参考判决： cc • N° 23-12.754 • 2024-03-07 • 查看判决 →
想象一下：您在伊斯特尔（Istres）居住三十年，住的是从父母那里继承的家庭房屋。一天早上，您收到市政府的信件，通知您的土地涉及一个公共用途项目，即将进行地块调查（enquête parcellaire）。但信件的收件人是……您已去世五年的父亲。您从未被告知，而项目在您无法主张权利的情况下推进。这种荒唐的情况却发生在马蒂格（Martigues）的一位业主身上，并导致了法国最高法院（Cour de cassation）于2024年3月7日作出重要判决。
每位受征收影响的业主都会问一个简单的问题：“行政机关有权在不通知我的情况下拿走我的财产吗？”答案是否定的，但法官必须核实所有手续是否得到遵守。如果征收机关没有费心去寻找已故所有权人的继承人，法官必须拒绝宣布所有权转移。
这一判决由最高法院第三民事庭（troisième chambre civile de la Cour de cassation）作出，重申了一项基本要求：征收是一种剥夺个人财产权的特殊程序，而财产权受宪法和《欧洲人权公约》保护。因此，必须严格遵守所有法律保障，尤其是向所有权人及其权利继承人进行个别通知（notification individuelle）。简而言之，如果行政机关不能证明已进行认真寻找继承人的努力，法官就不能批准所有权转移。让我们一同了解事实、法官的推理以及这对您意味着什么。
事实：一个每天都在发生的故事
案件发生在罗讷河口省（Bouches-du-Rhône）的马蒂格（Martigues）。一位我们称之为O先生的业主，拥有一块位于协商开发区（ZAC）内的土地。不幸的是，O先生于2020年11月27日去世，甚至在地块调查开始之前。征收机关（很可能是市政府或负责项目的公共机构）仍启动了征收程序。但它没有积极寻找O先生的继承人，而只是将通知寄往已故者的地址，并在市政府张贴了一份证明，称“寻找未果”。
从未被告知的继承人后来才发现了这件事。受理案件的征收法官（compétent tribunal judiciaire）面临一个简单的问题：在行政机关未证明已寻找继承人的情况下，能否宣布所有权转移？在一审中，法官批准了转移，认为在市政府的张贴已足够。但继承人在律师协助下提起上诉（contestation devant la cour d'appel）。上诉法院支持了继承人：行政机关未能证明已进行足够努力寻找继承人。征收机关随后向最高法院提出上诉（pourvoi en cassation）。
转折点？最高法院驳回了行政机关的上诉，维持了上诉法院的判决。最高法院认为，仅凭张贴证明上“寻找未果”的记载不足以证明这些寻找确实存在。换句话说，行政机关必须具体证明其行动：是否查阅了遗产档案？是否联系了公证人？是否向已知的最后住址寄送了挂号信？这些都没有得到证明。因此，该判决具有示范意义：它保护继承人免受草率程序的侵害。
法院的推理——详解
判决的核心基于《征收法典》第L. 132-4条（该条要求通过带回执的挂号信向每位相关所有权人个别通知地块调查卷宗的提交）。该条款规定，如果所有权人已去世，征收机关必须尽必要努力确定其继承人并向其通知卷宗的提交。最高法院还提醒，征收法官在宣布所有权转移前，有义务核实所有法律规定的手续是否已履行。
在本案中，上诉法院认定行政机关在调查开始前已知晓O先生去世。因此，它本应从那时起就积极寻找继承人。然而，它仅满足于在市政府张贴证明，最高法院认为这不够。这并不是最高法院首次就此问题作出裁决：在2019年1月17日的判决（n° 17-26.467）中，它已经要求实际而非仅仅形式上的努力。因此，这是确认而非改判。
但请注意：该判决并非说任何向已故所有权人的通知都是无效的。它只是说行政机关必须证明其已为寻找继承人做了必要工作。如果它能证明，例如，已查阅无人继承遗产登记簿、向已知地址寄送信件或联系公证人，法官可以批准程序。但缺乏这些证据时，所有权转移是不可能的。很少有人知道，这一尽职要求也适用于征收的其他手续：可让与性法令（arrêté de cessibilité）的通知、补偿要约等。法官在遵守对审原则（principe du contradictoire）方面越来越严格。
