Referenzentscheidung: cc • N° 19-14.256 • 2021-01-13 • Entscheidung einsehen →
In Paris führt der Immobiliendruck dazu, dass viele Eigentümer umziehen, bevor sie ihre alte Wohnung verkauft haben. Eine Wohnung im 11. Arrondissement, leer gelassen, dann vermietet, während man auf einen Käufer wartet ... Und wenn hinter dieser harmlosen Transaktion eine Steuerrechnung mit fünfstelligen Beträgen steckte? Genau in diese Falle ist ein Steuerpflichtiger getappt, dessen Fall der Kassationshof am 13. Januar 2021 entschieden hat. Diese Entscheidung, so technisch wie folgenreich, zeichnet die Konturen einer Befreiung neu, die viele für erworben hielten. Was ist wirklich passiert? Warum hat der Richter Nein gesagt? Und vor allem: Wie kann man vermeiden, denselben Fehler zu machen?
Jedes Jahr profitieren Tausende von Verkäufen von Hauptwohnungen von einer vollständigen Befreiung von der Steuer auf den Wertzuwachs bei Immobilien (d. h. der Differenz zwischen Kaufpreis und Wiederverkaufspreis) dank Artikel 150 U, II, 1° des allgemeinen Steuergesetzbuchs (code général des impôts). Aber diese Steuervergünstigung ist an eine scheinbar einfache Bedingung geknüpft: Die Immobilie muss zum Zeitpunkt der Veräußerung die Hauptwohnung des Verkäufers sein. Der Unterschied ist erheblich, und die Entscheidung vom 13. Januar 2021 erinnert mit Nachdruck an die Strenge dieser Bedingung.
Die Geschichte beginnt wie viele andere: Ein Pariser Paar beschließt, seine Wohnung zu verlassen, um sich in die Vororte zu begeben. Die nun leere Wohnung wird für zwei Jahre vermietet. Dann kommt der Moment des Verkaufs. Die Eigentümer, gestärkt durch ihre Jahre der früheren Nutzung, geben eine Erklärung über den befreiten Wertzuwachs ab. Aber die Steuerverwaltung sieht darin etwas anderes: eine Wohnung, die zu einer Mietinvestition geworden ist, und eine zu Unrecht beanspruchte Befreiung.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Kommen wir zu den Beteiligten des am 13. Januar 2021 entschiedenen Falles zurück. Auf der einen Seite die Eigentümer einer Wohnung in der Region Paris. Auf der anderen Seite die Steuerverwaltung. Jahrelang war diese Immobilie ihre Hauptwohnung – das heißt der Ort, an dem sie gewöhnlich und tatsächlich mit ihrer Familie wohnten. Dann verließen sie aus beruflichen oder persönlichen Gründen die Räumlichkeiten. Statt sofort zu verkaufen, entschieden sie sich, die Wohnung zu vermieten. Eine übliche Entscheidung, besonders wenn man auf einen günstigeren Markt hofft oder einen Fuß in der Tür behalten möchte.
Die Zeit vergeht. Zwei Jahre vergehen, in denen die erhaltenen Mieten normal erklärt und besteuert werden. Schließlich entscheiden sich die Eigentümer zu verkaufen. Überzeugt, dass ihnen die Befreiung von der Steuer auf den Wertzuwachs zusteht – schließlich war es nicht über zehn Jahre ihre Hauptwohnung? –, zahlen sie die Steuer auf den Wertzuwachs (und die Sozialabgaben) nicht. Die Steuerverwaltung sieht das bei einer Prüfung anders. Sie ist der Ansicht, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr den Charakter einer Hauptwohnung hatte, da sie vermietet war und die Eigentümer woanders wohnten. Ergebnis: Eine Steuernachforderung wird fällig, die die Zahlung der hinterzogenen Steuer zuzüglich Verzugszinsen verlangt.
Die Eigentümer legen Widerspruch ein. Sie bringen den Rechtsstreit vor das Verwaltungsgericht, dann vor das Verwaltungsberufungsgericht, ohne Erfolg. Ihre letzte Hoffnung: der Kassationshof. Aber das oberste Gericht wird auch ihre Kassationsbeschwerde zurückweisen, in einer Entscheidung, die die Strenge der Richter in diesem speziellen Punkt verdeutlicht.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Um die vom Kassationshof getroffene Lösung zu verstehen, muss man sich in die Texte vertiefen. Artikel 150 U, II, 1° des allgemeinen Steuergesetzbuchs sieht vor, dass die Befreiung von der Steuer auf den Wertzuwachs „für die Veräußerung einer Wohnung, die am Tag der Veräußerung die Hauptwohnung des Veräußerers ist“, gilt. Das Gesetz ist klar: Es kommt auf die Situation am Tag des Verkaufs an, nicht auf die Vergangenheit der Immobilie.
Die Steuerpflichtigen versuchten, eine extensive Auslegung der Verwaltungsdoktrin geltend zu machen, wonach eine vorübergehende Abwesenheit aus legitimen Gründen (berufliche Versetzung, Unterbringung im Pflegeheim usw.) nicht zum Verlust des Befreiungsvorteils führen würde. Aber der Kassationshof fegt das Argument vom Tisch. Er erinnert daran, dass die Doktrin das Gesetz nicht erweitern kann, und dass, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs an einen Dritten vermietet ist, sie materiell nicht vom Eigentümer bewohnt sein kann. Folglich ist die Bedingung nicht erfüllt. Die bloße Tatsache, dass die Immobilie in der Vergangenheit die Hauptwohnung war, reicht nicht aus.
Das Urteil bestätigt eine ständige Rechtsprechung, aber es tut dies mit einer Klarheit, die gelobt zu werden verdient. Das Verwaltungsberufungsgericht hatte festgestellt, dass die Eigentümer „nicht angeben, dass die Wohnung ihnen gehörte und sie deren Nutzung am Tag der Veräußerung hatten“. Mit anderen Worten, sie erbrachten nicht den Beweis, der ihnen oblag, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs wieder ihre Hauptwohnung geworden war. Der Kassationshof billigt diese Argumentation und weist die Kassationsbeschwerde zurück.
Diese Entscheidung fügt sich in eine wörtliche Auslegung der Befreiungsvoraussetzungen ein. Sie stellt keine Rechtsprechungsänderung dar, sondern verstärkt die Strenge, mit der die Tatsacheninstanzen und die Verwaltung die tatsächlichen Gegebenheiten prüfen. Ein Eigentümer, der zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr in den Räumlichkeiten wohnt, muss damit rechnen, den Befreiungsvorteil zu verlieren, selbst wenn er die Immobilie zuvor jahrzehntelang bewohnt hat.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Eigentümer, der sich zum Verkauf anschickt, ist der Einsatz beträchtlich. Der Wertzuwachs bei Immobilien
