Decisione di riferimento : cc • N° 65-14.078 • 1966-12-16 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un immobile a Mauguio, locato a un commerciante. Un bel giorno, il comune vi notifica un'ordinanza di espropriazione (decisione giudiziaria che trasferisce la proprietà all'espropriante). Il locatario deve andarsene. Ma l'indennità che il comune vi deve non è ancora stata versata. Vi chiedete: «Posso impedire l'espulsione finché non sono stato pagato?» La risposta è sì, ed è stata stabilita dal 1966 dalla Corte di cassazione.
Questa decisione, spesso poco conosciuta, è un'arma formidabile per i proprietari espropriati. Ricorda che il diritto di proprietà non si estingue automaticamente con l'ordinanza di espropriazione: il proprietario conserva un diritto di godimento (diritto di utilizzare e far utilizzare il proprio bene) finché l'indennità non è effettiva. In parole povere, l'espropriante non può espellere il locatario senza aver preventivamente pagato o depositato (presso la Caisse des dépôts) l'indennità dovuta al proprietario.
Ma cosa cambia esattamente per voi? E come reagire se siete interessati? Immergiamoci in questa vicenda tipica della regione di Montpellier, dove un proprietario di Béziers ha visto il suo immobile oggetto di una procedura di espropriazione per un progetto di urbanistica.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. Dupont (nome fittizio), proprietario di un immobile a Béziers, loca un locale commerciale alla società Thouery. La città di Parigi (nel caso originale, ma trasponiamo a Montpellier) ottiene un'ordinanza di espropriazione (decisione del giudice dell'espropriazione) per realizzare un intervento urbano. L'ordinanza trasferisce la proprietà alla città. Questa avvia quindi una procedura di espulsione contro il locatario, la società Thouery, per liberare i locali.
Ma ecco: la città non ha ancora versato l'indennità di espropriazione al Sig. Dupont. Questi interviene nella procedura di espulsione per opporvisi. Sostiene che finché non è stato indennizzato, conserva il godimento del suo bene, e quindi può opporsi all'espulsione del suo locatario. Il tribunale di grande istanza (TGI) gli dà ragione: rifiuta di ordinare l'espulsione. La città fa appello, poi ricorre in cassazione.
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 16 dicembre 1966, respinge il ricorso della città. Conferma che il proprietario espropriato ha interesse a intervenire nel giudizio di espulsione intentato contro il locatario, qualora l'espropriante non dimostri di aver pagato o depositato l'indennità. In altre parole, l'espulsione non può essere pronunciata senza che il proprietario sia stato soddisfatto. Questa soluzione, resa sotto l'impero del vecchio articolo 545 del Codice civile (oggi codificato all'articolo L. 12-1 del Codice dell'espropriazione), rimane attuale.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
I giudici della Corte di cassazione si basano sul principio secondo cui l'espropriazione (trasferimento forzato della proprietà per causa di pubblica utilità) non priva il proprietario del suo diritto se non a condizione che l'indennità sia preventivamente versata o depositata. È il cosiddetto principio del pagamento preventivo, garantito dall'articolo 17 della Dichiarazione dei diritti dell'uomo e del cittadino del 1789 (secondo cui «nessuno può essere privato della sua proprietà se non quando la necessità pubblica, legalmente constatata, lo esiga evidentemente, e a condizione di una giusta e preventiva indennità»).
La città di Parigi sosteneva che l'ordinanza di espropriazione aveva estinto il vincolo giuridico tra il proprietario e il locatario, e che quindi solo l'espropriante aveva legittimazione ad agire per l'espulsione. Ma la Corte di cassazione respinge questo argomento: finché l'indennità non è pagata, il proprietario conserva un diritto di godimento sul suo bene, e tale diritto include quello di opporsi all'espulsione del suo locatario. Nel caso di specie, la città aveva sì depositato una parte dell'indennità (385.000 franchi), ma non la totalità, e non dimostrava il pagamento integrale. La Corte ne deduce che il proprietario aveva ancora interesse a intervenire per proteggere il suo diritto di godimento.
Attenzione però: questa soluzione non significa che il locatario possa rimanere indefinitamente. Non appena l'indennità è pagata o depositata, l'espropriante può liberamente proseguire l'espulsione. Ma finché non è fatto, il proprietario può bloccare la procedura. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui l'espropriante tentava di espellere il locatario prima di aver indennizzato il proprietario, per accelerare i lavori. Questa decisione lo impedisce.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se il vostro bene è espropriato, avete il diritto di opporvi all'espulsione del vostro locatario finché non avete ricevuto l'intera indennità. Questo vi dà una leva per ottenere il pagamento rapido dell'indennità. Esempio numerico: a Béziers, un immobile da reddito espropriato per 300.000 €. Se l'espropriante tenta di espellere il locatario prima di versarvi l'indennità, potete adire il giudice
