参考判决： cc • N° 07-19.916 • 2009-01-21 • 查看判决 →
想象一下：您是卢尔德（Lourdes）一套公寓的房东，租给一对夫妇，他们已经六个月没付房租了。您厌倦了，决定切断电源让他们离开。但在您行动时，您还没有执行令（授权驱逐的判决）。后来，您获得了这个执行令。您仍然可以驱逐吗？答案是否定的，如果您的行为是欺诈性的。但注意：欺诈的制裁只能针对欺诈行为发生时已经存在的权利。这是法国最高法院（Cour de cassation）在2009年1月21日的一项判决（第07-19.916号）中提醒的。
这一决定对所有房东、租客和房地产专业人士至关重要。它为著名的格言“欺诈腐蚀一切”（la fraude corrompt tout）设定了限制。简言之，如果您通过欺诈手段驱逐租客，您不能被剥夺当时尚未拥有的权利。那么，这一规则具体如何适用？最重要的是，如何避免陷入这样的陷阱？
在本文中，我将为您讲述这一判决背后的故事，剖析法官的推理，并为您提供实用建议，以避免陷入类似情况。无论您是安格雷（Anglet）的房东还是波城（Pau）的租客，这些规则都与您相关。
事实：一个日常发生的故事
X先生是卢尔德（Lourdes）一处商业房产的房东，租给了Y公司。这家公司陷入财务困难，停止支付租金。出租人（bailleur）随后启动程序，要求解除租约（résiliation du bail，即合同终止）并驱逐承租人（preneur，即租客）。但同时，他采取了欺诈行为：切断电源、更换锁具，简言之，他试图自行赶走租客，而不等待判决。
Y公司进入司法清算（liquidation judiciaire，旨在清偿债权人的集体程序）。清算人（liquidateur，债权人代表）随后要求驱逐承租人并支付占用赔偿金（indemnité d'occupation，因无权占用而应付的款项）。但实施了欺诈的出租人面临“欺诈腐蚀一切”的规则：他不能援引解除条款（clause résolutoire，合同中因欠租而自动终止租约的条款），因此不能要求驱逐。
波城上诉法院（cour d'appel de Pau）驳回了出租人的请求。后者向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。他主张，欺诈的制裁不能剥夺他在欺诈时尚未拥有的权利。事实上，在他切断电源时，租约尚未解除：他仍然拥有出租的权利。因此，欺诈不能剥夺他获得解除租约和驱逐的权利，因为这项权利当时还不存在。
法国最高法院（Cour de cassation）支持他的观点：它撤销（casse）了上诉法院的判决，并将案件发回另一家法院。它提醒：“欺诈的制裁只能针对欺诈行为发生时存在的权利”。换句话说，一个人不能被剥夺尚未拥有的权利。
法院的推理——剖析
初审法院（上诉法院）的推理如下：由于出租人实施了欺诈行为以驱逐租客，他是不诚实的，不能援引解除条款。因此，他不能获得驱逐。这是对格言“欺诈腐蚀一切”的严格适用，这是一项一般法律原则（未成文但被认可），阻止欺诈者从其欺诈行为中获利。
但法国最高法院（Cour de cassation，最高司法法院）纠正了这一推理。它依据《法国民法典》（Code civil）第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为，给他人造成损害的，因其过错导致损害的人有义务赔偿。”欺诈是一种过错。制裁必须相称，不能超出必要范围。
在本案中，在出租人实施欺诈（切断电源等）时，他仍然是房东，租约仍在有效期内。因此他有权享用其房产，但受租约限制。欺诈侵犯了租客安静占用房屋的权利。对这一欺诈的制裁不能剥夺出租人尚未拥有的权利：即获得解除租约和驱逐的权利，这项权利只有从法官确认解除或解除条款生效时才开始存在。
但注意：这并不意味着出租人可以欺诈而不受惩罚。他必须赔偿给租客造成的损害（例如，临时安置的费用）。但他不会失去未来的驱逐权。
很少有人知道，这一决定是对先前判例（Civ. 3e，2000年5月10日，第98-16.305号）的确认。这表明法官坚持对欺诈进行适度适用，以避免不成比例的制裁。在我的实践中，我遇到过一些案件，房东因欠租而愤怒，实施了自助行为。他们随后被剥夺了驱逐权，有时是错误的，因为欺诈发生在获得权利之后。这一判决澄清了时间顺序。
