Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 15-26.646 • 2017-05-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Bandol mit Meerblick. Nach monatelangen Mietrückständen erreichen Sie die Zwangsräumung Ihres Mieters. Der Gerichtsvollzieher tritt ein, wechselt die Schlösser und behält die Schlüssel. Erleichtert glauben Sie, die Immobilie schnell wieder vermieten zu können. Doch einige Wochen später entdecken Sie bei einem Besuch Schäden: zerbrochenes Fenster, Einbruchsspuren, Graffiti an den Wänden. Ihre erste Reaktion? Sie wenden sich an den Gerichtsvollzieher, der die Schlüssel hatte. Schließlich sollte er das Objekt überwachen, oder? Genau diese Frage wurde dem Kassationshof im Urteil vom 11. Mai 2017 gestellt. Und die Antwort wird Sie überraschen.
Rechtlich steht dem Gerichtsvollzieher (einem Amtsträger, der für Zustellungen und Zwangsräumungen zuständig ist) ein Zurückbehaltungsrecht (das Recht, eine Sache zur Sicherung seiner Vergütung zu behalten) an den Schlüsseln des geräumten Gebäudes zu. Aber macht ihn dieses Zurückbehaltungsrecht zum Verwahrer des Gebäudes? Mit anderen Worten: Haftet er für Schäden, die nach der Räumung entstehen? Der Kassationshof verneint dies, und zwar aus einem einfachen Grund: Das Zurückbehalten der Schlüssel bedeutet nicht, das Gebäude in Besitz zu haben. Die Richter wiesen daher den Schadensersatzanspruch des Eigentümers ab, da kein Kausalzusammenhang (Ursache-Wirkungs-Beziehung) zwischen dem Zurückbehalten der Schlüssel und den Schäden bestehe.
Diese Entscheidung der ersten Zivilkammer ist eine Lehre für jeden Eigentümer. Sie erinnert daran, dass der Gerichtsvollzieher kein Gebäudeverwalter ist und dass nach einer Räumung Vorsicht geboten ist. In diesem Artikel werde ich die Fakten, die Argumentation der Richter und vor allem praktische Ratschläge erläutern, um zu vermeiden, dass Sie in eine ähnliche Situation geraten.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Six-Fours-les-Plages (im Département Var, nahe Toulon), erwirkte die Zwangsräumung seines Mieters wegen Mietrückständen. Am 6. und 8. August 2003 sowie am 10., 11. und 12. September 2003 führte ein Gerichtsvollzieher die Räumung durch. Gemäß dem Gesetz behielt der Gerichtsvollzieher die Schlüssel des Gebäudes zur Sicherung seiner Kosten (dies ist das in Artikel 22 des Dekrets vom 12. Dezember 1996 vorgesehene Zurückbehaltungsrecht).
Einige Tage nach der Räumung stellte Herr X Schäden an seinem Gebäude fest: Ein Fenster wurde aufgebrochen, Graffiti an den Wänden, und Einbruchsspuren waren sichtbar. Seiner Ansicht nach waren diese Schäden eine direkte Folge des Zurückbehaltens der Schlüssel durch den Gerichtsvollzieher: Hätte der Gerichtsvollzieher die Schlüssel nicht behalten, hätte Herr X das Objekt sichern und Eindringlinge verhindern können. Er verklagte den Gerichtsvollzieher daher auf Schadensersatz vor dem Tribunal de grande instance von Toulon.
Das Tribunal wies die Klage ab, da der Kausalzusammenhang zwischen dem Zurückbehalten der Schlüssel und den Schäden nicht nachgewiesen sei. Herr X legte Berufung ein. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence bestätigte das Urteil. Herr X legte daraufhin Kassation ein. Der Kassationshof wies auch seine Klage mit Urteil vom 11. Mai 2017 ab. Er entschied, dass das Zurückbehaltungsrecht an den Schlüsseln nicht den Besitz des Gebäudes selbst umfasse und der Gerichtsvollzieher daher keine Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes habe. Kurz gesagt: Der Eigentümer kann dem Gerichtsvollzieher die nach der Räumung entstandenen Schäden nicht zurechnen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern des Rechtsstreits liegt in der Auslegung des Zurückbehaltungsrechts des Gerichtsvollziehers. Dieses Recht, das in Artikel 22 des Dekrets Nr. 96-1080 vom 12. Dezember 1996 vorgesehen ist, erlaubt es dem Gerichtsvollzieher, die Schlüssel und gepfändeten Möbel bis zur Zahlung seiner Kosten zu behalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht setzt jedoch den tatsächlichen Besitz der Sache (der zurückbehaltenen Sache) voraus. Hier ist die zurückbehaltene Sache der Schlüssel, nicht das Gebäude.
Der Kassationshof erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Der Besitz der Schlüssel ist nicht gleichbedeutend mit dem Besitz des Gebäudes. Der Gerichtsvollzieher ist daher nicht der Verwahrer des Gebäudes und hat keine Pflicht, dessen Erhaltung zu gewährleisten. Folglich kann sich der Eigentümer nicht auf Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) berufen, der zum Schadensersatz für durch eigenes Verschulden verursachte Schäden verpflichtet, da kein Kausalzusammenhang zwischen dem Zurückbehalten der Schlüssel und den Schäden besteht. Mit anderen Worten: Selbst wenn der Gerichtsvollzieher die Schlüssel nicht zurückbehalten hätte, hätten die Schäden eintreten können (das Gebäude war unbewohnt und ohne besondere Überwachung).
Diese Argumentation bestätigt die frühere Rechtsprechung: Der Kassationshof hatte bereits entschieden, dass das Zurückbehalten der Schlüssel den Gerichtsvollzieher nicht zum Verwahrer des Gebäudes macht. Es gibt daher keine Entwicklung oder Abweichung. Die Tatsacheninstanzen (Tribunal und Berufungsgericht) hatten das Recht korrekt angewandt. Das Argument von Herrn X, der Gerichtsvollzieher hätte die Schlüssel zurückgeben oder die Überwachung sicherstellen müssen, wurde zurückgewiesen. Der Gerichtshof ist der Ansicht, dass der Eigentümer nach der Räumung eigene Maßnahmen zur Sicherung des Objekts hätte ergreifen müssen (Schlosswechsel, Alarmanlage usw.).
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer ist diese Entscheidung eine Warnung: Nach einer Räumung können Sie sich nicht auf den Gerichtsvollzieher verlassen, um Ihr Eigentum zu schützen. Der Gerichtsvollzieher hat ein Zurückbehaltungsrecht an den Schlüsseln, aber das macht ihn nicht zum Gebäudeverwalter. Wenn Schäden auftreten, sind Sie allein verantwortlich, wenn Sie keine Vorkehrungen getroffen haben.
