参考判决： cc • N° 90-11.578 • 1992-07-08 • 查看判决 →
想象一下：您在 Plan-de-Cuques 购买了一套公寓，附带一个漂亮的私人花园，并在区分所有规约中明确提及。几年后，开发商决定细分其地块，并在区分所有权描述书（用于土地公示的文件）中完全取消了您对该花园的使用权。该怎么办？一位业主向法院提出了这个问题，法国最高法院于1992年7月8日作出了裁决。这一鲜为人知的判决对所有区分所有权人来说至关重要。
在本案中，Gemenos 一栋建筑的区分所有规约授予某一地块的业主对部分共有土地的私人使用权。开发商利用细分权限，制定了新的区分所有权描述书，取消了这一权利。但业主提出异议，艾克斯普罗旺斯上诉法院支持了业主。法国最高法院确认：区分所有权描述书仅是用于土地公示的技术工具，不具有合同性质。因此，它不能改变根据区分所有规约（即基础文件）所产生的物权（对物的权利）。
但这对于马赛或滨海阿尔卑斯省的您来说究竟意味着什么？这一判决保护您免受通过行政文件单方面修改您的权利。简而言之，如果您的区分所有规约授予您对共有部分（花园、露台、停车场）的使用权，开发商不能通过修改区分所有权描述书来剥夺您的权利。这是一种宝贵的法律保障，尤其是在带有私人绿地的住宅区中。
事实：一个每天都在发生的故事
故事始于罗讷河口省 Gemenos 的一个名为“Le Christiania”的住宅区。1969年，一家房地产民事公司（SCI）作为整个房地产的所有者，制定了区分所有规约。该规约规定，SCI 拥有一个包含建筑物且最重要的是对部分共有土地享有私人使用权的地块。该权利在规约附图中明确划定。X 先生于1970年购买了该地块。因此，他成为区分所有权人，并拥有部分土地的专有使用权。
但保留了其他地块的 SCI 决定细分其初始地块以创建新地块。为此，它于1969年8月1日制定了新的区分所有权描述书（甚至在出售给 X 先生之前，但后来才公告）。在该文件中，它取消了 X 先生对土地地块的使用权，将其变为普通共有部分。X 先生发现后提起诉讼，要求承认其权利。他请求撤销该区分所有权描述书中侵犯其权利的部分。
艾克斯普罗旺斯上诉法院于1989年11月16日作出判决，支持了他的请求。法院认为，仅为土地公示（告知第三方）目的而制定的区分所有权描述书不具有合同性质。因此，它不能剥夺区分所有规约认可给区分所有权人的使用权。SCI 提出上诉。但最高法院于1992年7月8日驳回了上诉，确认了该解决方案。这是小业主对抗开发商的胜利。
法院的推理——详细解析
法国最高法院需要回答一个具体问题：区分所有权描述书能否改变区分所有权人的物权？法官的回答是否定的。其推理基于区分所有权描述书的法律性质。该文件依据1955年1月4日关于土地公示的法令制定，其唯一目的是描述地块及其共有部分份额，以便在不动产登记簿上公告。它不像区分所有规约那样是创设权利的文件，后者是区分所有权人之间的合同。
简而言之，区分所有规约是区分所有权的“宪法”：它规定了每个人的权利和义务。区分所有权描述书仅仅是其技术描述。如果规约授予私人使用权，该权利属于地块的一部分，区分所有权描述书不能在不修改规约本身的情况下取消它。而要修改区分所有规约，需要区分所有权人大会的同意，有时甚至需要全体一致同意。在本案中，SCI 单独行动，这是非法的。
换句话说，法国最高法院认为，SCI 在行使规约赋予的细分权限时，不能通过简单的区分所有权描述书剥夺 X 先生的使用权。法官还强调，使用权附着于地块，未经相关区分所有权人同意不得取消。这一判决确认了区分所有规约相对于技术文件的优先地位。鲜为人知的是，这一解决方案几十年来一直保持不变：区分所有权描述书仅是一个附属文件。
这对您意味着什么——具体来说
