由物业管理人（syndic）代表共有人联合会（syndicat de copropriété）提起的诉讼，即使未经共有人大会（assemblée générale des copropriétaires）授权，只要该诉讼事后获得追认，即可受理。
参考判决： cc • 编号 81-14.539 • 1983-02-01 • 查阅判决 →
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由物业管理人（syndic）代表共有人联合会（syndicat de copropriété）提起的诉讼，在未获得共有人大会（assemblée générale des copropriétaires）授权的情况下，只要该诉讼事后获得追认，即可受理。
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M. Martin, propriétaire bailleur d'un appartement à Lyon (8e arrondissement), constate des fissures importantes liées à un vice de construction. Le syndic engage une action en justice contre le promoteur sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Trois mois plus tard, l'assemblée générale ratifie cette action.
Application pratique:
La décision de 1983 confirme que l'action reste recevable si elle est ratifiée, même après son introduction. M. Martin doit vérifier que la ratification figure explicitement au procès-verbal de l'assemblée générale et qu'elle est intervenue avant que le juge ne statue sur la recevabilité. Il doit conserver tous les courriers du syndic et le PV comme preuves. S'il subit un préjudice locatif (perte de loyers), il peut demander à se joindre à l'action en respectant les délais de prescription.
Mme Lefèvre, primo-accédante à Bordeaux, achète un appartement dans une copropriété récente. Après emménagement, elle découvre des infiltrations d'eau en toiture. Le syndic a lancé une procédure contre le promoteur sans vote préalable de l'assemblée générale ; l'assemblée ratifie cette décision six mois plus tard.
Application pratique:
Conformément à la jurisprudence, l'action intentée sans autorisation préalable devient valable grâce à la ratification. Mme Lefèvre doit s'assurer que la ratification a été adoptée selon les règles de majorité et qu'elle est bien inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Elle doit signaler les désordres par lettre recommandée au syndic et conserver son acte de vente. Plutôt que d'agir individuellement, elle peut adhérer à l'action collective du syndicat pour éviter des frais supplémentaires.
M. Durand, copropriétaire à Marseille, conteste l'action intentée par le syndic contre un voisin qui empiète sur les parties communes, au motif que le syndic n'avait pas obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée générale. L'assemblée générale a pourtant ratifié l'action à la majorité requise.
Application pratique:
La décision de 1983 écarte l'irrecevabilité dès lors qu'une ratification postérieure est intervenue. M. Durand doit vérifier que la ratification a bien été adoptée dans le respect des règles de majorité et des délais légaux. S'il souhaite contester la validité de la ratification, il doit agir en justice dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. À défaut, il doit se conformer à la décision collective et ne pas entraver la procédure, sous peine d'engager sa responsabilité.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Il résulte des articles 2394 et 2412 du code civil que l'hypothèque n'a lieu que dans les cas et suivant les formes autorisées par la loi et que si celui qui a obtenu un jugement en sa faveur bénéficie d'une hypothèque judiciaire, il n'est pas dispensé de procéder à l'inscription de celle-ci dans les conditions de l'article 2426 du même code. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel a retenu qu'aucun texte ne le prévoyant, la publication d'un commandement valant saisie immobilière n'est pas assimilable à une inscription d'hypothèque sur l'immeuble saisi et que, par conséquent, la créance détenue ne peut être admise qu'à titre chirographaire
UNE COUR D'APPEL PEUT, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 161 DE LA LOI DU 13 JUILLET 1967, PRONONCER LA LIQUIDATION DES BIENS D'UN ASSOCIE DE SOCIETES DE CONSTRUCTION, DES LORS QU'ELLE CONSTATE QUE, FONDATEUR ET DIRIGEANT DE CES SOCIETES, IL A REVENDU AVEC DE SUBSTANTIELS BENEFICES LES PARTS SOCIALES LUI DONNANT DROIT A DES APPARTEMENTS, ET QU'AINSI IL S'EST LIVRE A DES OPERATIONS DE CONSTRUCTION DANS UN BUT LUCRATIF.
Encourt la cassation l'arrêt qui, pour décider qu'un mandant n'est pas lié par la transaction conclue par son mandataire après révocation du mandat, énonce qu'il appartenait au tiers contractant de s'assurer que le mandataire tenait bien du mandant le pouvoir de transiger tout en constatant que ce tiers n'était pas informé de la révocation du mandat.
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