der Parteien. Ist der Käufer ein Immobilienprofi, kann der Makler weniger streng sein als bei einem Erstkäufer.
Diese Entscheidung wurde später bestätigt. Sie ist zu einem Referenzurteil für alle Streitigkeiten mit Immobilienmaklern geworden. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen sich der Makler mit einer einfachen Ehrenerklärung des Käufers begnügte, was als unzureichend angesehen wurde.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Verkäufer sind: Diese Entscheidung schützt Sie. Der Makler muss prüfen, ob Ihr Käufer über die Mittel verfügt. Tut er dies nicht, kann er verpflichtet werden, Ihnen die Vertragsstrafe (das Reugeld) zu zahlen, die Sie hätten erhalten sollen. Konkretes Beispiel: Sie verkaufen ein Studio in Nizza für 200.000 €. Der Käufer tritt zurück, aber der Makler hat seine Kreditfähigkeit nicht überprüft. Sie verlieren drei Monate und müssen Ihre Kaufpläne in Villefranche-sur-Mer überdenken. Sie können vom Makler 10.000 € (Reugeldklausel von 5 %) oder sogar mehr verlangen, wenn Sie einen zusätzlichen Schaden nachweisen (Maklergebühren, Preissteigerungen).
Wenn Sie Käufer sind: Diese Entscheidung verlangt auch von Ihnen eine gewisse Wachsamkeit. Der Makler kann von Ihnen Nachweise verlangen. Sie müssen ehrlich über Ihre Situation sein. Wenn Sie einen Vorvertrag ohne Finanzierung unterzeichnen, riskieren Sie den Verlust Ihres Reugeldes.
Wenn Sie Immobilienmakler sind: Sie müssen diese Pflicht in Ihren Prozess integrieren. Fordern Sie vor der Unterzeichnung systematisch eine Finanzierungsbestätigung der Bank an. Bewahren Sie einen schriftlichen Nachweis auf. Andernfalls setzen Sie sich Klagen aus.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Fordern Sie einen Finanzierungsnachweis: Verlangen Sie vor Unterzeichnung eines Vorvertrags vom Käufer eine Bankbestätigung oder Kreditzusage. Bewahren Sie eine Kopie auf.
- Fügen Sie eine aufschiebende Bedingung für die Kreditaufnahme ein: Sehen Sie im Vorvertrag vor, dass der Verkauf von der Kreditzusage abhängt. Das schützt den Käufer und vermeidet Streitigkeiten.
- Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Versprechen: Ein Käufer mag zahlungsfähig erscheinen, aber ohne Nachweis gehen Sie ein Risiko ein. Fordern Sie Dokumente.
- Ziehen Sie einen Anwalt für die Ausarbeitung des Vorvertrags hinzu: Ein Rechtsanwalt prüft, ob alle Schutzklauseln vorhanden sind, insbesondere zur Verfügbarkeit der Mittel.