那么，在实践中，这一判决是否真的保护了您？是的，具体如下。
如果您是拥有私人使用权的业主（花园、露台、指定停车位），这一判例保证开发商或物业经理不能通过修改区分所有权描述书来剥夺您的权利。例如，在 Gemenos，如果您的规约授予您100平方米花园的使用权，而开发商想收回用于建造，他必须获得您的同意或通过业主大会修改规约。但请注意：如果您的权利未在规约中明确提及，而仅在区分所有权描述书中提及，则可能受到质疑。请检查您的产权文件。
对于购买者，这是一个重要的注意事项。在购买区分所有权物业之前，不要仅依赖区分所有权描述书。要求查看区分所有规约及其附件（图纸）。如果卖方承诺私人使用权，请确保该权利在规约中载明。在我的实践中，我曾遇到一些案例，购买者失去了他们的花园，因为花园仅在区分所有权描述书中提及，随后被开发商修改。这一判决为您提供了要求更正的有力论据。
对于区分所有权人，这一判例是一个提醒：区分所有规约是建筑物的法律。如果您发现规约与区分所有权描述书之间存在矛盾，规约优先。您可以要求物业经理更新区分所有权描述书以使其一致。在发生争议时，法院会支持您。在 Plan-de-Cuques，此类纠纷可能花费您数千欧元的诉讼费，但凭借这一判决，您获胜的机会很大。
避免此类纠纷的四条建议
- 妥善保管您的区分所有规约及其附件。 这是您的集体产权文件。如果区分所有权描述书被修改，您可以证明您的权利。
- 在购买前，请公证人或专业律师核实所承诺的使用权是否确实载于区分所有规约中，而不仅仅是区分所有权描述书。非合同性权利是脆弱的。
- 如果您是开发商或土地划分者，请不要试图通过区分所有权描述书单方面修改使用权。 这违反判例法，可能导致您的民事责任（赔偿损失）。
- 一旦发生纠纷，请迅速采取行动。 诉讼时效（提起诉讼的期限）通常为5年（针对个人诉讼）。不要等到情况恶化。
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深入研究：相关判例及演变
1992年的这一判决属于一贯的司法立场。早在1975年，法国最高法院就判定区分所有权描述书仅具有声明性作用，而非创设权利。最近，在2019年5月15日的一项判决（编号 18-14.267）中，最高法院重申，在存在矛盾时，区分所有规约优先于区分所有权描述书。趋势显而易见：法官保护区分所有权人在规约中获得的既得权利。
然而，请注意：如果区分所有规约本身被合法修改（例如，取消使用权），则该修改必须遵守1965年7月10日法律中的多数规则。业主大会的简单决议不能取消使用权，除非规约另有规定，且需经相关区分所有权人同意。未来，这一判例仍然有效，适用于所有区分所有权物业，无论新旧。
常见问题
我的区分所有权描述书中提到了使用权，但规约中没有。该怎么办？ 这是一个问题。规约优先，因此该权利很脆弱。您可以尝试通过业主大会修改规约，但通常需要全体一致同意。请咨询律师。
如果开发商在我购买后修改了区分所有权描述书，我能起诉他吗？ 可以，基于这一判例。您可以请求撤销区分所有权描述书并要求损害赔偿。注意时效：在发现后5年内采取行动。
此类诉讼的费用是多少？ 一审程序律师费大约在2,000至5,000欧元之间，外加可能的鉴定费。但您的使用权价值可能远高于此。
物业经理可以在未经我同意的情况下修改区分所有权描述书吗？ 不能，因为区分所有权描述书必须反映权利的现实。任何修改都需要在业主大会上投票，如果影响您的权利，则需要您的同意。
这一判决是否适用于通行权？ 间接适用。如果规约规定了通行权，区分所有权描述书不能取消它。但通行权也涉及地役权，有其自己的规则。
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