Entscheidungsreferenz: cc • N° 17-22.810 • 2019-11-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Caussade. Sie vermieten es an einen Mieter, der von heute auf morgen aufhört zu zahlen und sich ohne jedes Recht an den Räumlichkeiten festklammert. Oder schlimmer noch, ein Hausbesetzer zieht in Ihr Ferienhaus in Beaumont-de-Lomagne ein. Was tun? Wie weit kann der Schutz seines „Zuhauses“ gegenüber Ihrem Eigentumsrecht gehen? Diese Frage hat der Kassationshof in einem Urteil vom 28. November 2019 (Nr. 17-22.810) beantwortet, das nunmehr als Referenz dient. Klar gesagt: Er stellt fest, dass die Räumung die einzige Maßnahme ist, die es dem Eigentümer ermöglicht, die volle Ausübung seines Rechts an der unrechtmäßig besetzten Sache wiederzuerlangen. Und dass diese Räumung, selbst wenn sie das durch Artikel 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention geschützte Recht auf Achtung des Zuhauses des Besetzers beeinträchtigt, angesichts der Schwere des Eingriffs in das Eigentumsrecht nicht unverhältnismäßig ist. Mit anderen Worten: Der Eigentümer hat das letzte Wort.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
In diesem Fall beginnt alles in Aix-en-Provence. Die Gemeinde Aix-en-Provence ist Eigentümerin einer Wohnung. Personen ziehen dort ohne jeden Titel ein: weder Mietvertrag noch Nutzungsvereinbarung. Sie sind einfach da. Die Gemeinde leitet daraufhin ein Eilverfahren (Référé) vor dem Tribunal de grande instance ein, um ihre Räumung zu erwirken. Der Richter im Eilverfahren kann die Räumung eines Besitzers ohne Recht oder Titel anordnen, selbst ohne vorherige gerichtliche Entscheidung, sofern die Besetzung unrechtmäßig ist. Aber Vorsicht: Er muss prüfen, ob die Maßnahme verhältnismäßig ist, d.h. ob sie nicht übermäßig in das durch Artikel 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention geschützte Recht auf Achtung des Privatlebens und des Zuhauses der Besetzer eingreift. Im vorliegenden Fall handelte es sich um eine Familie mit Kindern, die seit mehreren Monaten dort wohnte. Ihr Anwalt argumentierte, dass die Räumung sie ihres Zuhauses berauben würde, was unverhältnismäßig sei. Die Gemeinde hingegen vertrat die Auffassung, dass die Besetzung unrechtmäßig sei und ihr Eigentumsrecht verletzt werde. Das Tribunal de grande instance wies den Räumungsantrag zunächst ab, da es die Maßnahme für unverhältnismäßig hielt. Die Gemeinde legte Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigte die Ablehnung. Daraufhin legte die Gemeinde Kassation ein. Und der Kassationshof hob das Berufungsurteil auf, da die Vorinstanzen ihre Entscheidung nicht ausreichend begründet hätten. Der Fall wurde an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützte sich auf zwei grundlegende Texte: Artikel 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention (der das Recht auf Achtung des Zuhauses schützt) und Artikel 1 des Zusatzprotokolls Nr. 1 zu dieser Konvention (der das Eigentumsrecht schützt). Er erinnert daran, dass diese beiden Rechte gegeneinander abgewogen werden müssen. Aber er fügt ein entscheidendes Element hinzu: Wenn die Besetzung unrechtmäßig ist (ohne Recht oder Titel), ist die Räumung die einzige Maßnahme, die es dem Eigentümer ermöglicht, die volle Ausübung seines Rechts wiederzuerlangen. Mit anderen Worten, es gibt keine weniger einschneidende Alternative. Daher kann der Eingriff in das Recht auf das Zuhause des Besetzers angesichts der Schwere des Eingriffs in das Eigentumsrecht nicht unverhältnismäßig sein. Dies ist eine zweistufige Argumentation: Zunächst wird die unrechtmäßige Besetzung festgestellt; dann wird geprüft, ob die Räumung verhältnismäßig ist. Aber der Kassationshof gibt einen sehr starken Hinweis: Bei unrechtmäßiger Besetzung neigt die Waage zugunsten des Eigentümers. Vorsicht jedoch: Dies ist kein Freibrief. Die Vorinstanzen müssen stets die besonderen Umstände prüfen (Alter der Besetzer, Dauer usw.). Aber das Urteil von 2019 markierte eine Wende: Es stellte klar, dass das Eigentumsrecht kein nachrangiges Recht ist. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer Monate, ja Jahre warten mussten, bevor sie ihr Eigentum zurückerhielten, weil die Richter zögerten, die Räumung anzuordnen, aus Angst, gegen Artikel 8 zu verstoßen. Seither ist der Trend eher eigentümerfreundlich.
Was sich für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung in Beaumont-de-Lomagne sind und ein Hausbesetzer dort einzieht, können Sie dessen Räumung im Eilverfahren beantragen. Sie müssen nicht auf ein Urteil in der Hauptsache warten. Die Räumung wird angeordnet, wenn die Besetzung unrechtmäßig ist. Aber Vorsicht: Sie müssen nachweisen, dass der Besetzer kein Recht hat (kein Mietvertrag, keine Vereinbarung). Behauptet der Besetzer, einen Titel zu haben, wird das Verfahren länger dauern. Beispiel: Ein Eigentümer, der eine unrechtmäßige Besetzung von 6 Monaten erleidet, verliert etwa 6.000 € Miete (bei 1.000 €/Monat). Mit dieser Rechtsprechung kann er mit einer Räumung in 2 bis 3 Monaten rechnen, gegenüber 6 bis 12 Monaten zuvor.
Für den bestehenden Mieter: Wenn Sie Mieter sind und die Zahlung einstellen, gelten Sie nicht als Besitzer ohne Recht oder Titel, solange der Mietvertrag nicht gekündigt ist. Die Räumung kann erst nach Kündigung des Mietvertrags und Zahlungsaufforderung erfolgen. Diese Entscheidung betrifft nur unrechtmäßige Besetzer (Hausbesetzer, Besetzer ohne Titel nach Verkauf usw.).
Für den Erwerber einer besetzten Immobilie: Wenn Sie eine von einem Hausbesetzer bewohnte Wohnung kaufen, können Sie dessen Räumung im Eilverfahren beantragen, gestützt auf
