参考判决： cc • N° 65-14.078 • 1966-12-16 • 查看判决 →
想象一下：您是毛格约（Mauguio）一栋房屋的业主，该房屋出租给一名商户。某一天，市政府通知您一份征收令（将所有权转移给征收方的司法决定）。承租人必须搬离。但市政府应支付给您的补偿金尚未支付。您想知道：“在未获得补偿前，我能阻止驱逐吗？”答案是肯定的，这一原则自1966年起由法国最高法院确立。
这一判决虽常被忽视，却是被征收业主的有力武器。它提醒我们，所有权并不会因征收令而自动消灭：在补偿金未实际支付前，业主保留用益权（使用并让他人使用其财产的权利）。换言之，征收方不得在未事先支付或提存（存入信托局）应支付给业主的补偿金的情况下驱逐承租人。
但这具体对您意味着什么？如果您是相关方，应如何应对？让我们深入分析这一蒙彼利埃（Montpellier）地区的典型案例，其中贝济耶（Béziers）的一位业主因其房产被征收用于城市规划项目而受影响。
事实：日常可能发生的故事
杜邦先生（化名）是贝济耶一栋房屋的业主，将其商业场所出租给Thouery公司。巴黎市（原案中，但可转设为蒙彼利埃）获得一份征收令（征收法官的决定）以实施城市改造。该征收令将所有权转移给市政府。随后，市政府启动驱逐程序，要求承租人Thouery公司腾空房屋。
但问题是：市政府尚未向杜邦先生支付征收补偿金。杜邦先生介入驱逐程序并提出反对。他主张，在获得补偿之前，他保留对其财产的用益权，因此可以反对驱逐其承租人。大审法院（tribunal de grande instance，TGI）支持了他的主张：拒绝下令驱逐。市政府提起上诉，随后向最高法院上诉。
法国最高法院在1966年12月16日的判决中驳回了市政府的上诉。最高法院确认，被征收的业主有权在针对承租人的驱逐诉讼中提出干预，只要征收方未能证明已支付或提存补偿金。换句话说，在业主未获清偿之前，不能作出驱逐判决。这一解决方案基于《法国民法典》原第545条（现已编入《征收法典》第L.12-1条），至今仍然有效。
法院的推理——详细解析
最高法院的法官依据的原则是：征收（因公共用途强制转移所有权）仅在补偿金事先支付或提存的条件下才剥夺业主的权利。这就是所谓的事先支付原则，由1789年《人权宣言》第17条保障（该条规定：“除非经合法认定的公共需要所显然必需，并在公平且事先补偿的条件下，任何人均不得被剥夺其财产”）。
巴黎市主张，征收令已消灭了业主与承租人之间的法律关系，因此只有征收方才有权提起驱逐诉讼。但最高法院驳回了这一论点：在补偿金未支付前，业主保留对其财产的用益权，该权利包括反对驱逐其承租人的权利。在本案中，市政府虽提存了部分补偿金（385,000法郎），但并非全额，且未能证明已全额支付。最高法院据此认定，业主仍有权为保护其用益权而提出干预。
但请注意：这一解决方案并不意味着承租人可无限期留下。一旦补偿金支付或提存，征收方可自由继续驱逐程序。但在那之前，业主可阻止该程序。在我的执业实践中，我曾遇到一些案件，征收方试图在补偿业主之前就驱逐承租人，以加速工程。本判决阻止了这种做法。
对您的具体影响
对于出租业主：如果您的财产被征收，只要您未收到全额补偿金，您有权反对驱逐您的承租人。这为您提供了一个杠杆，以促使补偿金尽快支付。举例说明：在贝济耶，一栋出租楼被征收，补偿金为30万欧元。如果征收方试图在支付补偿金前驱逐承租人，您可以向法官申请暂停驱逐。实践中，您需要自愿介入驱逐程序（通过干预传票）。
对于承租人：您不直接涉及补偿金，但请注意，只要业主未获支付，征收方就不能驱逐您。这可以为您寻找新住所争取额外时间。如果您收到搬离通知，请向业主核实补偿金是否已支付。如未支付，您可以对驱逐提出异议。
对于收购方（征收方）：注意不要操之过急。在启动驱逐程序前，请确保您已全额支付或提存补偿金。否则，您的请求可能被驳回，导致时间和金钱的损失。提存（存入信托局）是一种安全的方式，可防范此风险。
总之：如果您是被征收的业主，且您的承租人面临驱逐，请不要犹豫，立即提出干预，要求事先支付。如果您是征收方，请在行动前支付或提存。
避免此类纠纷的四点建议
- 在任何驱逐前核实补偿金支付情况：如果您是征收方，请在向承租人发出驱逐传票前，向业主支付支票或提供提存收据。这将避免您的请求被驳回。
- 系统性地介入驱逐程序：如果您是被征收的业主，一旦得知针对承租人的驱逐诉讼，请聘请律师进行干预并援引事先支付的抗辩。
- 在有争议时要求提存：如果征收方对补偿金金额有异议，请向征收法官申请提存无争议部分的金额。这样，您可以保障您的权利，并允许征收方采取行动。
- 保留支付证明：无论您是业主还是征收方，请妥善保管支付或提存的凭证。在发生争议时，这些凭证至关重要。
深入探讨：相关判例与演变
1966年的这一判决是最高法院一以贯之的判例。可以提及更早的判决，如1933年5月24日最高法院民事庭判决，该判决已指出征收方在支付补偿金前不得占有财产。最近，最高法院在1999年2月10日（第96-21.456号）的判决中重申了这一原则：征收令仅在支付或提存之时才剥夺业主的所有权。
因此，趋势是加强对被征收业主的保护。法院非常注重公平且事先补偿原则的遵守。这意味着，即使征收是合法的，征收方也必须先履行义务才能享有财产。未来，可以预见法官将继续制裁任何过早驱逐的企图。
关键要点
- 原则：征收仅在补偿金支付或提存后才生效。在此之前，业主保留对其财产的用益权。
- 驱逐承租人：在补偿金支付给业主之前，不得下令驱逐。业主有权提出干预以反对驱逐。
- 如果您是被征收的业主该怎么办？一旦得知针对承租人的驱逐程序，请立即联系律师进行干预，并要求暂停审理直至补偿金支付。
- 如果您是征收方该怎么办？在启动任何驱逐行动前，支付或提存补偿金。这将节省时间并避免驳回。
- 注意：这一权利并非绝对。如果补偿金已提存，征收方可以驱逐。因此，提存是直接支付的替代方案。
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