征用：补偿金在判决之日评估，而非裁定之日

想象一下：您在萨尔特省（Sarthe）的勒吕德（Le Lude）拥有一栋从父母那里继承的房子。有一天，市政府通知您，您的土地需要用于建一所学校。您于1959年12月12日被征用。但程序拖延，上诉接连不断，直到六年后，即1965年12月18日，发回重审的上诉法院才最终确定您的补偿金：3,969,000法郎。在此期间，房地产市场飙升：尚热（Changé）的类似地块售价上涨了50%。问题来了：您的财产应以哪一天为准进行评估？是像波尔多市（Bordeaux）主张的征用之日，还是法院判决之日？

每年都有数百名业主面临这个问题。因为征用程序可能持续数年，财产价值可能发生显著变化。如果补偿金固定在征用之日，业主将失去合法的增值收益。相反，如果在判决之日评估，补偿金则反映了支付时的市场实际情况。

在这个1967年2月10日的开创性判决中，法国最高法院（Cour de cassation）裁定：发回重审的上诉法院征用庭必须在判决之日评估被征用财产。这一决定对所有涉及征用程序的业主具有实际影响。但具体情况如何？解读如下。

事实：一个日常发生的故事

波尔多的Tastas先生于1959年12月12日因公共利益被波尔多市征用其土地。征用法官确定的临时补偿金被认为不足。他向法院上诉，法院通过首次判决判给他2,869,000法郎的补偿金。但波尔多市提出上诉。最高法院撤销了判决，并将案件发回另一上诉法院——波尔多法院（上诉法院征用庭）作为重审法院审理。

1965年12月18日，该重审法院将财产评估为3,969,000法郎，比首次评估增加了约1,100,000法郎。波尔多市提出异议：根据其主张，重审法院应以征用裁定之日（1959年）为准，而非其判决之日（1965年）。差异巨大：1959年至1965年间，波尔多的房地产价格大幅上涨，尤其是由于城市规划项目。该市援引原则，即补偿金应在初审判决之日确定，以防止业主从征用项目本身产生的增值中获益。

但Tastas农业公司（Tastas先生的继承者）反驳说，重审法院不受裁定日期的约束，必须适用其裁决时有效的征用规则。争议被提交至最高法院。

法院的推理——详细解析

最高法院在1967年2月10日的判决中驳回了波尔多市的上诉。它明确指出：“发回重审的上诉法院征用庭必须在判决之日评估被征用财产。”换句话说，重审法官不受征用裁定日期（《征用法典》（Code de l'expropriation）第L.13-15条，该条规定补偿金在初审判决之日确定）的约束。他可以，甚至必须考虑市场变化直至作出判决之日。

这一解决方案的依据是什么？法院依据的是完全赔偿损害原则：被征用人必须获得补偿，以弥补其财产在丧失时的实际价值。如果重审程序持续数年，业主只能在程序结束时获得补偿金。如果价值固定在征用之日，则业主将在价格上涨时遭受实际损失。因此，重审法院必须更新补偿金，以考虑货币贬值和市场变化。

波尔多市反对说，这相当于让集体支付不应得的增值，甚至可能累积增值。法院驳回了这一论点：这不是与征用相关的人为增值，而是普遍的价格上涨。区别很微妙：如果增值是由征用项目本身造成的（例如，建设基础设施使土地增值），则不应考虑。但如果增值源于市场的正常变化，则必须纳入。

因此，最高法院确认了先前判例中已初步确立的解决方案，但对其进行明确和强化。这对被征用业主来说是一项重大进步。

对您的实际影响

如果您是被征用财产的业主，该判决保护您免受通货膨胀和价格上涨的影响。具体而言，如果您的程序持续数年（如上诉时常见），您的补偿金将按重审法院判决之日财产的价值计算，而非征用裁定之日。举例：尚热的一块土地在2020年价值200,000欧元，但2025年价值250,000欧元。如果法院在2025年作出判决，补偿金将为250,000欧元，而非200,000欧元。

对于租户：您不直接受影响，但您的租赁权可能获得补偿。该权利的评估遵循相同规则：将在判决之日更新。

对于购买者：如果您在程序进行中购买被征用财产，您将获得该更新的好处。但请注意：购买价格必须考虑诉讼情况。

对于共有产权人：如果共有产权中的一部分被征用，补偿金在判决之日评估，这可能会改变共有产权人之间的分配。

如果您处于这种情况，您必须确保您的律师明确要求在判决之日更新补偿金。不要接受基于旧价值的报价。

避免此类纠纷的四条建议

• 在征用程序启动时即请房地产专家评估您的财产。 该评估将作为证明市场变化的参考，如果程序延长的话。
• 保留您所在区域价格变化的所有证明。 房地产中介、公证人、数据库（例如DVF）：收集具体证据以证明价格上涨。
• 切勿在未咨询专业律师的情况下接受临时补偿金。 接受可能被解释为最终同意。最好提出异议。
• 在上诉时，在您的诉状中明确要求补偿金在判决之日确定。 这是一个不可忽略的法律手段。

深入探讨：相关判例与演变

该判决属于最高法院的一贯判例。早在1964年6月24日的判决（Bull. civ. III, n° 325）中，法院已裁定重审法院必须在其判决之日评估损害。1967年的判决确认并将该原则扩展至征用。最近，法院在2019年1月16日的判决（n° 17-28.123）中重申了该规则：征用补偿金在初审判决之日确定，但在发回重审的情况下，以重审法院判决之日为准。

趋势很明确：法官保护被征用人免受货币贬值和司法拖延的影响。但请注意：征用项目本身产生的增值仍然排除在外。例如，如果土地被征用用于建设高铁站，由此产生的增值将不予补偿。但市场普遍上涨则予以补偿。

未来，这一规则可能会维持，尤其是近期通货膨胀使得更新变得必不可少。

行动前检查清单

常见问题：5个关键问题

• 问：我能对基于旧价值的补偿金报价提出异议吗？ 答：可以，如果程序正在进行且您尚未接受。要求更新至庭审日期。
• 问：如果发回重审的上诉法院在征用多年后作出判决，该怎么办？ 答：您的律师应要求进行更新的专家评估，并援引1967年2月10日的判决。
• 问：更新是否也适用于附属补偿金（搬家费、使用损失）？ 答：是的，这些补偿金必须在判决之日评估。
• 问：如何证明当地房地产市场的上涨？ 答：使用DVF（土地价值查询）数据、公证研究报告或专家评估。
• 问：对补偿金提出异议是否有期限？ 答：有，通常在征用裁定通知后两个月内。不要拖延。

您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的程序——通常远不止于此。预约 →