Décision de référence : cc • N° 21-20.033 • 2022-11-30 • Consulter la décision →
Un propriétaire découvre, à la suite d’un bornage, que la clôture de son voisin empiète de 375 m² sur son terrain. Une telle emprise, de la taille d’un petit terrain de football, pose une question simple : le propriétaire lésé peut-il exiger la démolition, même sans préjudice apparent, et qu’en est-il si l’empiétement est le fait d’un ancien propriétaire ?
La Cour de cassation a répondu le 30 novembre 2022 dans une affaire opposant deux propriétaires. L’arrêt n° 21-20.033 est devenu une référence pour les litiges de voisinage liés à un empiètement. Il rappelle un principe fondamental : le droit de propriété est absolu, et toute atteinte, même commise de bonne foi, peut être sanctionnée par la démolition.
Mais la décision ne se borne pas à dire « oui, on peut démolir ». Elle précise les conditions et limites de cette action, offrant des clés tant aux propriétaires lésés qu’aux défendeurs. Dans cet article, je décortique cette décision pour vous, sans jargon inutile, et vous donne des conseils concrets pour éviter de vous retrouver dans cette situation – ou pour réagir si vous y êtes déjà.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
À la suite d’un bornage amiable (opération fixant les limites entre deux propriétés) réalisé à l’initiative d’un propriétaire, il a été constaté que la barrière installée sur le fonds voisin empiétait de 375 m² sur son terrain. Le propriétaire lésé a mis en demeure le propriétaire empiétant de démolir la clôture et de libérer le terrain. Face au refus de ce dernier, il l’a assigné en justice pour obtenir la démolition sous astreinte (somme due par jour de retard).
Le tribunal judiciaire a ordonné la démolition, et la cour d’appel a confirmé la décision. Le propriétaire condamné s’est pourvu en cassation, soutenant que le demandeur aurait dû prouver un préjudice pour obtenir gain de cause, la simple constatation de l’empiètement ne suffisant pas selon lui.
Le 30 novembre 2022, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle confirme que le propriétaire dont le terrain est empiété peut exiger la démolition sans avoir à démontrer un préjudice particulier. L’atteinte au droit de propriété est en elle-même un préjudice suffisant.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation fonde sa décision sur l’article 544 du Code civil, qui définit le droit de propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». L’empiètement, même minime, constitue une violation de ce droit absolu. Le propriétaire peut donc agir sur ce seul fondement pour obtenir la remise en état des lieux (obligation de rétablir la configuration initiale).
Le raisonnement est limpide : si votre voisin construit ou maintient une construction sur votre terrain, il porte atteinte à votre droit de propriété. Vous n’avez pas à prouver que cela vous cause un trouble de jouissance ou une perte de valeur, car l’empiètement constitue en lui-même un préjudice. La démolition est la sanction naturelle de cette atteinte.
La cour précise également que la bonne foi de l’auteur de l’empiètement est indifférente. Peu importe que le propriétaire empiétant ait cru, de bonne foi, que la clôture était sur son terrain. L’acquéreur d’un bien doit vérifier les limites avant d’y édifier une construction ou une clôture.
Cette solution n’est pas nouvelle : la Cour de cassation l’a déjà affirmée à plusieurs reprises (voir par exemple Cass. civ. 3e, 31 janvier 2019, n° 17-31.625). L’arrêt de 2022 a le mérite de rappeler ce principe avec force, dans un contexte où les litiges de bornage demeurent fréquents.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire, cet arrêt vous concerne directement. Voici ce qu’il implique selon votre situation :
- Propriétaire lésé par un empiètement : Vous pouvez exiger la démolition de la construction qui empiète, sans avoir à prouver une gêne ou une perte de valeur. Concrètement, si vous découvrez que la clôture du voisin déborde de 50 cm sur votre terrain, vous pouvez lui adresser une mise en demeure de démolir. En cas de refus, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une condamnation sous astreinte (par exemple, 100 € par jour de retard).
- Propriétaire ayant acheté un bien avec un empiètement : Attention ! Si vous achetez une maison et que le vendeur a installé une clôture qui empiète sur le fonds voisin, vous devenez responsable de l’empiètement. Vous serez tenu de démolir à vos frais, même si vous ignoriez le vice. Il est donc essentiel de faire réaliser un bornage avant d’acheter. Dans ma pratique, j’ai vu des acquéreurs contraints de payer 15 000 € de démolition et remise en état, sans recours contre le vendeur (sauf clause spécifique).
- Locataire : Le locataire n’est pas directement responsable d’un empiètement, mais il doit en informer le propriétaire dès qu’il en a connaissance. À défaut, il pourrait engager sa responsabilité (par exemple, s’il laisse le voisin construire sur le terrain loué).
- Copropriétaire : En copropriété, les parties communes (murs, clôtures) peuvent être concernées. Si un copropriétaire empiète sur le lot d’un autre, l’assemblée générale peut voter des travaux de remise en état, mais chaque copropriétaire lésé a également le droit d’agir individuellement.
Exemple chiffré : si vous découvrez que la terrasse du voisin empiète de 12 m² sur votre jardin, le coût de la démolition et de la reconstruction peut atteindre 8 000 €. Vous pouvez obtenir une décision de justice obligeant le voisin à payer ces frais, plus des dommages et intérêts pour trouble de jouissance (par exemple, 2 000 €). Sans cet arrêt, le voisin aurait pu invoquer le caractère minime de l’empiètement pour s’opposer à la démolition – argument désormais écarté.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites borner votre terrain avant d’acheter ou de construire : Le bornage est le seul moyen de connaître avec certitude les limites de votre propriété. Son coût (entre 1 000 et 2 500 € selon la surface) est modique au regard des frais de procédure et de démolition. Si vous achetez, exigez du vendeur un bornage récent ou faites-le réaliser avant la signature de l’acte authentique.