这对您意味着什么——具体来说
对于房东出租人：如果您面对一个不再付房租的租客，不要屈服于自助的诱惑。断水、断电、换锁或关闭暖气都是欺诈行为，可能让您付出高昂代价。但请放心：如果您已经获得了驱逐判决，并在执行时实施了欺诈（例如，在没有执法员的情况下强行开门），您可能会失去驱逐权。相反，如果欺诈发生在任何判决之前，您只会失去当时享用房产的权利，而不是未来获得驱逐的权利。
具体例子：在安格雷（Anglet），D女士拥有一套公寓，租给一名学生，该学生已三个月未付房租。她切断了电源。租客向法官起诉。D女士被判处支付损害赔偿金（例如500欧元）并恢复供电。但她仍然可以通过后续的常规程序获得驱逐。如果她等到有了判决再切断电源，她就会失去驱逐的权益。
对于租客：如果您的房东实施了欺诈（断电、换锁），您可以要求赔偿所遭受的损害（重新安置、律师费）。但如果租约被合法解除，您不一定能阻止未来的驱逐。
对于购房者和共有人：在邻里纠纷或使用权纠纷中，不要单方面行动。欺诈可能会剥夺您未来的权利。例如，如果您切断通道（地役权 servitude）以迫使邻居让步，如果您在欺诈时尚未拥有该权利，您可能会失去维护地役权的权利。
如果您处于这种情况，您必须谨慎行事。在没有执行令的情况下，切勿采取强制措施。在采取任何行动前咨询律师。
避免此类纠纷的四条建议
- 在没有执行令的情况下不要采取行动：在切断电源或更换锁具之前，等待最终的驱逐判决。任何单方面行动都是欺诈，可能让您付出高昂代价。
- 从第一次欠租起就启动司法程序：从第一次未付租金开始，通过挂号信发送正式催告。如果情况没有改变，向法官申请解除租约。您等待的时间越长，债务积累越多，自助的诱惑就越大。
- 请执法员（huissier de justice）介入：用于记录房屋状况、送达文书和执行判决。切勿自行执法。执法员是司法助理人员，确保操作的合法性。
- 保留所有证据：保存租金收据、挂号信、执法员报告。在争议中，这些文件对于证明您的善意和程序的正当性至关重要。
- 咨询专业律师：在采取任何行动之前，即使看似合理，也要寻求建议。律师可以避免您犯下可能导致丧失权利的错误。事先咨询是一项值得的投资。
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深入探讨：相关判例与发展趋势
这一决定属于一系列缓和“欺诈腐蚀一切”格言适用的判决。例如，法国最高法院（Cour de cassation）裁定，不能以欺诈为由剥夺一方尚未拥有的权利（Civ. 3e，2000年5月10日，第98-16.305号）。它还明确指出，欺诈必须由主张的一方证明（Civ. 1re，1996年5月14日，第94-10.565号）。
相反，一些早期判决更严格地适用欺诈原则，剥夺欺诈者所有权利，包括未来的权利。目前的趋势是比例原则：制裁必须与欺诈的严重性和造成的损害相适应。这意味着法官根据案件的具体情况审查事实的时间顺序。
未来，可以预期法院将继续进行细致的适用。因此，房东必须保持警惕：在错误时机实施的欺诈可能产生截然不同的后果。在实践中，始终在法律框架内行动是最佳选择。
常见问题
如果租客不付房租，我可以切断电源吗？ 不可以，这是被禁止的。这是一种欺诈行为，可能导致您支付损害赔偿金。然而，如果您已经有了驱逐判决，您必须请执法员执行。
如果我的房东在冬天关闭暖气以逼我离开，我该怎么办？ 您可以向紧急审理法官（juge des référés）申请恢复供暖和损害赔偿。保留所有证据（照片、证词）。
如果我在判决后实施了欺诈，我会失去驱逐权吗？ 是的，如果欺诈发生在您获得驱逐权之后，您可能会被剥夺该权利。例如：您获得了驱逐判决，但您自己强行开门，而不是通过执法员。您将失去驱逐的权益。
欠租后需要多长时间内采取行动？ 没有法定期限，但建议尽快行动。在第一个月欠租时发送正式催告。如果情况没有改变，在2到3个月内启动程序。等待时间越长，债务越重，情况越恶化。
如果在施工期间切断供水，我会被判欺诈吗？ 如果是临时且因紧急施工需要而切断，则不构成欺诈。但如果是为迫使租客离开，则是欺诈。请区分情况。
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