参考判决： cc • N° 18-19.174 • 2020-02-27 • 查看判决 →
想象一下：您是勒维冈（Le Vigan，位于加尔省）一间公寓的承租人。您在这里平静地生活了多年。有一天，您得知房东负债，其房产被扣押。随后，该建筑物被拍卖。新房东向您发出卖房解约通知，认为您的租赁合同毫无价值，因为它是在作为不动产扣押的支付命令公布之后签订的。该怎么办？每年都有数百名承租人和房东提出这个问题。法国最高法院（Cour de cassation）在2020年2月27日的判决（编号18-19.174）中给出了明确答案：即使租赁合同是在支付命令之后签订的，只要买方在竞拍前已知悉，该合同对竞买人（adjudicataire）仍具有对抗效力。这一判决保障了善意承租人，但值得详细分析。
事实：每天都会发生的故事
X先生是于泽斯（Uzès）一栋建筑物的房东，负债累累。他的债权人获得了作为不动产扣押的支付命令（commandement de payer valant saisie immobilière），并在不动产公示处（service de la publicité foncière）公布。在此期间，X先生将其建筑物中的一间公寓出租给了Claridge公司，该公司在此开展业务。租赁合同是在支付命令公布后签订的。几个月后，该建筑物被竞买人Y先生拍得。Y先生得知存在租赁合同后，起诉Claridge公司要求驱逐，主张该租赁合同因损害其权益而对其不具对抗效力。尼姆大审法院（tribunal de grande instance de Nîmes）支持Y先生：它下令驱逐Claridge公司。该公司提起上诉。尼姆上诉法院（cour d'appel de Nîmes）撤销了一审判决：它宣布租赁合同对竞买人具有对抗效力。Y先生向最高法院提起上诉。最高法院驳回其上诉，并确认了上诉法院的判决。最高法院认为，发出作为不动产扣押的支付命令既不禁止签订租赁合同，也不禁止其默示续租。而且，即使租赁合同是在支付命令公布后签订的，对在竞拍前已知悉其存在的竞买人仍具有对抗效力。
法院的推理——详细解读
要理解这一判决，需回顾相关法律条文。最高法院依据《法国民法典》（Code civil）第1240条（民事责任：任何人的行为给他人造成损害的，因其过错应负赔偿责任）以及《民事执行程序法典》（Code des procédures civiles d'exécution）第L. 321-1条及后续条款（规范不动产扣押）。简言之，最高法院指出，作为扣押的支付命令将不动产冻结以保全债权人利益，但并不禁止债务人的所有行为。债务人仍可签订租赁合同，前提是其不具欺诈性。换言之，租赁合同并非当然无效；仅当竞买人不知情时，才对其不具对抗效力。但如果竞买人知道（或应当知道）该不动产已被出租，则租赁合同对其具有对抗效力。在本案中，Y先生在竞拍前已被告知存在租赁合同。因此，他不能声称不知情。最高法院驳回了Y先生的主张，即支付命令后签订的租赁合同必然具有欺诈性。它明确指出，欺诈不能推定：必须加以证明。而本案中，并未证明存在欺诈。这一推理确认了此前的判例：最高法院民事庭在1995年7月5日的判决中已裁定，“在支付命令公布后签订的租赁合同，如果竞买人在竞拍前已知悉，则对其具有对抗效力”。2020年的判决只是重申了这一原则。
这对您意味着什么——具体影响
无论您是房东、承租人还是买受人，这一判决都具有重要的实践意义。
如果您是承租人：您受到保护。即使房东被扣押，只要您是善意的，您的租赁合同仍然有效。如果竞买人在购买前已知悉您的租赁合同，则必须予以尊重。例如，如果您自2018年起租用于泽斯的一间公寓，支付命令于2019年公布，不动产于2020年售出，则新房东不能无故驱逐您（例如，需提前通知卖房解约）。反之，如果您签订了虚假租赁合同以阻碍扣押，则可能被认定为欺诈而失去住房。
如果您是出租房东：即使支付命令后，您仍可继续出租您的房产。但注意：如果您此举的唯一目的是损害债权人或竞买人，则构成过错（《法国民法典》第1240条）。您可能被判处损害赔偿。例如，如果您以极低价格将房产出租给亲戚以使其继续占用，法官可能将租赁合同重新定性为欺诈。
如果您是拍卖买受人：在竞拍前，请了解不动产的占用情况。检查现行租赁合同，即使是在支付命令后签订的。如果您已知悉，它们将对您具有对抗效力。在我的实践中，我曾遇到买受人未加核查便购买，结果发现承租人受1948年法律保护的情况。事先核查可避免许多麻烦。
避免此类纠纷的四点建议
- 竞拍前，要求看房并要求提供租赁合同。竞买人不能仅查阅销售条件手册。他必须核实不动产的实际占用情况。如有疑问，请咨询律师或公证人。
- 对于承租人，保留所有租赁合同及时间证明。在发生纠纷时，您需证明租赁合同在竞拍前已签订或竞买人已知悉。保留您的租金收据、租赁合同以及与房东的所有通信。
- 如果您是被扣押的房东，无正当理由不要更改现有租赁条件。在出售前突然涨租或更换承租人可能被视为欺诈。
- 如遇驱逐，在核实程序合法性前不要搬离。如果新房东在未考虑您的租赁合同的情况下起诉驱逐，您可以提出异议。向执行法官（juge de l'exécution）主张您的权利。
深入探讨：相关判例与演变
2020年2月27日的判决是最高法院一以贯之的立场。早在1995年7月5日的判决（编号92-20.486）中，最高法院已裁定“被扣押债务人在支付命令公布后签订的租赁合同，如果竞买人已知悉，则对其具有对抗效力”。更近期的2018年5月10日判决（编号17-14.390）明确指出，欺诈不能推定，必须由主张者证明。因此，趋势明确：法院保护善意承租人，同时制裁欺诈性安排。但注意：此解决方案仅适用于竞拍前签订的租赁合同。竞拍后，未经追索债权人或法官同意，被扣押人无权出租房产。如果您处于这种情况，请咨询律师。
行动前检查清单
- 承租人：您的租赁合同是否在竞拍前签订？如果是，您受到保护，除非存在欺诈。如果否，您可能被驱逐。
- 竞买人：您在竞拍前是否已知悉租赁合同？如果是，租赁合同对您具有对抗效力。如果否，您可以要求驱逐（除非租赁合同在支付命令之前签订）。
- 被扣押房东：您的租赁合同是否具有欺诈性？如果您以正常价格出租且无损害意图，您有权这样做。否则，您可能面临损害赔偿。
- 如果新房东起诉驱逐，该怎么办？不要立即搬离。咨询律师以核实租赁合同是否对您具有对抗效力。您可以要求中止程序。
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