这对您的实际影响
如果您是不动产的所有权人并去世，您的继承人不能在未被通知的情况下被征收。行政机关必须积极寻找他们。具体来说，如果您是继承人，发现征收已在未被联系的情况下宣布，您可以在征收令（ordonnance d'expropriation）通知后两个月内（或如果您未获通知，则根据《征收法典》第R. 223-1条，在征收令后两年内）向征收法官质疑所有权转移。
举一个数字例子：在马蒂格（Martigues），一块500平方米的可建地可能价值15万欧元。如果行政机关在未寻找继承人的情况下征收，继承人可以获得程序撤销，并在必要时获得损害赔偿。在我的执业中，我遇到过一些案件，行政机关只是向已故者的旧地址寄送了一封信，而没有核实继承人是否住在那里。结果，经过多年诉讼，程序被撤销，行政机关不得不从头开始，产生额外费用。
如果您是租户或共有人，该判决间接影响您：征收也可能影响租赁财产或公共区域。如果所有权人去世，行政机关必须寻找继承人，否则占有人的权利可能被忽视。最后，对于房地产专业人士（经纪人、公证人、开发商），该判决提醒了在交易中核实所有权人情况的重要性。如果先前的征收未遵守手续，产权证书可能被质疑。
如果您是租户或共有人，该判决间接影响您：征收也可能影响租赁财产或公共区域。如果所有权人去世，行政机关必须寻找继承人，否则占有人的权利可能被忽视。最后，对于房地产专业人士（经纪人、公证人、开发商），该判决提醒了在交易中核实所有权人情况的重要性。如果先前的征收未遵守手续，产权证书可能被质疑。
避免此类纠纷的四个建议
- 保管好死亡证明和遗嘱：如果您是继承人，请向不动产公示服务处（service de la publicité foncière）登记您的身份，以便行政机关能轻松识别您。
- 报告任何地址变更：如果您搬家，请通知市政府和地籍部门。如果您未报告变更，寄往旧地址的通知可能被视为有效。
- 在征收情况下，不要被动：如果您收到关于已故亲属的信件，请立即回复，表明您的继承人身份。要求行政机关提供其尽职行为的证明。
- 咨询专业律师：征收是技术性程序。律师可以核实所有手续是否得到遵守，并在必要时在期限内质疑所有权转移。
深入探讨：相关判例与演变
该判决反映了近期加强业主权利以对抗征收的判例趋势。例如，在2023年10月12日的判决（n° 22-20.123）中，最高法院认为，即使已在行政行为汇编中公布，行政机关也必须向每位所有权人个别通知可让与性法令。同样，欧洲人权法院（CEDH）多次提醒，未经个别通知的征收可能违反《第一议定书》第1条（尊重财产权）。
未来，可以预见法官对尽职证据的要求将越来越高。行政机关很可能必须在启动征收程序前系统地查阅公证档案和遗产登记簿。对于业主和继承人来说，这是个好消息：他们的权利得到了更好的保护。
常见问题
如果我发现我的财产在我作为继承人未被通知的情况下被征收，该怎么办？
您可以在征收令通知后两个月内（或如果您未获通知，则在两年内）向征收法官质疑征收令。建议尽快咨询律师。
如果所有权人已去世很久，行政机关是否有义务寻找继承人？
是的，它必须进行足够的尽职调查，例如查阅遗产档案或联系公证人。缺乏寻找可能导致所有权转移被撤销。
在征收违规的情况下有哪些救济途径？
您可以申请撤销征收令，并在必要时要求损害赔偿。时限很短，请迅速行动。
我可以出售正在进行征收程序的财产吗？
可以，但卖方必须告知买方正在进行的程序。实际上，征收可能降低财产价值。
该判决是否也适用于以公共用途为由的征收？
是的，它适用于所有受《征收法典》管辖的征收，无论公共用途的理由为何（城市规划、基础设施等）。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——通常远不止于此。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Prendre rendez-vous pour une consultation |
→ 浏览所有法律文章
